不動産投資の「節税」のキモ…減価償却の仕組みとは?

今回は、不動産投資における節税のカギを握る「減価償却」の仕組みについて見ていきます。※医師は一般のサラリーマンより高収入であるにも関わらず、日本の高所得者に対する重い税負担と医師特有の複雑な資産背景が影響し、多くの医師の貯蓄額は一般家庭と比べても低水準にあります。本連載では、給与所得を中心とした日本の所得税の仕組みから、減価償却を利用した不動産投資による節税策、資産を次世代へ引き継ぐ相続税対策まで、医師が行うべき節税について網羅的に解説していきます。

「経費」を増やせることが不動産投資の大きな強み

医師が手取り収入を増やすためには、節税対策が欠かせません。この連載をここまで読んで「節税には、もっと他にもいろいろな方法があるのでは?」と思った方もいるかもしれませんが、勤務医の場合、選択肢は「不動産投資」しか基本的にありません。

 

確定申告をしている方はわかると思いますが、税金が高い理由は「課税所得が高いから」です。なぜ課税所得が高いかというと、「収入が多く、控除が少ないから」です。

 

では課税所得を下げるためには、どうすればいいか。それは「赤字をつくること」です。いくら赤字が節税になるからといって、実際にキャッシュアウトが伴うような節税対策では本末転倒です。そもそも税金や社会保険料が高額であるため、給与収入の手残りが少ない医師ですが、それを増やすために、新たにお金を使ってしまっては意味がないのです。

 

収入から差し引くことのできる「経費」が大きくなれば、課税所得を下げることができ、所得税や住民税が軽減できます。節税は基本的に、「売上を少なく見せるか」「経費を増やすか」の二択になりますが、前者は脱税になるので、後者しか選択肢がありません。では、どうやって経費を増やすかと考えたときに、不動産投資が大きな強みとなります。

帳簿上に赤字を作れる「減価償却」が節税のカギ

基本的には出費を伴う経費はあくまで使ったものを費用化しているだけです。よって、経費計上はできますが、そこにプラスの要素はあまりありません。ここで「減価償却」がキーワードとなります。

 

減価償却とは「時間の経過によって建物などの価値が減少するため、減った分を費用として損失計上する金額」を指します。不動産投資の利益である家賃収入を得るために支出した経費は、基本的に支出した時点で必要経費となり、不動産所得の金額から差し引かれます。

 

建物を購入した場合も同じです。家賃収入を得るのに必要な経費ですから、支出の時点で、その全額が必要経費となるはずですが、区分マンションをはじめとした投資用不動産は長期間にわたって使用することが可能です。ですから、時間の経過によって価値は減るものとして、長期間にわたって経費計上を行います。

 

とはいえ、実際には建物の価値が経費計上した分だけ目減りするということではありませんから、あくまで帳簿上の話です。不動産投資では、「実質赤字」ではなく「帳簿赤字」ができます。つまり、実際に赤字を背負うのではなく、帳簿上で赤字にできるというわけです。

 

ちなみに土地のように「時間の経過によって古くなっても価値が落ちない」と考えられているものは減価償却できません(申告方法により異なる)。つまり土地・建物でいえば、建物部分のみ「経費」にできます。建物比率は物件によって変わりますが、区分マンションにおいて、建物と土地の比率は4〜6割程度が目安となります。

 

減価償却の対象になる資産を「減価償却資産」といいます。これらには法律で定めた使用可能期間「法定耐用年数」がありますので、それに準じて価値が減った分の金額を、その期間の必要経費に配分するのです。なお建物の法定耐用年数は用途、構造によって変わります。居住用のRC造であれば47年、重量鉄骨造34年、木造22年といった具合です。

 

[図表]構造別の法定耐用年数

[出典]国税庁ホームページ
[出典]国税庁ホームページ

このように減価償却費は、キャッシュアウトを伴わない唯一の経費として積み上げられます。ですから物件を選ぶときは、立地や利回りだけでなく「どれだけ減価償却がとれるか」という視点を持つことも非常に重要なのです。

不動産投資は個人が赤字を作れる唯一の方法

ここまでの説明でイメージしにくいという方のために、減価償却を「車」で説明してみましょう。仮にあなたが会社を経営していて、業績が良かったとします。その結果、利益が600万円出ました。会社ですから600万円の利益に対して、法人税がかかってきます。これを節税するために600万円の新車を買ったらどうなるでしょうか。

 

600万円を一括計上できれば儲けがゼロになりますが、これはできません。車のような減価償却資産を購入した場合、法律によって減価償却の期間が定められています。それは先述した「法定耐用年数」です。

 

車でいえば期間は6年間です。つまり、毎年100万円ずつ6年かけて経費計上していきます。この車を使った経費計上は、法人ではない勤務医にはできませんが、不動産を購入することにより、減価償却を使うことができるのです。個人が赤字をつくれるのは基本的に不動産投資しかありません。これが不動産投資をおすすめする理由です。

 

よく「不動産は高い買い物だから怖い」「何千万円もローンを組むのは怖い」という方もいらっしゃいますが、メリットやデメリット(リスク)を理解して一歩を踏み出す勇気が大切です。前述したとおり、不動産投資にもリスクは存在しますが、リスクの回避やリスクの最小化が可能なものばかりです。今のまま何の対策もせず、ただ高い税金を払い続けるよりも、はるかにリスクは低いといえます。

 

 

秋葉 侑輝

東京不動産投資株式会社 代表取締役

 

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東京不動産投資株式会社 代表取締役

■運営サイト:「勤務医ドットコム」(https://kinmui.com/


22歳で不動産ベンチャー企業に入社し、わずか3年後、社内最年少の25歳で取締役に就任。
その後、不動産デベロッパーにて取締役副社長に就任。2015年、東京不動産投資株式会社を設立。長年のキャリアの中で、医師をはじめとした高所得者に対する重い税負担が「不動産投資」によって軽減され、労働収入だけに頼らない効率的な資産形成となることに気づく。
その運用方法を解説する東京不動産投資株式会社主催のセミナーに参加した医師は、実に700人を超える。

著者紹介

連載医師のための節税の教科書

医師のための節税の教科書

医師のための節税の教科書

秋葉 侑輝

幻冬舎メディアコンサルティング

診察、事務処理、学会準備・・・ 休む暇なく働いているのにお金が貯まらないドクターへ 手取り額を増やして資産を築くために、押さえておきたいマネーリテラシー

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