実質利回り5%超!? 京都「町家」投資の運営シミュレーション

本記事では、伝統的な京町家を宿泊施設して保存・再生する事業を数多く手がけてきた児玉舟氏の著書、『最強の京都「町家」投資』から一部を抜粋し、投資先としての京都「町家」の魅力と具体的な運営方法について解説します。今回は、京都「町家」投資の具体的な運営シミュレーションについて見ていきます。

「コインパーキング」は古都の景観にそぐわない

京都市内には近年、コインパーキングが増えています。本連載でも京町家の取り壊しが進んでいる現状を解説しましたが、その跡地がコインパーキングとして利用されるケースが少なくありません。

 

地主にとってコインパーキングは少額の初期投資で始められるうえ、いざというときには売却しやすいなどの利点があります。そのため、町家等の古い建物を取り壊して更地にした後、有効な利用方法が見当たらなければ、とりあえずコインパーキングにしておこうと考える人が多いのです。

 

ところが、コインパーキングには古都の景観にそぐわないという問題があります。アスファルト敷きの平地に白線で枠を描き、目立ちやすい黄色の料金支払機や紅白のポールを設けた空間は、お世辞にも古都の風情にマッチするものとは言えません。見つけやすいよう、派手な看板を掲げるものが多く、夜には「P」のマークが灯りで照らし出されます。

 

景観を大切な資産と考える京都では、建物に対しては意匠などについて、厳しい規制が設けられています。ところが、コインパーキングにはほとんど規制がなく、500㎡以下なら届出すら不要です。事業者は「目立ってなんぼ」という発想で収益増を狙うため、コインパーキングが増えれば増えるほど、京都の景観は魅力を失っていきます。

 

私の会社が展開する「京まちホテル(ホテルタイプの簡易宿所)」はそんな京都の問題を軽減できるビジネスモデルです。京まち宿が古い町家という資源の再生をベースにするのに対し、「京まちホテル」は景観を壊すことなく遊休地を有効利用することをテーマとしています。

 

従って、デザインへのこだわりがこの施設の特徴です。通りに面した正面には瓦屋根や格子、のれんをあしらい、坪庭を思わせる植栽などを設けた「町家風」にすることで、街並みにマッチするよう工夫を凝らしています。

 

このビジネスモデルには急増する宿泊需要に対応できるという利点もあります。景観の問題だけなら京まち宿でも対応できますが、1棟当たりの宿泊客は1組が原則なので、宿泊需要への対応力という面ではホテルに劣ります。

 

そこで、「京まちホテル」の出番です。1棟当たり30〜100の客室を提供できるホテルタイプの簡易宿所を運営することで、京都の街が抱える「宿泊施設不足問題」の解消に一役買えるはずだと私は考えています。

急増する「簡易宿所」に対し、どう差別化をはかる?

簡易宿所を設けるうえで、最大の問題となるのは多数ある競合の存在です。

 

宿泊施設不足が叫ばれ始めた2014年ごろから、京都では簡易宿所がハイペースで増え始めました。旅館やホテルの数がほぼ横ばいであるのに対し、簡易宿所だけが右肩上がりで急増しているのです(関連記事『外国人2人に1人は日帰り⁉ 京都が「宿泊需要」を取り逃すワケ(図表1)』参照)。

 

その最も大きな要因は事業の機動性でしょう。ホテルや旅館に比べて小さな規模で展開できるうえに立地の開発が容易で、建設期間も短いという利点があります。

 

しかしながら、簡単に作れるため、インバウンド需要に乗り遅れまいとする粗製濫造が相次いでいます。近年、建てられる物件の多くはホテルのような外観をしていますが、ハード、ソフトともに不十分で、大半は「ベッドと屋根しかないホテル」のようなものと言われます。

 

そういった物件と差別化できるよう、私の会社で立ち上げた簡易宿所のブランドが「京まちホテル」です。競争が激化するなかでも勝ち残れるよう、同ブランドは古都京都ならではの趣と高い利便性の調和を特徴としています。

 

訪日外国人旅行者のニーズに応えるオンリーワンの宿泊施設の開発こそ、激化する競争を勝ち抜くカギになるはずです。京まち宿で培った演出や施工のノウハウを活かして建てる「京まちホテル」は、他の簡易宿所との差別化により将来にわたって競争力のある施設を目指しています。

 

[図表1]京都の景観にマッチする「京まちホテル」の外観
[図表1]京都の景観にマッチする「京まちホテル」の外観

 

償却とローン金利の経費化で大きな節税効果も⁉

では、実際にどのくらいの出資でどのくらいのリターンがあるのか、私の会社で運営している宿泊施設の例を紹介しておきます。

 

①東山区の京まち宿

[図表2]は京都市東山区にある物件の概要です。ロケーションは京阪本線清水五条駅から徒歩3分という交通至便のエリアです。近隣には京都最古の禅寺と称される建仁寺があり、八坂神社や清水寺なら徒歩圏内、知恩院や南禅寺、平安神宮、祇園などの有名観光スポットも電車やバスで数分の距離にあります。また道路を一本越えると鴨川が流れているので、夕涼みに散策してみるといった楽しみもこの物件の魅力です。

 

[図表2]物件概要①
[図表2]物件概要①

 

同物件の敷地面積は66.28㎡と、町家としては平均的な広さです。商業地域なので建ぺい率、容積率ともに余裕があり、宿泊施設の運営についても近隣からの理解を得やすい土地柄といえます。

 

そういった条件を受け、私の会社が企画したのは[図表2]のようなリノベーションでした。1階には坪庭に面した和室の6畳間と板の間、さらには自炊もできるよう簡単なキッチンスペースを設けました。寝室として使える部屋が2階に2間あり、トイレも上下階にあるので、日中は1階で過ごし、夜は2階でとスペースを分けて過ごせます。多様な層に対応できる間取りですが、特にファミリーなど多人数で観光に訪れ、2泊以上する外国人旅行者をターゲットとして設計しています。

 

外観は京都の街並みと調和する瓦屋根に、デザイン性の高い糸屋格子という外国人観光客の好みにマッチするものであり、高い稼働率が期待できます。

 

物件価格は土地価格が6300万円、建物価格が2000万円の8300万円。季節によって変動はありますが、周辺にある競合物件の状況などを含めた市場調査の結果、1泊当たりの平均単価を4万円に設定した場合、年間78.3%の平均稼働率が見込めます。

 

年間売上は1143万円、表面利回りは13.8%にのぼります。管理運営に要するコスト等を差し引くと、オーナーが年間収益として受け取れる固定賃料は420万円で、実質利回りは5.2%となります。

 

東京や大阪など、安定的な高需要が見込める都市部の不動産投資において、サブリース契約でこれだけの利回りを確保できる投資はほとんど見当たりません。

 

築80年経った京町家をリノベーションすると、一般的には15年の償却になります。この物件では建物価格2000万円を15年で償却するため、年間の減価償却は約134万円です。借入を利用して購入すれば、ローンの金利分も経費となるので、より大きな節税効果が生まれます。

 

②下京区の京まちホテル

[図表3]は京都市下京区に設けたホテルタイプ施設の概要です。JR京都駅まで徒歩6分という交通至便の立地が特徴で、東寺や東本願寺、西本願寺、東福寺、清水寺、三十三間堂など有名な観光スポットへのアクセスも良好です。

 

[図表3]物件概要②
[図表3]物件概要②

 

敷地面積117.91㎡と前述の町家に比べると、2倍程度の広さがあります。駅近の商業地域では高さ31m、容積率600%までの建物が許容されているため、このケースでも立地の利点を最大化できるよう、10階建て、客室数27部屋のホテルタイプを選択しました。防火地域に指定されているので、構造は地震にも強い重量鉄骨造です。

 

間取りは旅行者の過ごしやすさを考えて設計しており、長期滞在にも適しています。物件価格は土地価格2億5000万円と建物価格3億6480万円を合わせ、6億1480万円となっています。

 

年間売上は3674万円を見込んでおり、想定利回りは5.98%にのぼります。10年間一括借上なので、その間、投資家の収益が保たれます。

株式会社レアル 代表取締役

1969年生まれ。建築・不動産会社に15年勤務した後、2013年京都にて株式 会社レアルを設立、代表取締役就任。少子高齢化の進行による空き家の増加に着目し、伝統的な京町家を宿泊施設として保存・再生する事業を手がける。建築・不動産業界での経験を強みとして、「鈴(りん)」「Rinn」のブランドで立地開発から設計、建築、運営まで一貫して行う事業をいち早く確立。事業開始からわずか2年でホテル13棟を含む47の宿泊施設を開業、2020 年度中にさらに100施設の開業を計画している。伝統的な京都の街並みを守りながら地域に溶け込み、地場産業と連携してインバウンド事業に取り組む姿勢が、多くの投資家の共感を集めている。

著者紹介

連載インバウンド需要、ローリスク、長期安定…最強の京都「町家」投資

最強の京都「町家」投資

最強の京都「町家」投資

児玉 舟

幻冬舎

今、もっとも投資する価値が高いのは「京都の町家」だ! 効率的なオペレーション・改装のポイント・集客…… 町家宿泊施設ビジネスのすべてを徹底解説。 着実に利益の上がる投資物件が枯渇しつつあるなか、 不動産投資で…

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