優良なパートナー探しが一番大事！

また、土地の有効活用をはじめとする地主系有効活用専門の建築請負会社は利益先取り方式なので、借り上げを継続できるシステムを作り上げている。基本的には無担保の土地に相続対策を謳い低価値のペラペラのアパートを、異常かと思うくらいの高い値段で請負契約を結び建築する。

恐ろしいことに木造系、軽量鉄骨系で請負金額の30〜40％くらいは利益になる商品が非常に多い。RC系でも20％くらいは普通に利益率がある。でないと、サブリースが継続できないからである（かぼちゃも同じカラクリ）。数字の根拠を示すと、請負1億円のアパートだと、4,000万円くらいは利益としないとサブリースが成り立たない。

この時の契約時の借り上げ利回りは、6％前後が多いと思う。っていうことは年収600万円。10年の稼働率が50％と仮定しても保証300万円×10年＝3,000万円。まだお金は残る。だから高額歩合が営業マンに払える。

基本的に大手有効活用系は10年は完全保証が多い傾向だ。だから10年経過後の修繕と家賃減額にトラブルが多いのが事実だ。そもそも30年後の予想って誰ができるのか教えてほしいよ（笑）こんな儲からないボロアパートで大規模修繕費用を捻出できるのか、疑問が残る。

派手なTVコマーシャルはイメージ向上戦略であり、オーナー自身の収入増加のためではないことに気づくべきだ。木造、軽量鉄骨のアパートの20年後の姿を想像したら、悪寒しかしないよ。プロであれば。

大手有効活用系の20年前の物件を見れば、20年後のイメージはできるだろう。自分の財産を食い物にされて、ボロアパートを残されて、途方に暮れる姿が目に浮かぶ。そのボロアパートは「これは貴方の資産です」と謄本と固定資産税課は一生言い続ける。これこそ「負動産」である。

実際にここまでリスクを説明すると、まず、新築は買わない。中古で立地がいい物件、銀行の担保評価と売値の差が小さい物件を探すことになる。そうなると正直、不動産投資って儲からないなぁと気づく。そして、先のような家賃収入だけを求めるのではなく出口、つまり売却についても考えていくことになるだろう。

さらに言うと、都心で高額な区分マンションよりも、少し郊外で1棟買いできるマンションの方が儲かるかもしれない。そうした情報を自分で探しながら、同時に業者とも話をしながら、動いていくことになるだろう。なにはともあれ優良なパートナー探しが一番大事だ！

株式会社BRAVE　代表取締役

山部 和孝