BM、PMとは?不動産投資における「物件管理」の基礎知識

物件選びから資金調達、管理、売却に至るまで、不動産に関する幅広い知識を持つ池永健太氏の著書『不動産投資の貴公子が教える 儲かる「川上物件」投資』より一部を抜粋し、インカムゲイン確保の鍵となる「物件管理」の基礎知識について紹介します。

不動産投資ならではの「物件管理」

物件の選定を行い、融資を受けて購入したあとは、物件の「管理」を行わなければなりません。物件の管理とは、賃貸経営を健全な状態に維持し、入居者を安定的に獲得するための活動のことです。

 

物件の管理を行わなければ、安定的にインカムゲインが得られません。また、管理が行き届いていないと、資産価値の低下につながってしまう恐れもあります。そのような事態にならないよう、あらかじめ管理の全体像について把握しておきましょう。物件の管理には、大きく「建物管理(BM)」と「賃貸管理(PM)」の2つがあります。

「建物管理(BM:Building Management)」とは

建物管理(BM)とは、建物の修繕や清掃、管理、点検など、建物および建物に付帯する設備を管理することです。故障している箇所があれば専門の業者に修繕を依頼したり、電球を交換したりなど、建物の維持に関するあらゆる業務を指します。

 

たとえば、貯水槽の管理も建物管理に含まれます。貯水槽とは、各部屋に水を供給するための設備となりますが、少なくとも年に1回は点検することが義務付けられており、汚れていれば清掃もしなければなりません。

 

また、エレベーターが付いているマンション等であれば、エレベーターの点検も必須です。メンテナンスは毎月行い、管理・報告については、年に1回は必ず行う必要があります。

 

消防点検も忘れてはなりません。消防点検とは、消化のために必要な通路がきちんと確保されているか、消火栓がどこに設置されているかなどを点検することです。そのうえで、消防長または消防署長に報告する義務があります。消防用設備等の点検は半年ごとに1回(年に2回)行うことになっています。

 

その他にも、インターネットが使い放題の物件であればインターネットプロバイダとの調整を行ったり、契約に必要な振込の手続きなども管理したりします。加えて、日常的なゴミ置き場の管理や清掃も物件管理に含まれます。ゴミ置き場を清潔に保つために清掃を行ったり、ゴミ捨てのルールを守ってもらうための工夫もしたりする必要があるでしょう。あとは、基本となりますが、エントランスや廊下など、共用部の清掃も日常的に行うべき管理業務となります。

建物管理は「外注」が基本

このように、物件管理の業務内容は多岐にわたります。投資家が自らすべてを行うのは現実的ではありません。

 

私はかつて管理会社で働いていた経験もあるのですが、早朝6時に管理人から「ほうきはどこにありますか?」と問い合わせを受けたこともあります。加えて、それぞれの作業を分離発注するのにも相当の労力が必要ですし、個々の業者を管理するのも大変です。清掃員の雇用や消防点検の依頼、貯水槽の清掃・点検の発注など、分離発注の手間は非常に多いものです。当然、業者の費用やサービス内容についてもチェックしなければなりません。

 

そのような事情を考慮すると、物件管理を丸ごと担当してくれる業者に発注したほうが得策だと思うのです。本来であれば、投資を始める段階で外注費用なども捻出するべきです。具体的には、収益性を考慮に入れた範囲で適切な業者に依頼するなどの配慮が必要となります。できれば、そこまで考えてくれる不動産会社と付き合うようにしましょう。

「賃貸管理(PM:Property Management)」とは

次に、賃貸管理について見ていきましょう。賃貸管理とは、空室の募集や案内活動などのリーシング業務に加え、入退去時の対応、家賃の集金、滞納督促、その他住居に関するトラブル対応など、物件のソフト面に関わる管理業務のことです。建物管理と同様に、その内容は多岐にわたります。

 

とくに大変なのが、入居者の「獲得」と「対応」です。入居付けは、自ら行うのは実質的にほぼ不可能なので、賃貸の客付け業者に依頼するのが一般的となります。また入居者対応では、主に集金代行、督促、およびクレーム対応を行います。集金だけでもすべての部屋ごとに毎月確認しなければなりませんし、支払いが遅れていれば督促する必要もあります。

 

ちなみに家賃に関しては、「保証会社」を入れるのが基本です。保証会社では、入居者の親族等に代わって、第三者が連帯保証人となるサービスを提供しています。そのため、あらかじめ保証会社を入れておけば、入居者に債務不履行が生じても代位弁済してもらえるのです。

 

一方、入居者からのクレームについては、個別に対応しなければなりません。集合住宅において、「隣人トラブル」や「上下階の騒音トラブル」は日常茶飯事です。人間関係がもととなっていることも少なくなく、対応に苦慮するケースが多いのです。

 

そのように考えると、賃貸管理についても専門の業者に依頼するのが得策といえます。たとえば、24時間対応のコールセンターを設置している専門業者や、賃貸管理に精通している専門業者に委託すれば、幅広いトラブルに対応してくれます。建物管理にしても、賃貸管理にしても、管理委託費は必要経費であると認識し、適切に外注するようにしましょう。

内胤ファシリティ株式会社 

複数の不動産会社に勤め、物件選びから資金調達、管理、売却に至るまで幅広い知識を得る。
現在は内胤(ナイン)ファシリティ株式会社の広報部門にて、個人投資家向けのセミナー講師として活躍。
平易な言葉を使った分かりやすい説明や、リアルな事例の紹介などが評判を呼び、全国から受講を希望する投資家が後を絶たない。
そのイケメンぶりから、投資家たちの間では「不動産投資の貴公子」と呼ばれている。

著者紹介

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不動産投資の貴公子が教える儲かる「川上物件」投資

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池永 健太

幻冬舎メディアコンサルティング

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