利回り年20%が実現可能…「ホステルビジネス」投資の魅力 常に“満室”に近い稼働率を実現できるのがホステルの強みである

訪日客の増加とともに、不動産投資の新たな選択肢として宿泊施設が注目されるなか、一部の富裕層の間で人気化しているのが、高収益が見込める「ホステル事業」投資である。本連載では、これまでに20物件以上もの商業ビルの空フロアを「ホステル」として再生してきた株式会社建築商売・代表取締役の田口啓右氏に、利回り約20%という驚異の高収益の秘訣と同社が手掛ける物件づくりの強みを語っていただく。第3回は、ホステル事業投資の具体的なスキームについて伺った。

アパート・マンションよりも高い回転率が高収益を生む

今回は、わたしたち建築商売が提案する「ホステルビジネス」のスキームについて詳しく紹介します。

 

まず、投資家の方(オーナー様)には、主に東京・城南エリアにある中規模商業ビルのワンフロアを賃借していただきます。そのうえで当社が設計・施工を行い、ホステルを作ります。完成後は、当社のグループ会社がオーナー様に代わってホステルの運営を行うという仕組みです。

 

オーナー様の初期投資は、物件の賃借契約料、設計・施工費用、旅館業許可証など各種許認可を取得するための手数料、完成後の人材募集や採用の費用などです。初期投資の金額は物件の立地や大きさ、設計・施工の内容などによって変わりますが、おおむね3,000万円から4,000万円といったところです。

 

開業後のランニングコストは、物件の賃料や運営委託費用、税金などで、宿泊料の合計からこれらの費用を差し引いたものが月々の利益となります。

 

株式会社建築商売 代表取締役・田口啓右氏
株式会社建築商売
代表取締役・田口啓右氏

 

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当社がこれまでに提供したホステルは、利回りが約20%となっており、平均5年程度で投資回収を実現しています。利回り年20%で単純計算すると、初期投資が3,000万円の物件の場合、月々の利益は約50万円です。

 

なぜこれほど高い利回りが実現するのかといえば、ホステルは賃貸住宅に比べてはるかに回転率がいいからです。賃貸アパート・マンションなどの場合、家賃収入は月に1回しかありません。これに対しホステルは、複数の宿泊客が毎日利用するので、回転率はアパート・マンションの数十倍、数百倍になります。

 

もちろん、1泊当たりの単価は5,000円からと、アパート・マンションの家賃の十数分の一程度にすぎませんが、数十倍、数百倍の回転率を掛ければ、得られる収入は断然大きくなるわけです。

 

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ホステルと競合する物件がほとんど存在しないワケ

ただし、どんなに回転率がよくても、毎日ベッドや部屋がちゃんと埋まらなければ利益は上がりません。宿泊業では、いかに客室稼働率を上げるということが収益を実現するための大きなポイントです。

 

その点、当社がプロデュースするホステルは、高い稼働率を実現できるポテンシャルを持っています。まず、外国人客などから人気の高い城南エリアの物件に絞っていることが強みですし、宿泊料は5,000円からと、同じエリアのホテルに比べて格段に安く、しかも十分なグレード感を持っていることが競争力の高さにつながっています。

 

さらに、同じ城南エリアには、当社がプロデュースするホステルと競合する物件がほとんど存在しないことも、高稼働率に結び付いています。

 

なぜ競合が存在しないのかといえば、わたしたちのように、城南エリアの好立地で空いている中規模ビルのフロアを確保できる業者はほかにいないからです。

 

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わたしたち建築商売は、日本中に1000万戸以上もある「空き家」を再生するビジネスに長年取り組んできました。その過程で、東京でも空いたままの状態になっている商業ビルのフロアが非常に多いことに気づき、オーナー様のもとに積極的に足を運んで、「再生させてもらえないか」と直談判してきました。地道な努力の結果、いま当社が城南エリアを中心にストックしている物件はかなりの数に上ります。

 

こうした物件は、ほとんど市場に出ることがないので、当社だけが提供できるのです。 建築商売はこれまで20件のホステルを提供してきましたが、今後、城南エリアを中心に物件数を100件まで増やしていく予定です。いずれも主要駅から徒歩5分圏内の好立地に限定することで、高い稼働率を実現させます。さらに、将来的にはアジアなど海外への事業展開も検討しています。

 

ホステルを経営するためには、旅行業許可証をはじめとするさまざまな許認可が必要ですが、他の業者はその取得ノウハウが乏しいことも大きな参入障壁になっています。

 

当社はこれまでの経験から、確実に許認可を得ることができますし、ホステルを運営するために必要なノウハウも蓄積しています。オーナー様は、実務的には何もする必要がありません。

 

収益性だけでなく、社会貢献性も高いホステル事業の意義に共感し、「始めてみたい」と思われる方は、ぜひお気軽にご相談ください。

 

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ホステルを運営するノウハウを蓄積してきた

 

株式会社建築商売 代表取締役

空き家再生のプロフェッショナル集団「建築商売」代表取締役。大学卒業後、海外留学、大手ゼネコン勤務を経て一級建築士事務所「建築商売」設立。趣味は音楽鑑賞、読書。

著者紹介

連載“空き家再生”のスペシャリストが教える~東京・城南エリア「ホステル事業」投資の最新事情

取材・文/渡辺 賢一 撮影/永井 浩(人物撮影)
※本インタビューは、2019年12月6日に収録したものです。