事例・駅から遠いためデザイン性で差別化を図ったが？

＜東京近郊のJR駅から徒歩12分のところに、父親から相続した100坪の駐車場を賃貸マンションにしたケース＞

駅から遠いため、「差別化ポイントとして、デザイン性を強調したデザイナーズマンションにしましょう」という建設会社の提案を受け、鉄筋コンクリート造4階建てにすることを決断します。

試算された収支計画書は、15坪の部屋が12室で、賃料は周辺相場が11万～12万円なのに対し、デザイナーズマンションということで強気の月15万円に設定します。諸経費込みの建築総費用は約1億7500万円で、「相続対策になる」という金融機関のススメで全額を借り入れることにしました。

最終の年間収支は、賃料収入が満室状態を想定した2160万円、借入金返済が年額約730万円（返済期間30年、金利1.6％・変動金利）で、諸経費130万円を差し引いた手取り額は年額1300万円というシミュレーションでした。

ところがです。建物が完成し、入居者の募集が始まりましたが、2カ月経っても埋まったのは2戸のみ。地元の不動産業者に聞くと、「相場より3万円前後も高いと、いくらデザイナーズマンションといっても、ムリがある」とのこと。

やむを得ず、賃料を相場並みの月12万円に下げて、半年近くかけて何とか満室にすることはできました。しかし、当初の入居者からの賃料値下げの要求も来るわで、収支利回りは当初の期待を大きく下回ることに。1年目の収入は約900万円で計画よりマイナス1260万円で、2年目の収入は1720万円で計画よりマイナス440万円となってしまいました。今後、借入金利の上昇を想定すると、高いリスクを抱えてしまうことになったのです。

市況を調べず、業者の提案を鵜呑みにすると失敗を招く

これはひとえに建設会社からの提案を鵜呑みにし、市況を調べず、家賃を高めに設定してしまったがための失敗です。さらに悪質なことに、金融機関の借り入れについても、収支計画書には将来の金利上昇が見込まれていませんでした。金利リスクをゼロで試算するなどあり得ないことです。

住宅メーカーは差別化と称して、高額な設備・仕様プランを提案することがよくあります。また、時流に合わせ、いわゆるサ高住（サービス付き高齢者住宅）、シェアハウス、民泊物件、ペットOKの物件など、付加価値の高い物件を勧めてくるケースもあるでしょう。

しかし、いくら高級感のある建物でも、周囲の環境、相場と見合わないものはムリがあります。また、ブームに乗って、物件を建てたはいいが、もしも同じような物件が乱立したら、ブーム終焉後は“お荷物”にもなりかねません。

ぜひ経営者マインドを持ち、建物の目指すレベル、形態、そして家賃設定についても「言われるがまま」「任せっきり」は御法度と心得てください。