超少子高齢化の日本…急増する空き家を「壊さない」事情とは?

2019年に厚生労働省が発表した人口動態統計月報年計(概数)の概況によると、2018年の出生数は91万8,397人となり、調査開始以来の過去最少の数値を記録しました。一方で、同年における65歳以上の人口は3,515万人。総数の27.7%にものぼります。まさに「超少子高齢化」が進む日本ですが、それに伴い深刻化しているのが「空き家」問題です。本記事では、我が国における「空き家」の実態を解説します。

人口減少の日本では住環境に地殻変動が起きている

これからの住まいの問題を考えるとき、少子高齢化、人口減少が加速している現状を知ることが欠かせません。日本の人口は実際にどのような推移をたどっているのでしょうか。

 

総人口は2010年の1億2806万人をピークとして、緩やかに減少に転じています。そのなかでも注目したいのは、全体数は減少しているにも関わらず、年齢による区分で見ると後期高齢者(75歳以上)の層は広がり、それと呼応するように生産年齢人口(15〜64歳)が減りつつあることです(総務省「国勢調査」より)。

 

[図表1]日本の人口ピラミッド 出所:総務省統計局「人口統計(平成28年10月1日現在)」より
[図表1]日本の人口ピラミッド
出所:総務省統計局「人口統計(平成28年10月1日現在)」より

 

縦軸を年齢(上にいくほど高齢)とした「人口ピラミッド」のグラフで見ると、突出したふくらみが二つあります。一つは1947〜1949年に生まれた「団塊の世代」の層、もう一つは、彼らの子どもたちである団塊ジュニアの層です。人口の推移を考えるとき、戦後を支えてきた団塊の世代が後期高齢者となり、団塊ジュニアの層すべてが50歳代になるのが2025年であり、高齢化がますます進み社会構造が大きく変化していくことが分かります。

 

また人口と住宅の関連でいえば、単身世帯、夫婦のみの世帯、一人親と子の世帯は増加傾向にあるものの、世帯当たりの人数や世帯数そのものは緩やかに減少していく見通しです。ただし大都市圏と地方でも若干異なっています(都市と地方の違いについては書籍『これからのマンションに必要な50の条件』で触れています)。

 

単身世帯が増え、全体の3分の1を占めていることは近年の国税調査でも指摘されています。かつて多く見られた、三世代が同居する大家族の世帯は大幅に減少しており、まさに日本の家族の姿も変わりつつあるといえるでしょう。

 

家族のあり方が変われば、当然ながら求められる住宅も変わってきます。振り返ってみれば、戦後の高度経済成長のなかでは拡大や上昇を目指すことが一つの美徳でもありました。1960年代に大ヒットしたお菓子のCMにある「大きいことはいいことだ」というフレーズが象徴していたように、「より上を目指す」ことは飛躍的に成長する時代の価値観でもあったのです。

 

若者たちは高収入で安定した生活を目指し、「良い大学」「良い会社」を目的に据えて都市に移り住み、実家に戻ることなくそのまま自分の家庭を構えます。残された親たちはそのまま夫婦世帯になり、やがて連れ合いに先立たれても思い出深い家を離れ難く、多くの人が「子どもの世話にはならない」と単身世帯となります。しかし現実的には高齢者にとって、かつて家族で暮らした広い家は管理もままならず、持て余してしまうこともあるでしょう。

価値観が変わり、居住形態にも変化が訪れた

かつては「自立して家を建てる」とか「郊外の高台に住む」ことが、人生において一つの目標であり、憧れの人生モデルであったものです。もちろん今でも住まいの選択肢の一つではありますが、バブル期やその後のリーマンショック以降、価値観の多様化は進み、誰もが同じゴールを追いかけることは少なくなってきています。

 

景気が低迷するなかでリストラの憂き目に遭ったり、非正規雇用の状態に甘んじたりしていれば、自分の家を持つことすら叶わぬ夢です。また男女ともに結婚年齢が上がって少子化も進み、生涯未婚率も高まっています。

 

価値観が変われば住まいも変わります。職住近接の傾向も高くなり、郊外に広い家を持つよりも、利便性を重視して「狭くても交通の便の良い場所に住みたい」と考える人も増え、都会で「コンパクトに暮らす」ライフスタイルを選ぶ人も少なくありません。人と同じ夢や理想を持つ時代ではなくなっているのです。

 

またバブルさえ知らない若者たちは身の丈以上の生活を望まないケースも多いといいます。都市部に住んでいれば車を持たなくても生活できますし、賃貸でもシェアハウスを選ぶなど、憧れや見栄よりも「実」を優先する傾向にあることが分かっています。

 

こうして社会構造や人々の想いが変わっていくなかで住まいのあり方も変わり、結果的に日本全国に増えているのが、「空き家」の問題です。

増える空き家、荒廃するマンション

統計上で世帯の数は増えているとはいえ、日本の人口は確実に減少しています。一方で、それまで更地だったところに戸建て住宅やマンションが建築されているのを見かけることも多いのではないでしょうか。すでにある住宅ストックに加えて、新規の着工が続いたら、空き家が増えるのは当然です。こうした空き家の問題は、2014年に発表された「住宅・土地統計調査」で大きく注目され始めました。

 

本調査は総務省から5年ごとに発表されますが、2013年のデータをもとに割り出した空き家の数は実に820万戸に達しました。日本の世帯数が約5245万世帯のところに住宅の数は6063万戸ですから、1世帯当たりの住宅数は約1.16という計算になり、空き家率は13.5%になります(下記図表2)。

 

[図表2]世帯数の変化と空き家率 (注)世帯数には、親の家に同居する子ども世帯等(2013年=35万世帯)を含む。 総務省 住宅・土地統計調査「住宅ストック数と世帯数の推移」より
[図表2]世帯数の変化と空き家率
(注)世帯数には、親の家に同居する子ども世帯等(2013年=35万世帯)を含む。
出所:総務省 住宅・土地統計調査「住宅ストック数と世帯数の推移」より

 

近年の空き家の推移を見ても、じわじわと上昇してきており、1000万戸を超える日も近いと推測されています。この空き家の問題は、統計上の問題だけでは片付けられないさまざまな要因が絡んでいます。

 

そもそも戦後の日本は420万戸の住宅不足の状態から出発しており、国策として政府が住宅の建設を積極的に後押ししてきました。「1世帯1住宅」や「1人1室」などの目標を掲げて積極的に住宅の建設が進められ、1973年時点での調査では全国レベルで量的な不足は解消されたのです。

 

その後、バブル崩壊以降の地価下落などの問題がありますが、その間も新設住宅の着工は続き、今度は空き家の問題が深刻化してきたのです。

 

一言で空き家といっても種類があります。総務省の調査によれば「賃貸用や売却用の住宅」で一時的に空き状態にあるもの、別荘などの「二次的住宅」、そして長期にわたって空き状態にある「その他」に分けられます。賃貸の物件には、性質上どうしても空き家・空き住戸(空き室)になる期間が発生しますが、近年増えているのは「その他」の部分であり、全体の38.8%にも及んでいます。

 

空き家がなぜいけないのかといえば、住み手を失うと、一気にあちこちが古びて屋根や壁の一部が剝がれて崩壊しやすくなることや、築何十年も経っている木造建築では、万一火災が発生すればあっという間に燃え広がってしまう危険もあるからです。

 

また古い建物には、RC共同住宅の場合も含めて現在の耐震基準を満たしていないものや耐震補強工事すらしていないものも多く、大きな地震が起こればひとたまりもありません。それ以外にも、空き家・空き住戸には不審者が入り込んで犯罪の温床になったり、衛生面の悪化や景観を損なったりという一面もあります。

空き家・空き住戸の問題が解決しない理由とは

賃貸マンションの場合には、共同住宅ならではの問題もあります。住環境を重視し、それなりの家賃が支払える入居者は、それなりの社会的ステイタスがある場合がほとんどです。こうした入居者が絶えず入っているマンションは、マンションそのものが美しく維持され、スラム化することもありません。

 

しかしオーナー側が借り入れ返済を優先するあまり、「安くてもいいから家賃を確保したい」と来る者を拒まずに入居者を受け入れてしまうと、経済的な面、あるいは治安やモラル的な側面からも適切にマンションが維持されず、マンションのスラム化に陥ります。そこからさらに入居不振という悪循環につながってしまうのです。

 

また戸建ての空き家が増えている理由には、単身で暮らしていた所有者が亡くなったり、介護施設などに移ったまま戻らなかったりというケースがあります。また壊したくても、解体費用に数百万円もかかる場合もあり、その費用が捻出できないこともあるでしょう。

 

さらに税制の問題から空き家を「そのままにしておいたほうがいい」と考える場合もあります。小規模住宅用宅地では、その土地に建物があれば固定資産税が6分の1に減免されますが、更地にすると制度が適用されません。そうなると、所有者にとってはぼろぼろの空き家でも「立っていたほうがいい」となるのです。

 

また、更地にした場合、新たな建物を建てられないこともあります。一例を挙げれば、現行の建築基準法では一定以上の幅のある公道に面する部分が2m以上ないと建てることができません。そのため条件を満たしていない場合には、やはり「壊さない」という選択になりがちです。

 

こうした空き家問題の多くは、これまで人口減少が顕著な地方の自治体で起こっていました。ところが現在は、人口の減少はそれほど顕著でもないはずの首都圏の郊外などで起き始めているのです。住宅の需要が首都圏であってもより都心部に向かう傾向があることや、相続のトラブルなどから空き家が増えている場合もありますが、だからといってこのままにしておいていいということはありません。

 

この問題の対応のため、政府は2014年11月には「空家等対策特別措置法」を制定し、「特定空き家」に対し適切な管理を促す指導・勧告などのほか、跡地の活用促進、行政代執行なども可能にしています。勧告に従わない場合は自治体が強制的に取り壊し、解体費用を所有者に請求する場合もあります。

 

また空き家の問題は故人の遺品整理やごみの問題などを含んでいることがしばしばあります。これらを含めた管理や活用のアドバイスを行うNPO法人や空き家バンクなど、現在ではさまざまな取り組みが行われています。

 

空き家に至る事情やその状態もさまざまです。ストック住宅の一種として活用に向けて意識の転換が必要な場合もあるでしょう。空き家の問題には、現在の日本が抱えるさまざまな問題が含まれているのです。

→ 勝ち組富裕層が「幻冬舎ゴールドオンライン・メルマガ」で情報収集しているワケ

 

 

幻冬舎ゴールドオンラインの主催・共催・協賛セミナーをいち早くお届けする、

LINE@アカウントを始めました!お友達登録はこちらからお願いします。

 

友だち追加

 

生和コーポレーション株式会社 設計部副部長
美術学修士
一級建築士
賃貸不動産経営管理士
愛知県立芸術大学大学院非常勤講師 

1965年愛知生まれ。生和コーポレーション株式会社設計部副部長。愛知県立芸術大学大学院卒業後、建築事務所に入社、建築物デザインに携わる。その後生和コーポレーションに入社し、収益不動産の計画、設計、建築を担当。「企画・経営管理力」「豊富な商品力」「ニーズを具現化する技術力」「安定した高入居率」を武器に、ただ収益を上げるためだけではなく、「豊かな生活を送れる街づくり」を考えたマンションを建設している。美術学修士、一級建築士、賃貸不動産経営管理士。愛知県立芸術大学大学院非常勤講師。

著者紹介

愛知工業大学工学部建築学科 愛知工業大学工学部建築学科教授

1958年静岡生まれ。愛知工業大学工学部建築学科教授。同大学を卒業後、東孝光建築研究所、北岡デザイン事務所を経て、1986年「安井秀夫アトリエ」を開設する。インテリアから建築、都市計画と幅広く設計・デザイン活動を展開し、現在では海外でも設計を行っている。研究テーマは建築計画、建築設計、インテリアデザイン、環境デザイン。1997年国際照明デザイナー協会賞、1998年IIDA北米照明学会賞を、海外で受賞。国内でもNashopライティングコンテスト最優秀賞、旭硝子デザインセレクション大賞など、数多くの受賞経験を持ち、国内外で高い評価を受けている。

著者紹介

連載幻冬舎ゴールドオンライン人気記事ピックアップ

これからのマンションに必要な50の条件

これからのマンションに必要な50の条件

熊澤 茂樹,安井 秀夫

幻冬舎メディアコンサルティング

供給過多により空室リスク・管理不全を回避せよ! マンションの資産価値を高め、数十年先も安定収入を生み出すために知っておくべき50の条件 2020年の東京オリンピック・パラリンピック開催に向け、都心部を中心にマンシ…

メルマガ会員限定記事をお読みいただける他、新着記事の一覧をメールで配信。カメハメハ倶楽部主催の各種セミナー案内等、知的武装をし、行動するための情報を厳選してお届けします。

登録していただいた方の中から
毎日抽選で1名様に人気書籍をプレゼント!
会員向けセミナーの一覧