老齢の兄に弟は…「預貯金 vs 不動産」相続トラブルの結末

いつの時代もなくならない相続トラブル。特に、故人の財産に不動産が含まれる場合、納税の際に大きな問題が発生してしまいます。そこで本記事では、『円満相続をかなえる本』(幻冬舎MC)より、具体的な事例と解決策を紹介します。

事例1:「相続分が少なすぎる!」不動産相続の厄介

◆建物を新築できない土地の遺産分割

 

70代の男性Kさんは、前年に不動産を相続しました。相続人はKさんと弟のLさんの2人で、相続財産のうち、不動産はKさんに、その他の預貯金はLさんに相続するとの遺言があったため、いったんはそのようにしたのです。

 

ところが、Kさんが相続した不動産の価格と、Lさんが相続した預貯金を比べた場合、遺留分(本件では相続人が、被相続人の子のみ2人なので、1人あたりの割合は総相続財産の4分の1)に照らして、Lさんの相続分が少なすぎるとして、Lさんから不足分の現金を支払うよう求める旨の請求がありました(遺留分減殺請求)。

 

老齢の兄に弟は…
老齢の兄に弟は…

 

このとき、Lさんが主張するにあたり根拠とした不動産価格は、税理士が相続税法上の計算方式に従って算出した評価額でした。

 

相続税法上の評価方式は、一定の数式に数字を当てはめていく機械的な方式であり、ある程度、画一的な評価が可能で、そのため納税者の公平性を担保することが可能な方式となっています。

 

しかし、その一方で、個別性が非常に強い土地については、その評価方式に限界が生じ、土地の価値を適正に評価しきれない場合があります。本件がまさしくそのケースでした。

 

Kさんは、この土地は新しく建物を建てることができない土地だと以前に聞いており、Lさんが主張する額ほどの価値は、この土地にはないと考え、適正な価格を鑑定評価してほしいとご依頼くださったのです。

 

Kさんのご依頼を受けて調査を進めてみると、果たして建物を建築するためには建築基準法で認められた道路に2メートル以上接していなければならないところ、対象土地は90センチ(0.9メートル)ほどしか接していないことが判明。建物を新たに建築することができない土地であり、その状態を改善することは非常に難しい状態にありました。

 

[図表]

 

そこで私は、対象土地は建物を新たに建築することができず、購入を検討する需要者が非常に限定されると考え、通常の土地よりも大幅に減価した鑑定評価額を結論づけました。

 

その結果、弟のLさんの主張ほどには、KさんとLさん2人の相続財産の価格差がないことがわかり、Kさんは、当初要求された額よりもずっと少ない額を支払うだけで、事を収めることができました。

事例2:いい加減な額を主張することもできない…

◆過去に生前贈与された土地の評価

 

先日お父様を亡くされたMさん、お母様はすでにお亡くなりになっていたので、お父様の遺産を弟のNさんと分割することとなりました。

 

遺産の大部分は、Mさんがお父様と同居されていた戸建住宅と預貯金でした。戸建住宅はMさんが相続し、預貯金はNさんが相続する方向で考えていましたが、戸建住宅の価格に対し、預貯金の額は少額だったため、分割協議が難航し、調停に進むこととなりました。一方でNさんは、お父様の生前に、自宅とは別の土地の贈与を受けていました。

 

そこでMさんは、生前にNさんが贈与を受けた土地を、特別受益として相続財産に組み込んだうえで(生前贈与の持ち戻し)、遺産分割協議を進めることとしました。つまり、相続財産(みなし相続財産)は戸建住宅と預貯金、そしてNさんが生前に贈与を受けた土地であるとして、それらを等分するよう主張したのです。

 

「預貯金の額はすぐにわかるのですが、より高額な戸建住宅と生前贈与の土地の価格についてはよくわからないし、いい加減な額を主張することもできないので、不動産鑑定評価を使って適正な価格を知りたい」とのご相談でした。

 

戸建住宅については、一般的な不動産鑑定評価の範疇(はんちゅう)でしたので、しっかりと対応できる旨を即答しましたが、土地については過去時点ということで、適正に評価ができるかどうかお調べし、改めてご回答することとしました。というのも、過去時点の鑑定評価については、場合によっては鑑定評価に必要な資料が取得できないため、適正な手順で鑑定評価を行なうことができず、お断りせざるを得ないことがあるためです。

 

本件については、贈与されたのが10年前と大昔の話ではないこともあって、評価に必要な資料が十分に取得できる目途が立ち、不動産鑑定評価をさせていただきました。その結果、遺産分割協議において、不動産については鑑定評価額を基礎に協議を行ない、Mさんがやや譲歩する形で話がまとまりました。早めの段階で不動産鑑定評価を行ない、適正な鑑定評価額をもって遺産分割協議を進めることで、争いが泥沼(どろぬま)化することを回避することができました。

 

このように、過去に不動産が生前贈与され、その持ち戻しを検討しなければならない場合や、遺産分割協議が長期化しており、過去時点の不動産価格が問題となる場合においても、不動産鑑定評価は大いに役立つものです。

円満な相続のために大切な「分割」「納税」「節税」

◆円満な相続に向けて

 

以上、私がこれまで携わってきた相続案件の一部をご紹介させていただきました。よく相続には、次の3つの分野があるといわれます。

 

① 分割

② 納税

③ 節税

 

そして、これらの3分野すべてについて問題を解決できるような、完璧な相続対策は存在せず、3つのうち1つを重視すれば、残りの2つについては我慢が必要となってきます。例えば次のとおりです。

 

●「③ 節税」のために、現金を使って賃貸アパートを建築した場合、節税効果はあるかもしれませんが、分割しやすい資産である現金が、分割しにくい資産である不動産になるため、「① 分割」することが難しくなり、「② 納税」するための資金も減ってしまいます。

 

●逆に遺産を「① 分割」しやすくするために、不動産を売却して現金に変えた場合、「② 納税」資金は増えますが、大抵の場合、相続税の負担は重くなり、「③ 節税」の目的は果たすことが難しくなります。

 

私は、これら3つの分野のうち、最も重視すべきなのは「① 分割」であると考えます。

 

自分が残した遺産が原因で子どもたちが争い、関係が壊れてしまうことは、親にとっては非常に悲しい出来事です。この点、私は声を大きくして皆様に訴えたいと思っています。

 

遺産分割や遺留分減殺請求等のご相談で、依頼者様と利害が対立する相手方が存在しているような場合、当然、私は依頼者様の利益を重視して各種のご提案をするようにしています。しかし、この場合の利益には、経済的なものだけではなく、人間関係の面も含まれます。依頼者様の主張によって、相続が円満に解決することもあれば、大きな争いに発展してしまうようなリスクがあることも説明しながらご提案をするよう、心がけています。

 

遺産分割を巡る裁判において、一方が自身の主張の正当性を証明するために不動産鑑定評価を依頼したとき、相手方もそれに対抗して不動産鑑定評価を依頼し、今度はお互いの不動産鑑定評価の内容に関する争いにまで発展し、結果として争いが大きくなり、解決までの期間が長期化することがあります。相続問題を解決するために利用されるべき不動産鑑定評価が、かえって問題を複雑化させてしまうことがあるのです。

 

そのような意味においては、相続問題のご相談を受ける不動産鑑定士も、ある種の責任を負うことになるため、案件の受注にあたっては慎重であるべきと考えています。

 

お父様、お母様がお亡くなりになった際に、相続人であるお子様方が遺産を巡って争うのではなく、互いに譲り合い、協力して相続問題に取り組むことこそ、最後の親孝行といえるのではないでしょうか。

 

 

森田 努/近藤 俊之/島根 猛/石川 宗徳/佐藤 良久/幾島 光子

 

一般社団法人さいたま幸せ相談センター 代表理事 不動産鑑定士

不動産鑑定士試験合格後、都内の不動産鑑定事務所において約2年間、主に外資系金融機関に対するバルクセール案件の評価、メガバンク依頼による関連会社間における不動産売買にかかる評価等、年間100件以上の案件を手がける。キャリアを積んだのち、遺言書の作成に向けた個人の不動産鑑定に携わったことでやりがいを感じ、相続案件をメインに手がけるようになる。

著者紹介

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本記事は、2017年9月22日刊行の書籍『円満相続をかなえる本』(幻冬舎MC)より一部を抜粋したものです。最新の税制・法令等には対応していない場合がございますので、予めご了承ください。

円満相続をかなえる本

円満相続をかなえる本

石川 宗徳,森田 努,島根 猛,佐藤 良久,近藤 俊之,幾島 光子

幻冬舎メディアコンサルティング

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