昨年、住宅ローンの「フラット35」が不動産投資に利用されていると問題視されましたが、「住宅ローンで不動産投資をしてはいけない」と初めて知った人も多いのではないでしょうか。本記事では株式会社WE LEADの是澤始代表取締役が、不動産投資と住宅ローンの関係性を、事例もまじえて解説していきます。
住宅ローンで投資不動産を購入するのは違法行為
住宅ローンはあくまでも自宅として不動産を購入するときに限定されています。住宅ローンを利用し不動産物件を購入して、収入を得る事を目的に賃貸すれば銀行に対する詐欺行為となり、れっきとした違法行為になります。不動産投資で融資を利用する場合は、「不動産投資ローン」を利用することが一般的です。
しかし住宅ローンは金利が低いということで、一部の業者は投資不動産の販売であるのに関わらず、不動産投資ローンではなく住宅ローンを斡旋しているケースも見られます。
不動産を購入する目的が「住む」か「貸す」によって利用できる融資の種類が異なります。不動産の購入資金をローンとして銀行から融資を受ける場合、「金銭消費貸借契約書（略称：金消契約）」を締結します。自己居住用不動産を購入する際の住宅ローンと、投資用不動産を購入する際のアパートローンの違いは［図表1］のとおりです。
近年の不動産投資業界では、たくさんの不正融資が発覚しました。実は若年層のフラット35の持ち込みが急激に増え、支払い困難などのデフォルト案件が急増していると業界内では噂になっていました
このような不祥事の影響を受け、一棟の不動投資業者を中心に融資が厳しくなりました。
住宅ローンとは異なり、アパートローンを融資する金融機関との提携には、特に不動産投資業のベンチャーにとって、とても高いハードルがあります。新規提携に必要な条件は厳密には開示されていませんが、著者の調べにおいて、以下要素が考えられます。
［アパートローン金融機関提携基準］
①取引実績 (総持込(ローン申込)件数月間100件～など)
②取引実績売上高 (総融資金額)
③資本金
④過去実績
⑤設立年数
⑥過去の不正、不祥事実績
など。
まずスタートアップの企業は銀行提携に苦労するケースがほとんどです。こういった理由で融資を通す金融機関がなく、やむをえず住宅ローンで申請するケースがあるようです。
事例：業者にすすめられ住宅ローンで不動産投資を開始
投資ローンの提携ができずにいる不動産会社もあります。営業マンも自身の営業成績で頭がいっぱいで、顧客のことを考えず、銀行を騙して住宅ローンで不動産投資に活用する様に仕向けているのです。
筆者も個人的に不動産投資の提案を受けた際には、この手の提案をする担当に何人も会ったことがあります。当然断りましたが、初心者からすると、金利も低くメリットが多く見えるため、違法行為であることを知らずに騙される人もたくさんいるでしょう。
実際に住宅ローンを利用して不動産投資をスタートしたものの失敗したある事例をみていきましょう。
東京在住、35歳の男性Aさん。IT企業に勤務し、家族は奥さんとお子さんが2人います。いまからさかのぼること3年前、ある不動産投資会社からすすめられて、「フラット35」の融資を受けて3,500万円の投資用不動産を購入しました。
2年目までは通常通り運用できていたそうです。問題が発覚したのは3年目。金融機関に購入したのが住宅ではなく、投資物件であることが知られ、事態は急変しました。
金融機関に違法が発覚したきっかけは、たまたま金融機関の担当者が対象の物件を訪れたことでした。本来は自宅である共有部分に家族や子供の済む気配がないことから、金融機関の担当者は疑問に思い、調査を行い発覚したそうです。
Aさんのもとに金融機関担当者からすぐ連絡があり、直接会って事情説明を求められたそうです。結果的に不正が明るみになり、銀行からは一括返済を求められました。当然払えるはずもなく、資金繰りに1ヵ月以上も費やされることになりました。
最終的には他の金融機関で頭金350万円と4％という高い金利設定を条件に借り換えが成立したそうです。しかし金利が一気に高くなったことで、収支シミュレーションも大きく崩れ、一気に赤字に転じてしまったそうです。
このように、物件を購入してしまうと、その責任はすべて所有者へ移行されます。当初融資を斡旋してくれた不動産投資会社は、まったく責任は問われません。住宅ローンを利用して投資物件を購入するのは、絶対に避けるべき方法なのです。
不動産投資はとても有効な投資手法です。しかし悪い業者や担当者もいまだに存在することも念頭に置かなくてはなりません。深く考えずに担当者の言いなりになることは絶対に避けなければなりません。
金利の低さや、審査の緩さに目がくらみ、先のリスクを想定しないと、後々取り返しのつかない事態にもなりかねません。十分な知識と経験を持っている、金融のプロにしっかり相談のうえ、目的にあった不動産投資を実行することをおすすめします。
