地震や台風の横揺れに耐えられるか?建物の「耐力壁」の診断法

地震大国日本で住宅購入の際に留意したい「耐震性」。本記事では、耐震性を左右する「耐力壁」について見ていきます。

「耐力壁」の代表的な工法とは?

ポイント 耐力壁のバランスに注意

 

本来、建物にはさまざまな力がかかっています。建物自体の荷重、家具や人の荷重は、日常的にかかりますし、屋根に雪が積もることによる荷重も相当なものです。これらは、いずれも上から下へという垂直方向の荷重です。これに加えて、地震時の横揺れ、台風など強風時には、横から、すなわち水平方向の荷重がかかります。

 

垂直方向にかかる力は建物の基礎と柱が支えていますが、水平方向の力に対しては耐力壁が建物を支えることになります。地震に対する耐震性を左右するのは耐力壁なのです。

 

耐力壁の代表的なものが、軸組工法においては柱と柱の間に斜めに筋交を入れるやり方です。規定のサイズの壁に斜めに筋交を1本入れる「片筋交」、筋交を2本入れる「たすき掛け」の他、構造用合板やMDFなどの面材を柱面に取り付ける面材耐力壁の手法も用いられています。

 

この場合も、単に筋交を入れたり、構造用合板を貼り付けるのではなく、規定の釘で、決まった場所に、決まった間隔で打つように定められています。その通りに施工が行われないと、耐力壁としての役目を果たしません。

 

耐力壁には、各種類に応じて「壁倍率」が定められています。この数字が、耐力壁としての強さを意味しています。耐力壁の計算にあたっては、地震に対応するために必要な耐力壁と、強風時の風圧力に対する耐力壁を比較して、長さの長いほうで確認することになります。

 

【図表】 代表的な耐力壁と強さ

 

なお、計算式は次のようになっています。

 

地震時=各階の床面積×壁係数【必要壁量】≦(各耐力壁の実長×壁倍率)の合計【存在壁量】

 

台風時=各階の外壁見付面積×壁係数【必要壁量】≦(各耐力壁の実長×壁倍率)の合計【存在壁量】

 

建築基準法に基づくと、実際に配置されている壁量(存在壁量)が、必要壁量を上回っていればよいということになります。しかし、ギリギリで上回っている場合には、経年劣化により下回るリスクがありますので、注意が必要です。

全体として「バランスよく配置」されていることも重要

建物の強さを表す指標となる住宅性能表示の中にある耐震等級においても、建築基準法レベルの耐震性では、3段階の中のいちばん下(等級1)です。ちなみに、建築基準法の1.25倍の強さが等級2、1.5倍が等級3となっています。

 

耐力壁は、壁一つひとつの強さだけでなく、全体としてバランスよく配置されていることも重要です。四角形の部屋の場合はコーナーに配置し、上階と下階の耐力壁の位置もそろっていたほうが、揺れからくる力が均等に伝わります。

 

もし、バランスよく配置していない場合はどうなるのでしょうか。

 

建物には外から力がかかると、回転しようとする力が働きます。このときに、耐力壁の位置と強さのバランスがとれていないと、ねじれや変形を起こして倒壊につながってしまいます。

 

もうひとつ知っておきたい言葉に、「偏心率」があります。偏心率とは、強さのバランスがどれくらい偏っているかを数値化したものです。

 

建物の重さのバランスがとれる位置=重心と、外からの力を受けて回転しようとするときの中心=剛心。この2つの位置が離れているほど、回転しようとする力が大きくなり、揺れが大きくなるバランスの悪い建物だといえます。

 

現在の建築基準法では、木造住宅では偏心率が0.3以下であるように規定されています。しかし、それでは想定外の揺れに対応できません。住宅診断を行う専門家としては、0.15以下となるようにしておくことをおすすめしています。

「壁の強さとその配置」が重要となる耐震診断

ポイント ビルトインガレージの住宅は詳しい診断が必須

 

ここまで、耐震基準について解説してきましたが、これらは木造住宅3階建て以上の場合です。3階建ては、建築確認の申請時に構造計算の書類提出が必要とされているため、確認ができるというわけです。

 

では、木造3階建てで、構造計算がきちんと行われていれば、耐震性に問題はないのかというと、そうではありません。

 

耐震診断は、「壁の強さ」と「壁のバランスと偏心率」を数値化することによって診断します。つまり、壁の強さとその配置(壁のバランス)が重要だということです。では、1階に壁がない住宅の場合は、どうでしょうか。

基準を「ギリギリでクリア」している物件ばかり!?

最近、特に都心では、1階部分にガレージを入れ込んだデザイナーズハウスや狭小住宅をよく目にします。いわゆる「ビルトインガレージ」です。狭い立地ながら、工夫して床面積を確保したり、独特のデザインがなされた住宅として、人気を博しています。

 

しかし、このビルトインガレージの場合、道路から車を出し入れするために、道路に接している側には壁がありません。結果的に、建物の一部が空洞になるようなものですから、耐震強度を計算すると、「ギリギリでクリア」しているという物件がかなりあります。

 

新築の段階で、ギリギリでクリアしているということは、年数が経つことによって生じる劣化が起きた場合、基準値を下回るリスクが高くなります。

 

耐震診断では、劣化係数という数値も存在しています。新築の場合には、劣化係数は計算に含みません。しかし、この建物を、数年後に劣化係数を考慮した耐震診断をすると、確実に基準を下回るはずです。

 

都心や神奈川県で狭小住宅の購入を検討している方であれば、必ず入居前の耐震診断の数値を理解したうえで決断してください。

 

 

田中 勲

レジデンシャル不動産法人株式会社 代表取締役

 

レジデンシャル不動産法人株式会社 代表取締役

仲介手数料無料ゼロシステムズを運営して首都圏全域の不動産仲介と建物診断を行う。不動産業界に20年以上従事しており、物件の売買実績は1000件以上。そこで得た経験をもとに“田中式建物診断”という独自の建物診断を提唱している。欠陥住宅の購入を防ぐ欠陥住宅の専門家として知られ、独自の建物診断の第一人者として、ラジオ、テレビ、雑誌、書籍等多数のメディアで活躍している。

著者紹介

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本記事は、2015年6月25日刊行の書籍『こんな建売住宅は買うな』から抜粋したものです。その後の法律・条例改正等、最新の内容には対応していない可能性もございますので、あらかじめご了承ください。

 

こんな建売住宅は買うな

こんな建売住宅は買うな

田中 勲

幻冬舎メディアコンサルティング

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