不動産投資の専門家が語る「区分マンション投資」のメリット

今回は、区分マンション投資のメリットやデメリット、最新の融資状況を見ていきます。※本連載では、資産運用や不動産投資の専門家が、投資初心者に向けて不動産投資の基本を分かりやすく解説しています。

多忙なサラリーマンでも、少ない初期費用でも可能

区分マンション投資には、みなさんどのようなイメージを持っていますか?

 

一棟物件投資と比較して、キャッシュフローが少ないと思っている方も多いのではないでしょうか。

 

確かに、区分マンション投資は一棟物件投資ほどキャッシュフローを得られないケースが多いですが、それでも区分マンション投資をするメリットはあります

 

そこで今回は、年間300件以上の区分投資マンションを提案をしている筆者が、区分投資マンションについて知っておくべき知識をお伝えします。少しでも区分投資マンションに興味のある方は、ぜひ最後まで読んでみてください。

 

最初に、区分マンション投資に適している方は、下記の(1)~(3)のような方です。

 

(1)本業が忙しいサラリーマンは副業として最小限の手間で始めるのに適している

 

区分マンションの場合、建物全体の管理と自分が所有している部屋の管理、両方とも管理会社に任せることができることから、ほとんど手間がかからず、毎月決まった日に家賃の入金があるかどうかの確認をするだけで賃貸経営をすることができます

 

(2)少ない初期費用で始めたい方に適している

 

区分マンション投資の最も大きなメリットは、フルローンを利用することによって、少ない初期費用で物件を購入することができることです。

 

一方、一棟物件投資の場合は、土地も含め建物を丸ごと購入するので、物件価格は高額になります

 

またニュースを騒がせた金融機関問題の影響もあり、一棟物件投資への融資がかなり厳しくなったため、大体物件価格の1~3割の頭金を入れる物件がほとんどになり、初期費用として数千万円を支払わなければ購入ができないケースが多くなったことで、自己資金を出せない方は購入が難しくなりました

 

(3)リスクをできる限り最小限に抑えたい人にとって、エリアのリスク分散ができる区分マンション投資は適している

 

不動産の賃貸経営をする上で、立地は最も重要です。

 

区分マンションであれば、都心の人気エリアは価格が落ちにくく、リノベーション等により付加価値のある中古物件を購入することもできます。

 

また、南東角部屋といった人気の部屋だけ選ぶなど、場所を分散して物件を所有することができることも区分マンションならではのメリットといえるでしょう。 一棟物件投資の場合、部屋ごとにエリアを分散して所有することはできません。

エリアを分散しながら駅近のよい物件を購入できる

一棟物件投資と比較して、区分マンション投資はキャッシュフローが少ないですが、それでも区分マンション投資をする3つのメリットを紹介します。

 

(1)よい立地の物件を購入することができる

 

昨今、人口減少と賃貸マンションの供給過多が取り沙汰されていますが、都心の主要駅近くなどにはまだまだ需要があります。

 

そのようなよい立地の物件は、区分マンションなら2,000万~3,000万円前後で購入できることもありますが、一棟物件となると、駅近のよい立地はそもそも物件が出にくいので、たとえ出たとしてもかなり物件価格が高く、個人での購入は厳しいでしょう。

 

また、区分マンションはエリアを分散して、複数の物件を所有することができることによって、リスクヘッジをしながら収益も拡大することができるという一石二鳥の効果を得られます

 

(2)設備が壊れたなど突発的な出費が少ない

 

不動産の賃貸経営をしていくなかで、水道など、設備が突然壊れたときの突発的な出費があることが考えられます。

 

区分マンションの場合、建物全体の修繕に関しては、毎月支払っている修繕積立金からまかなえることになっていて、部屋のなかの設備が壊れたときの修理費用は10万円前後がひとつの目安になっています。

 

一方、一棟物件の場合、建物全体の修繕から部屋のなかの修理まで、すべてオーナーの責任となっていますので、万が一のときに備え、自身で修繕積立金を計画的に積み立てていく必要があります。

 

雨漏りなど、壊れた箇所によっては、数百万円の修繕費用が発生する場合もあり、区分マンションとは金額が大きく異なります

 

(3)ほとんど手間がかからない

 

上記にも少し書きましたが、区分マンション投資は建物全体の管理から、自分が所有している部屋まですべて管理会社に管理依頼することができるので、ほとんど手間をかけることなく、資産を形成できます。

 

とはいえ、定期的に入居状況など把握する必要があるので、管理会社に報告書をもらうこと忘れないようにしましょう

空室になると家賃収入がゼロになるリスクが…

続いて、区分マンション投資のデメリット(リスク)を見てみましょう。

 

(1)1物件あたりの収益が小さい

 

一棟物件と比較して、区分マンションは1物件あたりの収益が小さくなります。 もちろん自身の属性、融資受けられる状況にもよりますが、買い増しをして複数の物件を所有することで利益を拡大することが可能です

 

(2)空室になった場合、家賃収入がゼロになる

 

不動産投資で成功するには、やはり安定した家賃収入を得ることが大切です。

 

区分マンションはひとつの部屋しかないため、万が一空室になった場合、家賃収入がゼロになってしまいます

 

そのため、入居者に選ばれるエリアで物件を選ぶことが大事です。物件のターゲットは学生なのか、サラリーマンなのかによってエリアは異なりますが、基本的には賃貸物件を選ぶときに重視される以下のポイントを目安に物件を選ぶといいでしょう。

 

●駅からの利便性がよい

●通勤・通学に利用しやすい路線

●収納がある

●エントランスの清掃など管理が行き届いている など。

 

なお、サブリース契約という選択肢もありますが、相場家賃より安くなってしまうので、多少家賃収入が減っても構わないから安定した家賃収入を得たい方は検討するといいでしょう

 

また、エリアを変えて複数戸を所有できるという区分マンション投資の特性を活かせば、所有物件トータルでの利益として考えた場合には、一棟所有よりもリスクを減らしながら確実に収入を得ることも可能になります。

 

(3)地震などの災害リスクがある

 

区分に限ったことではありませんが、地震などの災害リスクは考えられます。 その対策としては、必ず1981年6月以降に建てられた新耐震基準の物件を選ぶといいでしょう。

 

東日本大震災の際、大破した建物がなかったのは、耐震基準が厳しくなってから建てられた、比較的新しいマンションが多かったために、巨大な地震にも耐えられたといわれています。 また、万が一のときに備えて、地震保険にも加入しておきましょう。

 

(4)管理体制が悪いことによって、物件の資産価値が下がるリスクがある

 

区分マンションは管理会社に管理依頼していることから、ほとんど手間がかからないことをメリットとして紹介しましたが、その反面、建物の配管や設備など、建物の状態を詳しく把握しにくく、管理が悪い物件を所有すると、資産価値がどんどん低下して担保評価が低くなるリスクが考えられます。

 

必ず物件を購入する前に、共有部はきれいに掃除されているのかなど、目で確認できる箇所はきちんと確認し、修繕積立金はきちんと積立できているのかなどの情報は、管理会社からもらう重要説明事項書で確認しましょう

中古マンションでも金利1%台から融資を受けられる

最後に区分マンション投資の最新融資情報について書いていきます。

 

一棟物件とは異なり、区分マンションの融資についてはさほど影響を受けておらず、中古マンションでも、金利1%台から融資を受けられます

 

自身で融資を受けられる場合、自身で金融機関と交渉することになりますが、金融機関と付き合いがなく、不動産会社から提携ローンを紹介してもらう方も多いでしょう。

 

不動産会社の販売実績、金融機関との付き合い方によって、同じ金融機関でも受けられる金利が違います。つまり、金融機関からの信頼がある不動産会社ほど、有利な条件で融資を紹介してくれるので、受けられる融資の条件は不動産会社を判断する1つの基準ともいえるでしょう。

 

 まとめ 

 

今回は一棟物件投資と比較しながら、区分マンション投資について書きましたが、参考になりましたか。

 

区分マンション投資は、大儲けする投資商品ではないですが、他人資本を活用して自分の資産を形成できる唯一の投資商品といえます

 

ぜひ、ご自身の投資目的、属性に合わせて検討してください。

 

リズム株式会社 アセットコンサルティング事業部長

築古でも収益アップを狙え、リスクの少ないリノベーション投資で定評のある、リズム株式会社で部長を務める資産コンサルタント。

以前は保育士として、児童養護施設で様々な境遇の子供達の親代わりを務めていたという異例の経歴を持つ。両親からの愛情を阻害してしまう原因にもなり得る“金銭的事情”を目の当たりにしてきた経験から、「一人でも多くの方の“お金の悩み”を解消したい」という強い信念で行う心の込もった提案は、お客様からの信頼も厚い。

保有資格:FP技能士2級・住宅ローンアドバイザー・宅地建物取引士・保育士

著者紹介

連載資産運用のプロが伝授!投資初心者のための「不動産投資」基本ルール

本連載は、株式会社エワルエージェントが運営するウェブサイト「Estate Luv(エステートラブ)」の記事を転載・再編集したものです。今回の転載記事はこちら

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