暑さ、寒さ、騒音…京町家の「リノベーション」が難しいワケ

本記事では、伝統的な京町家を宿泊施設して保存・再生する事業を数多く手がけてきた児玉舟氏の著書、『最強の京都「町家」投資』から一部を抜粋し、投資先としての京都「町家」の魅力と具体的な運営方法について解説します。今回は、京町家を実際に「宿泊施設」として稼働させるためのリノベーションの方法等について見ていきます。

京都で家を造る際には暑さ対策を優先すべき⁉

これまでの連載で、町家の魅力は十分理解いただけたと思いますが、当然ながら良いことばかりではありません。古い建物であるため、部材や建築技術の発展が反映されていない面は多々あり、現代の住まいに慣れた人たちにとっては不都合や不便を感じる部分も見られます。

 

例えば、通気性が高く断熱性が低いので、夏は屋内を流れる風を頼りに比較的快適に過ごせますが、冬の寒さは厳しく感じられます。鎌倉時代の歌人吉田兼好は「家のつくりようは夏をもってむねとすべし」と自身の著である『徒然草』に記しています。盆地にある京都市街は夏の蒸し暑さが厳しく、家を造る際には暑さ対策を優先すべきだと考えたのです。

 

そのため、町家は冬の寒さ対策を犠牲にしてでも、通風性にこだわった造りになっています。ところが近年は温暖化の影響もあって、夏の気温が上昇しており、自然の風だけを頼りに乗り切るのは容易ではありません。

 

また、盆地では冬もそれなりに厳しい寒さを感じます。一般の家屋ではエアコンを使用して室温を調整することが多いですが、断熱性の低い町家では空気が逃げてしまうので快適な温度になるまで時間がかかります。

 

防音性能の高いマンションなどに慣れている人にとっては、音の問題も気になるかもしれません。町家は開口部が多いため、外の音が伝わりやすく、隣家と壁を接しているため、壁越しにも音が漏れやすいという特徴があります。

 

一昔前までは、京都に暮らす人たちにとって、そういった住まいの不便は当たり前のものであり、暮らし方で対処すべき事柄でした。冬の寒さは厚着や暖を取ることでしのぎ、音の問題は隣近所と親しく交流して、「お互いさま」という考えを共有していたのです。

 

現在でも町家で暮らす人のなかには、自然や人と寄り添う「便利すぎない暮らし」を好む人がいます。ただしやはり多くの人は現代の技術を取り入れた快適さや利便性を求めます。すなわち、「断熱性能や防音性能が低い住空間は暮らしにくい」と感じる人が多いのです。

京町家の再生には「施工者の技術力」が欠かせない

私の会社ではそのようなギャップを埋めるため、IoT技術を導入し、町家をスマートハウス化しています。物件内の照明やエアコンをインターネット経由で遠隔操作し、ゲストが到着する前に部屋を快適な状態にすることで町家の断熱性の低さをカバーし、省力化とゲストの満足度アップを両立させているのです。

 

こうした対策の実現にはリノベーションが必要ですが、町家は今では珍しい職人の高い技術により建てられた木造軸組工法なので、一般的な改修だけでも大きな費用がかかります。割高なコストを負担してまで町家にこだわる住人は少ないため、取り壊されてしまうケースが増えているのです。

 

町家のリノベーションにはさまざまな方向性がありますが、私がこだわるべきだと考えているのは「京都の暮らしの再現」です。実は、町家の多くは1864年に発生した禁門の変によって、一度消失しています。また、近年は生活スタイルの変化に合わせてさまざまなリフォームが行われるケースも多く、土間の通り庭を廃したり増築を行ったりして、町家で生まれ育った人でも本来の姿を知らない人が少なくありません。私の会社が購入した町家の多くも、すでに複数回のリフォームやリノベーションを経ており、古くからある町家のスタイルとはあちこちに違いが見られます。

 

京まち宿は単なる宿泊施設ではありません。特に宿泊を希望する外国人観光客の多くは、古くからある住空間で寝起きすることで、京都の歴史や文化を体感したいと希望しています。いわば、学び、楽しむことのできるアトラクションであり、伝統的な趣の残る「本物」の町家を求めているのです。

 

ですから私の会社では、京都の歴史に育まれた町家の復元をリノベーションの基本コンセプトにしています。増築されている場合には減築を施しますが、もともと使われていた柱や梁などの建材はできる限りそのまま用います。

 

照明についても、和紙や竹を用いるなど、京都の風情がにじむものを採用しています。ベッドを導入している物件もありますが、畳敷きの部屋に布団で寝るスタイルの物件も数多く設けました。

 

[図表1]京都町家特有の玄関土間を生かしたリビング(鈴 六畳町家)
[図表2]床の間と庭、縁側のある伝統的な移住空間(鈴 九条藤ノ木 東)

 

普段は経験することのない「押し入れから布団を出し、床に敷いて寝る」という体験そのものが、斬新なアトラクションとして機能するためです。

 

「本物」の町家を実現するためにはコンセプトに加え、施工者の技術力が欠かせません。町家は古い木造軸組工法で建てられているため、元の構造を活かしてリノベーションするには繊細な技術と幅広い知識が求められます。

 

住宅の建築現場を観察するとよく分かりますが、最近では大工と呼ばれる人たちがノコギリやカンナを使用している姿をほとんど見かけません。工務店が家を建てる際にも工場で加工された柱や梁を現場で組み立てるだけなので、技術力のある大工は今となっては稀少な存在です。

 

私の会社はもともと住宅のリフォームを専業としていたこともあり、地元の匠と古くからのお付き合いがありました。彼らは格子などの建具も作れる高い技術を誇っており、質の高いリノベーション工事が可能なのです。

 

[図表3]古い梁を生かした趣ある「はしり(キッチン)」(鈴 七条高瀬川)

株式会社レアル 代表取締役

1969年生まれ。建築・不動産会社に15年勤務した後、2013年京都にて株式 会社レアルを設立、代表取締役就任。少子高齢化の進行による空き家の増加に着目し、伝統的な京町家を宿泊施設として保存・再生する事業を手がける。建築・不動産業界での経験を強みとして、「鈴(りん)」「Rinn」のブランドで立地開発から設計、建築、運営まで一貫して行う事業をいち早く確立。事業開始からわずか2年でホテル13棟を含む47の宿泊施設を開業、2020 年度中にさらに100施設の開業を計画している。伝統的な京都の街並みを守りながら地域に溶け込み、地場産業と連携してインバウンド事業に取り組む姿勢が、多くの投資家の共感を集めている。

著者紹介

連載インバウンド需要、ローリスク、長期安定…最強の京都「町家」投資

最強の京都「町家」投資

最強の京都「町家」投資

児玉 舟

幻冬舎

今、もっとも投資する価値が高いのは「京都の町家」だ! 効率的なオペレーション・改装のポイント・集客…… 町家宿泊施設ビジネスのすべてを徹底解説。 着実に利益の上がる投資物件が枯渇しつつあるなか、 不動産投資で…

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