勤務医の不動産投資…まずは区分マンションから開始すべき理由

今回は、不動産投資初心者の勤務医の場合、まずは区分マンションを選択すべき理由を見ていきます。※医師は一般のサラリーマンより高収入であるにも関わらず、日本の高所得者に対する重い税負担と医師特有の複雑な資産背景が影響し、多くの医師の貯蓄額は一般家庭と比べても低水準にあります。本連載では、給与所得を中心とした日本の所得税の仕組みから、減価償却を利用した不動産投資による節税策、資産を次世代へ引き継ぐ相続税対策まで、医師が行うべき節税について網羅的に解説していきます。

高額な資金が必要な「一棟マンション」は熟練者向け

一口に不動産投資といっても種類は多岐にわたり、アパート・マンションなどの住居系をはじめ、テナントビル、駐車場、倉庫などへの投資も不動産投資です。ただし、事業として取り組んでいるようなプロ投資家を別とすれば、一般的にはアパート・マンション・貸家などの住居系の賃貸物件が対象となります。

 

この住居系賃貸物件にも種類があり、大きく分けて「区分マンション」と「一棟マンション」(マンション・アパート)があります。一棟マンションを1室ずつ購入するのが区分マンションで、アパート・マンションなどの建物を丸ごと購入するのが一棟マンションとイメージしてください。

 

この二タイプの最大の違いは、購入時に必要とされる資金の額です。例えば1室2000万円とした場合、30室入っているマンションを一棟買いすれば、単純計算でも6億円の資金が必要です。初心者が6億円の一棟物件を購入するというのはあまり現実的ではありません。そのため、不動産投資を初めて行うケースでは、まず区分マンションから購入する方が大半です。

 

なお、一棟物件を購入する場合には、小ぶりな木造新築アパートや中古のRC造マンションなど、そこまで価格帯が高くない物件を選択する方が多いものです。

 

一棟マンションは区分マンションにないメリットがあります。自分のニーズや経済状態に合わせ、共用部のリノベーションで物件の魅力をアップさせることができるのは一棟所有ならではの利点です。外壁の塗り替えには多額の費用がかかりますが、マンションのイメージアップを図るには効果の高い修繕です。

勤務医には、代金の100%近くを融資する金融機関も

一棟マンションはこれらのリノベーションや修繕のタイミングを、自分の資金事情によって選ぶことができますが、オーナー自ら判断しなければいけない難しさもあるので、不動産投資に慣れてきた人向けの投資といえます。

 

また、区分マンションのように管理組合(修繕積立金)がないため、すべての資金をオーナーが全額負担しなければなりません。

 

一棟マンションは、「億」単位の資金投資になるため、不安であればそれまでに区分マンションから不動産投資の経験を積んでいくのがよいでしょう。勤務医は、区分マンションで経験を積み、多くの家賃収入や自己資金を投じられるようになった時点で、または開業して数年したタイミングなどで一棟マンション買いを検討してみてはいかがでしょうか。

 

いずれにしても、融資を受けて購入するのが基本となります。区分マンションにおいては高収入が安定的に見込める勤務医に対して、購入代金の100%近くを融資する金融機関もあります。

新築物件・中古物件それぞれのメリットとは?

同じ区分マンションでも新築物件と中古物件に分かれます。それぞれの特徴は、区分マンションだけでなく一棟マンションにも当てはまります。いずれにしてもメリットもあればデメリットもあるものです。「〜でなければならない」という正解はありません。自身が許容できる範囲で選択することになります。

 

●新築物件の特徴

 

・人気の間取りが取り入れられ、最新の設備が導入されているため物件に競争力がある

 

・「瑕疵担保責任」(住宅品質確保促進法)に基づいて、新築した住宅の基本構造部分に関して、完成引き渡し後から10年間の保証があるため安心

 

・「新築物件に住みたい」という大きなニーズがあるため、入居付けにも強く、空室リスクを抑えられる

 

・新築RC造は建物の法定耐用年数が47年と定められており、減価償却を行うことで長期の経費計上が望める

 

・中古物件に比べて価格が高い

 

・新築時は比較的高めの家賃設定でも入居が決まるが、数年経てば家賃は相場並みに戻る

 

●中古物件の特徴

 

・中古物件は新築に比べて価格が低くなるため、収益性が高くなりやすい。収益性が高くなりすぎた場合には、不動産からの収入がかえって課税所得を増やす(増税)結果になることもある

 

・立地やメンテナンスの状況次第にはなるが、新築より家賃が安く、下落幅は小さい

 

・中古物件は経年劣化があるため、購入後すぐに突発的な修繕が発生する可能性がある

 

・築年数が経ちすぎていると融資が出ず、自己資金を多く投じなければならないケースがある

 

 

東京不動産投資株式会社 代表取締役

■運営サイト:「勤務医ドットコム」(https://kinmui.com/


22歳で不動産ベンチャー企業に入社し、わずか3年後、社内最年少の25歳で取締役に就任。
その後、不動産デベロッパーにて取締役副社長に就任。2015年、東京不動産投資株式会社を設立。長年のキャリアの中で、医師をはじめとした高所得者に対する重い税負担が「不動産投資」によって軽減され、労働収入だけに頼らない効率的な資産形成となることに気づく。
その運用方法を解説する東京不動産投資株式会社主催のセミナーに参加した医師は、実に700人を超える。

著者紹介

連載医師のための節税の教科書

 

医師のための節税の教科書

医師のための節税の教科書

秋葉 侑輝

幻冬舎メディアコンサルティング

診察、事務処理、学会準備・・・ 休む暇なく働いているのにお金が貯まらないドクターへ 手取り額を増やして資産を築くために、押さえておきたいマネーリテラシー

 

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