正しく理解している?不動産投資の超基本用語3つ

今回は、不動産投資における利益と利回り、リスクとヘッジ策の基礎知識について解説します。※医師は一般のサラリーマンより高収入であるにも関わらず、日本の高所得者に対する重い税負担と医師特有の複雑な資産背景が影響し、多くの医師の貯蓄額は一般家庭と比べても低水準にあります。本連載では、給与所得を中心とした日本の所得税の仕組みから、減価償却を利用した不動産投資による節税策、資産を次世代へ引き継ぐ相続税対策まで、医師が行うべき節税について網羅的に解説していきます。

「インカムゲイン」と「キャピタルゲイン」

ここでは一般的な不動産投資全般について解説しましょう。不動産投資の利益には、月々の家賃収入といった「インカムゲイン」と、売買した際の差益「キャピタルゲイン」があります。

 

安定的にインカムゲインを得るためには、入居率を高めることが必須です。そのためには入居者にとって魅力ある物件でなければなりません。駅からの距離、物件の間取り、設備といった物件の条件に加えて、家賃設定や敷金礼金の有無、ペット飼育の可否、外国人入居の可否など入居の条件も大切です。

 

また、不動産の価格は数年ごとに変動するものです。不動産を安い時期に購入して、その後高騰したタイミングで売却できれば、その差益を得られます。この売買により得られた収入は、「キャピタルゲイン」といわれます。

 

タイミングと市況によってはキャピタルゲインを得られることもありますし、長く所有することで、簿価(帳簿上の価格)が下がり、売却後に利益が発生する可能性もあります。最初から狙って利益を出すことは、プロの不動産業者でも安定的に行うことは困難で、簡単に儲けが得られるわけではありませんが、不動産投資には「キャピタルゲイン」があることも覚えておきましょう。

 

なお、売却益が出た場合は、その利益に対して5年以内であれば短期譲渡税で約40%、5年超えであれば長期譲渡税で約20%の税金がかかります。

 

一般の投資家についていえば、安定的な家賃収入を得ることを目的としていることが多いです。つまり「インカムゲイン」で利益を上げることを目標とするケースが多いといえます。こちらは基本的な知識と、パートナーとなる適切な不動産事業者がそろえば実現できます。

「利回り」の意味と計算法

投資用不動産の購入検討時に、多くの方が指標にするのは、その不動産の「利回り」です。年間の家賃収入を物件価格で割ったものです。それが何%あるのかを基準とします。

 

実際のところ、家賃からローン返済を行い、管理費、修繕積立金、固定資産税といった費用もかかりますから、単純に利回りだけで判断するものではありませんが、一つの指標として覚えておきましょう。

 

表面利回り = 年間家賃収入 ÷ 物件価格

 

何の経費も加味せずに、ただ年間家賃収入を物件価格で割ったものを表面利回りといい、そこに物件運営にかかるコストを計算したものを実質利回りといいます。実質利回りの計算式は次のようになります。

 

実質利回り =(年間家賃収入 − 諸経費)÷(物件価格 + 購入時の諸費用)

 

具体的な例として、家賃8万円のワンルームマンションを2000万円で購入した場合で計算してみましょう。

 

表面利回り 4.8% = 年間家賃収入96万円 ÷ 2000万円

実質利回り 3.4% =(96万円 − 24万円)÷(2000万円 + 100万円)

想定リスクを予防するヘッジ策の例

メリットの多い不動産投資ですが、リスクも存在します。しかし、懸念されるリスクにはリスクヘッジをかけることができます。不動産投資に対するリスクとそれを予防するための仕組みを簡単にご紹介しましょう。

 

●繰り上げ返済

 

金利上昇リスクへの対策として繰り上げ返済があります。繰り上げ返済とは毎月決められた返済額に加えて借入金額の一部を返済することをいいます。繰り上げ返済した分は元金返済に充てられるため、支払う利息が軽減します。

 

この繰り上げ返済には「期間短縮型」と「返済額軽減型」の二つの方法があります。「期間短縮型」は毎回の返済額は変えずに返済期間を短くする方法、「返済額軽減型」は期間は同じままで毎回の返済額を減らす方法で、「期間短縮型」のほうが繰り上げ返済の効果が大きいといわれています。

 

●火災保険・地震保険

 

火災保険は不動産投資をしていて、万が一、火災にあった際の保険金が支払われます。とはいえ火災でマンションが燃える可能性よりは、台風による飛来物が窓ガラスを割った・・・というような被害に遭うケースが多いでしょう。特に最近はゲリラ豪雨や竜巻、台風などといった災害の被害が増えています。火災保険ではそういった災害への補償も受けることができます(契約内容による)。

 

また、地震保険については火災保険とセットで契約するものです。火災保険では、地震を原因とする火災による損害や、地震により延焼・拡大した損害は補償されませんので、別に地震保険に加入する必要があります。その他、孤独死保険など不動産オーナー向けの保険商品もあります。

 

●家賃保証会社

 

不動産オーナーからするといちばん避けたいのは空室で、二番目が家賃滞納です。この家賃滞納のリスクを避けるための存在として家賃保証会社があります。

 

家賃保証会社とは賃貸契約時に必要な入居者の連帯保証人を代行する会社で、建物賃借人との間で保証委託契約を締結する会社です。入居者が家賃滞納などの家賃債務の債務不履行をした場合、賃借人に代わって家賃保証会社が代位弁済を賃貸人に行います。

 

多くのケースは家賃の代位弁済だけでなく、滞納時の法的対応にかかるコストも支払ってくれます。保証会社の種類も多く、多言語で対応可能な外国人専門の保証会社や、無職やアルバイトでも加入できる保証会社などもあります。

 

●団体信用生命保険

 

団体信用生命保険(団信)はローンを借りた人が亡くなった場合や、高度障害状態になった場合に、ローンの残債分の保険金が金融機関に支払われ、ローンを全額清算することができる保険です。

 

住宅ローンではお馴染みの保険ですが、団信の保障対象となるのは、基本的に死亡・高度障害状態になった場合ですが、最近では三大疾病保障付保険・七大疾病保障付保険・八大疾病保障付保険なども登場しています。私の経営する会社で扱っている保険を例に挙げれば、「がん・脳卒中・急性心筋梗塞」の三大疾病、「高血圧症・糖尿病・慢性腎不全・肝硬変・慢性膵炎」の五つの重度慢性疾患までカバーしています。

 

就業不能状態が継続した場合、ローン返済額相当の保険金が最長12カ月分支払われます。加入は5000万円までは告知書の提出のみで可能です。万が一、就業不能状態が12カ月を超えて継続した場合、ローン債務残高相当分の保険金が支払われるという非常に手厚い内容です。

 

不動産投資を行っていて、万が一、自身に不幸があっても、家族に負債を残すことはありません。特に収益物件であれば、利益だけを生み続ける価値のある純資産になります。

 

 

秋葉 侑輝

東京不動産投資株式会社 代表取締役

 

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東京不動産投資株式会社 代表取締役

■運営サイト:「勤務医ドットコム」(https://kinmui.com/


22歳で不動産ベンチャー企業に入社し、わずか3年後、社内最年少の25歳で取締役に就任。
その後、不動産デベロッパーにて取締役副社長に就任。2015年、東京不動産投資株式会社を設立。長年のキャリアの中で、医師をはじめとした高所得者に対する重い税負担が「不動産投資」によって軽減され、労働収入だけに頼らない効率的な資産形成となることに気づく。
その運用方法を解説する東京不動産投資株式会社主催のセミナーに参加した医師は、実に700人を超える。

著者紹介

連載医師のための節税の教科書

医師のための節税の教科書

医師のための節税の教科書

秋葉 侑輝

幻冬舎メディアコンサルティング

診察、事務処理、学会準備・・・ 休む暇なく働いているのにお金が貯まらないドクターへ 手取り額を増やして資産を築くために、押さえておきたいマネーリテラシー

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