不動産投資の「仲介手数料」もっと安くできますか?

不動産売買や賃貸借の契約が成立すると、仲介した不動産会社に仲介手数料を支払う必要があります。 仲介手数料は成約金額に連動するため、成約金額が高ければ高いほど仲介手数料の金額も高くなります。 本記事では株式会社WE LEADの是澤始代表取締役が、仲介手数料の仕組みや計算方法など、契約前に知っておくべきポイントについて説明します。

不動産売買の仲介手数料、上限はあるが下限はない

「仲介手数料」とは、不動産の売買・賃貸契約が成立した際に、取引の仲を取り持ってくれた不動産の仲介業者に対して支払う手数料です。取引が成立した時にのみ発生する費用なので、成功報酬ともいえます。 

 

たとえば、不動産オーナーが不動産会社に物件の売却を依頼し、買い手が見つかり成約したとき、不動産オーナーは不動産会社に仲介手数料を支払いする義務が発生します。オーナーが自ら買い主(借り主)を見つけて売却(貸し出し)した場合は、仲介手数料は発生しません。

 

仲介手数料は成功報酬
仲介手数料は成功報酬

 

売買の契約が成立した場合は、[図表1]が仲介手数料の上限となります。なお、法律上では仲介手数料の上限だけ設けており、最低金額の設けはありません。不動産仲介会社が良ければ、仲介手数料ゼロ円でも問題はありません。

 

※この簡易計算方法は税抜計算になるので、消費成分を足す必要あり
[図表1]仲介手数料の目安 ※この簡易計算方法は税抜計算になるので、消費成分を足す必要あり

 

では、不動産投資で物件を購入するとき、仲介手数料を抑えることは可能でしょうか?

 

結論からいうと、会社と仲介手数料の交渉を行うことを前提に可能です。仲介手数料の額はあくまでも法律で定められた上限額です。つまり、上限を超えることは違法行為ですが、安くすることに問題はありません。 

 

しかし、不動産仲介会社の報酬は仲介手数料のみとなりますので、物件案内、契約書作成等様々な作業を行うことに対し、仲介手数料の交渉に対してはあまりいい気がしていない可能性もあるのでその点も認識しておくとよいでしょう。

 

また、単純に手数料を安くしてくれる、もしくは仲介手数料がかからないなどの理由で不動産会社を選ぶのは気をつけましょう。 なぜならば、不動産投資は買って終わりではなく、以降の維持管理、税金対策、売却時の出口対策など、総合的なフォローアップができる会社を選ぶことが大前提だからです。

仲介手数料を抑えた業者を探すには?

不動産を購入する方法は複数あります。

 

●不動産のデベロッパーから直接購入する方法
●不動産仲介会社から購入する方法
●不動産コンサルタントや独立系ファイナンシャルプランナーなど、中立的かつ不動産会社との提携関係がある専門家に、対象の不動産を取り扱う不動産会社へ直接交渉してもらい購入する方法
 

自身で交渉して不動産を購入するのもいいですが、知識不足だったり、物件選びに不安があったりする場合は、ファイナンシャルプランナーなどに交渉してもらうのも1つの選択肢です。

 

購入先によって取引様態が異なります。デベロッパーから購入する場合は売主物件となり、仲介会社から購入する場合は仲介物件となります。

 

売主物件は不動産会社が「売主」となって販売している物件です。新築であれば、不動産会社が土地を購入し、そこに建物を建てて販売します。中古であれば、中古物件を不動産会社が買い取り、再度販売します。特徴としては、売主から直接購入が出来ることで仲介手数料はかかりません。

 

仲介物件は、売主と買主の間に不動産会社が入る契約を指します。売主として個人、法人、同業他社(不動産会社)が売主の物件を取り扱います。1社だけの不動産会社を仲介して売買契約をする場合は、売主・買主の双方から仲介手数料を受け取ることができます。

投資前に知っておきたい不動産投資の諸経費

では、実際に不動産投資をする際に、どのような諸経費がかかるのでしょうか。一つひとつみていきましょう。

 

■仲介手数料

前出の[図表1]のとおり、物件価格の3%程度かかります。

 

■不動産取得税

不動産取得税は都道府県に納める地方税です。不動産を購入して約半年後に税金納付書が届きますので、それを持って納めてください。 税率は、物件の固定資産税評価額の3%ですが、土地に関しては固定資産税評価額の2分の1が課税標準になりますので、実質的な税率は1.5%となります。

 

■印紙税 

印紙税は契約書に貼付する収入印紙の代金のことです。 印紙税の金額は契約金額によって異なりますので、詳しくは下記国税局の印紙税一覧表をご覧ください[図表2]。

 

出所:国税庁
[図表2]契約金額ごとの印紙税 出所:国税庁

 

■登録免許税

登記をする際にかかる税金で法務局で納めます。登録免許税の税率は、物件の固定資産税評価額の1000分の20(土地については、令和3年3月までは1000分の15)になります。

 

■報酬や手数料 

不動産の登記は自身で行うことも可能ですが、一般的に司法書士に依頼することがほとんどですので、その場合は「司法書士報酬」が発生します。また、不動産投資ローンを組む場合、金融機関やデベロッパーに支払うローン事務手数料や、保証会社に支払う保証料が発生します。 

 

■火災保険料・地震保険料などの保険料 

不動産投資の場合、万が一の火災、地震などの自然災害に備えて建物に火災保険、地震保険を加入するケースが多くあります。保険料については、建物の材質や築年数などによって異なります。 

 

■毎年固定でかかる諸経費

上記で紹介した費用は不動産を購入した年にかかる費用です。それとは別に「管理費」や「修繕積立金」「固定資産税」などの費用は毎年経常的に発生する費用となります。

株式会社WE LEAD 代表取締役

2003年に大手上場企業にて入社後3ヵ月で営業責任者を経験後、2005年にベンチャー保険代理店の経営幹部として立ち上げから約10年間勤務、営業統括、WEBマーケティング、人事、支社長などを歴任。その後、より視野を広げ、お客様に客観性のある提案をする為に、独立系ファイナンシャルプランナーとして活動を開始、3年間保険商品以外にも、海外の金融商品や不動産投資商品などの知識を増やしながら人脈を形成。2019年6月26日に『クライアントの未来の選択肢を増加させ、豊かにする』ことをビジョンとし、「客観性、専門性、信頼性、信用性、信ぴょう性」をテーマに、様々な角度からご相談頂ける様な金融総合プラットフォームを作りたいと考え、業界には珍しいWEB広告代理店出身者などをメンバーに加え、「株式会社WE LEAD」を設立。敢えて、不動産会社や保険代理店としての事業では無く、客観性を重視した「コンサルティング事業」を主軸として、資産形成、運用、保全やWEBマーケティングコンサルティングなどをメインのサービスとしている。創業から3ヵ月で200名を超える面談の問い合わせが発生している状況。

著者紹介

連載資産運用のプロが伝授!投資初心者のための「不動産投資」基本ルール

本連載は、株式会社エワルエージェントが運営するウェブサイト『Estate Luv(エステートラブ)』の記事を転載・再編集したものです。今回の転載記事はこちら

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