内容証明を無視されたら?弁護士が教える「家賃滞納」への対処

賃貸物件の賃借人から毎月支払われるべき「家賃」を滞納されることは、収益が確保できないことに加え、ほかの居住者への影響など、家主にとって大きな損失につながる問題です。そこで本記事では、賃料未払いの賃貸人への対応手段について解説します。※本連載では、投資用不動産業界の健全化を目指す一般社団法人首都圏小規模住宅協会が、正しい知識と公平な情報を紹介します。

賃貸人の未払いについて管理会社に相談したAさん

【今回の執筆者紹介】

竹村鮎子弁護士

練馬・市民と子ども法律事務所

2009年弁護士登録

 

今回から、大家(貸主A)が頭を悩ませる賃料未払いの賃貸人(借主B)への対応について、経緯から決着までを3回にわけて説明します。

 

Aさんは、所有するマンションの1室を賃貸にだしていますが、賃借人Bさんの賃料未払いが3ヵ月続いています。AさんはどうにかしてBさんから賃料を回収したいと考えています。回収するためには、Aさんはどのような行動をとればよいのでしょうか。

 

Aさんは、マンションの管理を管理会社に委託しているため、まずは管理会社に相談してみました。

 

Aさん「Bさんからの家賃の支払いがもう3ヵ月もありません。どうにかなりませんか?」

 

管理会社の担当者「わかりました。それではこちらから支払いについて問い合わせてみますので、しばらくお待ちください」

 

Aさんは、管理会社が未払いの家賃を回収してくれるのだろうと考え、ひと安心しましたが、1ヵ月ほど経っても一向にBさんからの未払い分の支払いはありません。このためAさんは再度、管理会社の担当者に問い合わせました。

 

Aさん「まだBさんからの家賃の支払いがないのですが、きちんと問い合わせをしてくれたのですか」

 

管理会社の担当者「家賃を支払うようにBさんに手紙をだしました。こちらでできることはもうありませんので、まだ家賃が支払われていない場合はご自身で対応をお願いします」

 

Aさん「管理会社は未払い家賃の回収をしてくれないのですか?」

 

管理会社の担当者「管理会社ができるのは、家賃の払い忘れなどがあった場合に、手紙を書いて注意を促す程度です。注意喚起をしたにも関わらず、支払いがない場合の交渉などを管理会社が行うと『非弁行為(ひべんこうい)』になる恐れがあり、できないことになっています」

管理会社にできることには「限度」がある

弁護士法72条で、弁護士以外の者が法律事務を行うことは「非弁行為」として禁止されています。

 

法律事務とは、「法律上の権利義務に関して争いや疑義があり、または新たな権利義務関係の発生する案件」のことです。つまり、法律上のトラブル対応、もしくはトラブルに発展しそうなことの対応は「法律事務」に該当します。

 

家賃の未払いが3ヵ月続き、管理会社から催促の手紙を送ってもらったにも関わらず、依然として支払いがない状態をみると、単にBさんが家賃の支払いを忘れているというものではないようです。

 

つまり、今後AさんがBさんと直接交渉を行ったり、場合によっては裁判などの法的手続きを取ったりしなくてはならない状態にあるといえるでしょう。Bさんと交渉を行ったり、裁判を行ったりすることは「法律事務」になります。先ほど述べたように、これは「非弁行為」に当たるので、弁護士ではない管理会社が行うことはできません。

 

管理会社に建物の管理を丸投げしているオーナーも多いことでしょう。しかし、管理会社にできることには限度があり、注意喚起程度で解消するトラブルであればともかく、本格的なトラブルについてはオーナー自身で対応しなくてはならないのです。

いい逃れを防ぐ手段「配達証明付き内容証明郵便」

管理会社から「自分で対応してほしい」といわれたAさんは、地域が主催する無料法律相談会で相談してみることにしました。

 

弁護士「事情はわかりました。まずはBさんに対して、配達証明付き内容証明郵便で、未払い賃料の支払いを催告し、それでも支払いがなかったら賃貸借契約を解除してはどうでしょうか」

 

Aさん「配達証明付き内容証明郵便とは何ですか?」

 

弁護士「こういう手紙を誰から、誰それにだしました、ということを、郵便局が公的に証明してくれる郵便のことです。また、配達証明が付いていると、いつ相手が手紙を受け取ったかが明らかになります。未払い賃料の請求をした事実は非常に重要なので、相手が『そんな手紙を受け取っていない』などのいい逃れができないように、配達証明付き内容証明郵便を利用したほうがいいですよ」

 

Aさん「管理会社からすでに『未払いの家賃の支払いをしてほしい』という内容の手紙を送ってもらっているのに、また手紙を送らなくてはいけないのですか?」

 

弁護士「もし、賃料未払いを理由にBさんとの賃貸借契約を解除しようとするのであれば、催告したのに支払われなかった、という事実が必要になります。管理会社からの手紙が法的に『催告』としての条件を満たしていないことも考えられますので、きちんと催告の郵便を送ったほうがいいでしょう」

 

Aさん「家賃を払ってくれないことを理由に、Bさんとの賃貸借契約を解除することもできるのでしょうか?」

 

弁護士「賃貸借契約を解除するには、単に契約違反というだけでなく、貸主・借主両者の信頼関係が破壊されている状態である必要があります。賃料の支払いは賃貸借契約の最も重要な要素です。これが3ヵ月も支払われていない状態は、信頼関係が破壊されたと考えられるので、催告したにも関わらず、支払いがなかった場合には、契約を解除できることが通常ですよ」

 

Bさんからこれ以上賃料が支払われないのは困ります。Aさんは、賃料の支払いが続く場合は、Bさんとの賃貸借契約を解除することを決め、インターネット上のひな型を参考に、Bさんに対して「未払い賃料を7日以内に支払ってほしい。支払いがない場合には賃貸借契約を解除する」という旨を記載した内容証明郵便を発送しました。

 

(※内容証明郵便は、未払い賃料の支払いを催告した明確な証拠となる反面、1行20字以内、1枚26行以内、①、②など、〇で囲んだ文字は2文字とカウントされるなど、書き方に厳密な規定があります。発送の際には注意しましょう。また、内容のボリュームにもよりますが、1通あたり2,000円程度の費用がかかります)

催告せず賃貸借契約を解除できる「無催告解除特約」

賃貸借契約書では「1ヵ月家賃未払いがあった場合には、催告をしないで賃貸借契約を解除できる」という条項がある場合があります。この条項を「無催告解除特約」といいます。

 

賃貸借契約の解除においては、単に債務不履行(契約違反)が生じているだけではなく、それによって両者の信頼関係が破壊されているという事実が必要です。したがって、無催告解除特約に基づいて催告をせずに解除できるのは、「無催告解除を認めても不合理でない場合」に限定されています。

 

無催告解除を認めても不合理でないか否かについては、具体的な事情によって判断されます。このため、無催告解除特約に基づいて解除を行っても、場合によっては、あとから「無催告解除特約に基づく解除は不合理であるから認められない」と判断されるリスクがあります。

 

したがって、賃貸借契約において無催告解除特約がある場合、念のため催告を行ったほうがいでしょう。催告は上述のとおり、のちのトラブルを避けるため内容証明郵便で行うことが一般的です。

配達証明付き内容証明郵便を受け、Bさんの対応は?

さて、管理会社は非弁行為にあたるため、法律上のトラブル対応ができないことを知ったAさん。Bさんが未払いの家賃を支払ってくれることを期待して、配達証明付き内容証明郵便を発送しました。

 

しばらくすると、Bさんが確かに内容証明郵便を受け取ったという内容の配達証明書を受け取りましたが、それでも一向に家賃は支払われません。

 

そこでAさんは、いよいよBさんに対して法的手続きを取ることを決めました。

 

次回は、AさんがBさんに対して法的手続きを取る場合の流れについて解説します。

練馬・市民と子ども法律事務所 弁護士

2009年に弁護士登録、あだん法律事務所に入所。田島・寺西法律事務所を経て,2019年1月より、練馬・市民と子ども法律事務所に合流。主に扱っている分野は不動産関係全般(不動産売買、賃貸借契約締結、土地境界確定、地代[賃料]増減額請求、不動産明渡、マンション法等)の法務が中心だが、他にも企業法務全般、労働法関連、一般民事事件、家事事件、刑事事件など、幅広い分野を取り扱っている。実地で培った法務知識を、「賃貸経営博士~専門家コラムニスト~」としてコラムを公開しており、人気コンテンツとなっている。

著者紹介

投資への関心が高まる中で、高い安定性から注目を集める不動産投資。しかし不動産業界の現状は残念ながら不透明な部分が多く、様々な場面で個人投資家様の判断と見極めを要します。一人ひとりの個人投資家様が正しい知識を身に付け、今後起こり得るトラブルに対応していくことが肝要です。私たち一般社団法人首都圏小規模住宅協会は、投資用不動産業界の健全化を目指す活動の一環として本サイト「不動産投資塾」を介し、公平な情報をお送りいたします。

著者紹介

連載初心者から上級者まで…知っておくべき「投資用不動産」の基礎知識

本連載は、「不動産投資塾」の記事を抜粋、一部改変したものです。

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