費用計上にも大きく期待できる!古民家「一棟貸切旅館」投資術

今回は、古民家による一棟貸切旅館運営における税効果や、オーナー自身の別荘としての楽しみ方などを解説します。※本連載では、ハウスバード株式会社代表取締役の浅見清夏氏、マーケティングチームリーダーの鈴木結人氏が、「古民家」投資の最新事情をお伝えします。

収益性と節税効果が見込める「一棟貸切旅館」

一棟貸切旅館は収益性に加え、高い節税効果が見込めるというメリットが魅力です。古民家を改修し、旅館業の許可を取得した宿泊施設は、旅館としても運営できるため、市場価格が普通の一戸建てより高い傾向にあります。

 

一方で、不動産としては築古戸建てのため固定資産税/相続税評価額は低くなります。ゆえに、市場価格と相続税評価額の差が大きく、相続税対策に高い効果が期待できます。それに加え、ご子息やご家族が事業主登録をして所有者と事業者を分離することにより、贈与税や相続税を軽減した形で事業収入をご家族に譲渡することが可能です。

 

[図表1]贈与税・相続税をおさえて家族へ事業収入を譲渡可能

 

新築なら、通常税務上の耐用年数は約22〜30年程度ですが、築年数が古く、耐用年数を超えた古民家の場合、建物は4年、リノベーションは17年と、短期での減価償却が可能です。短期で償却すると一年の経費に付けられる額が大きくなり、その分税金対策になります。

 

仮に、築22年以上の木造一戸建てを、一棟貸切旅館にリノベーションした場合のシミュレーションを見てみましょう。

 

[図表2]

 

木造建築物の減価償却期間は通常22年です。築年数が耐用年数を超えている場合は、「耐用年数=法定耐用年数×20%」という計算になります。

 

築22年以上の木造建築の場合、木造の耐用年数22年×20%=4年となり、購入後4年で減価償却が可能となります(土地代は別、建物部分のみ)。

 

加えて、リノベーション費用は原価に対して17年で減価償却が可能となります。

 

また、弊社では旅館開業までのプロデュース業務を「コンサルティング費用」として頂戴しているため、1年目に一括経費計上でき、法人税/所得税を鑑みると有利な形態となっています。コンサルティング費用以外でも、一部設備、家具家電、消耗品、リネンなどは一括経費計上可能です。

 

※詳細は物件別に要調査および税理士相談が必要です。試算が必要な場合はお問い合わせください。

建築物の性質上、多額のローンは下りにくいが・・・

一棟貸切旅館を、セカンドハウスや別荘を兼ねて利用しているオーナーも少なくありません。週末は別荘として利用し、平日は一般宿泊者に貸し出すなど、自身のライフスタイルに合わせて、投資利用と自己利用を両立させることができます。

 

別荘兼用で利用する場合、既存の別荘と比べてコストパフォーマンスが良いことも特長です。使わない期間はホテルとして一般宿泊者に貸し出すことができ、定期的な掃除やメンテナンスが入るため、別荘を常に良いコンディションに保つことができます。メンテナンスは弊社で受託することも可能です。

 

また、旅館業の許可取得が見込める古民家は、市場に流通する不動産の約0.5%未満程度であり、非常に希少です(当社リサーチ)。複数の調査を経た上で、許可取得ができる物件を探してきて提案することができるのも弊社の特長です。その希少性により、売却時にもキャピタルゲインを期待することもできます。

 

ただデメリットとして、古民家のため建物評価の難易度が高く、新築と比べて多額のローンが下りにくいことが挙げられます。

週末、家族でアクティビティを楽しむ拠点にしてもOK

ロシア人の約8割が、家から1時間程離れた自然豊かな場所に「ダーチャ」と呼ばれるセカンドハウスを所有していることをご存知でしょうか? 元々はソ連時代に、国が働く人々の休息の場として与えたのが始まりでした。豪華な設備を備えたものではなく、ごくシンプルな作りで、自給自足できるほどの広い菜園がついているのが特徴です。国が深刻な食糧難に見舞われたときには、人々はダーチャで食料を自給自足して乗り越えてきました。

 

今では、週末に家族で趣味やアクティビティを楽しむための拠点として利用されています。

 

日本でも、平日は都会で働き、週末は田舎で過ごす「二拠点居住」が徐々に注目を集め始めています。

 

あるオーナー様は、週末はセカンドハウスとして庭で家庭菜園をしたり、余暇には子供や孫を呼んで一家団欒を楽しまれています。ハンモックに揺られて読書をしたり、テラスでのんびり仕事をしたりする時間は、都会では得られない贅沢なものです。

 

生活の拠点が増えることにより、新たな趣味や新しいコミュニティとの出会いが増えるのも、大きな魅力の1つだといえるでしょう。

 

 

浅見 清夏

ハウスバード株式会社 代表取締役社長

 


鈴木 結人

ハウスバード株式会社 マーケティングチーム リーダー

 

ハウスバード株式会社 代表取締役社長

●青山学院大学 卒(在学中、上海・復旦大学に留学)
●アクセンチュア(株)戦略コンサルティング本部勤務
●中国・上海にて、幼児教育事業 レインボーバード幼児教室を起業後、ヤマトキャピタルパートナーズに売却
●政府系VC・産業革新機構にて投資サイドで勤務

著者紹介

ハウスバード株式会社 マーケティングチーム リーダー

早稲田大学卒
ハウスバード株式会社でのインターンシップを経て、新卒第1期生として同社に参画。
近隣住民対応や運営対応を経て、現在マーケティングチームのリーダーに就任。

著者紹介

ハウスバード株式会社 建築デザインチーム マネージャー

日本工業大学建築学科修士号。
株式会社アーキディアックに入社し、公共施設の設計・施工管理に従事。
2017年、ハウスバードへ建築デザインチーム マネージャーとして参画。

著者紹介

連載高まるインバウンド需要、税効果への期待・・・「古民家」投資の最新事情

 

 

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