税金 節税
連載医師のための節税の教科書【第13回】

投資法は数あれど…医師に「不動産投資」が最適である理由

医師

投資法は数あれど…医師に「不動産投資」が最適である理由

今回は、医師が不動産投資に適している理由を見ていきます。※医師は一般のサラリーマンより高収入であるにも関わらず、日本の高所得者に対する重い税負担と医師特有の複雑な資産背景が影響し、多くの医師の貯蓄額は一般家庭と比べても低水準にあります。本連載では、給与所得を中心とした日本の所得税の仕組みから、減価償却を利用した不動産投資による節税策、資産を次世代へ引き継ぐ相続税対策まで、医師が行うべき節税について網羅的に解説していきます。

「医師」の肩書きがあれば、好条件で融資が引ける

医師が不動産投資を行うべき理由は、いくつかあります。

 

一つ目が「金融機関の融資が比較的好条件で使えるということ」です。不動産は高額ですから、当然、自己資金だけではなく金融機関から融資を受けることが多くなります。より好条件で融資を受けるためには、年収や勤務先などといった「属性」が融資結果を左右しますが、医師の場合、一般のサラリーマンより長く働けますし、何より高収入です。また、社会的信用度も高いので、より長い期間で、より良い条件の融資を受けられる可能性が高いのです。

 

二つ目は、「運営期間中の業務をアウトソーシングすることが可能」ということです。不動産投資は、購入後の運営をすべて外注できます。具体的にいえば賃貸管理会社や建物管理会社、リフォーム業者、ルームクリーニング業者などに委託することができ、自身が実務に取り組む必要はありません。本業が多忙な医師にとって、これは非常に大きなメリットといえるでしょう。

 

三つ目は「ミドルリスク・ミドルリターン」ということです。不動産投資は株式投資やFXと違い実物投資です。投資額がゼロ(もしくはマイナス)になることは基本的にまずありません。

 

補足するならば、新築区分マンションの利回りは平均すると4%前後です。中古の区分マンションであれば、より高利回りになります(利回りについての説明は後述)。この数字は数多い投資商品の中でちょうど中間の利回りに位置するため、「不動産投資はミドルリターン」というのが投資家の一般的な捉え方です。

現物資産である不動産は「担保」として使える

当然、もっと高いリターンが期待できる投資もありますが、その利回りに比例してリスクも高まっていきます。投資においてリターンとリスクは表裏一体です。ハイリターンが期待できる投資はハイリスクが潜んでいますし、リターンが少ない運用はリスクも小さいのが一般的です。

 

FXや株式投資、最近であれば仮想通貨などは、短期間で何倍にも増える可能性がありますが、下落するときのスピードも速いものです。株券は会社が倒産すると価値のない紙切れになり、FXの資金である証拠金は一定以上の損失が出ると消失します。

 

そもそも株式投資やFXは、初心者が勝つのは難しく、しかもギャンブル的要素を含んでいます。また、投資したところで節税になるわけでもなく、将来の保証になるわけでもありません。さらに金融機関から好条件で融資が受けられるわけでもなく、蓄えた自己資金ですべてまかなわなければなりません。対して不動産投資は、ギャンブル的要素は少なく、長期的に取り組むことができてローン完済後には純資産になります。

 

実態のないペーパーアセットに比べて、リアルアセットである不動産投資の場合は「土地」「建物」という現物が存在し、消えてしまうことがありません。何より、不動産は現物であるため担保として使えます。前述したように不動産を担保にして融資を受けることができるのです。これは他の投資にはない最大の魅力といえます。

不動産投資は「お金に稼いでもらう」究極の不労所得

ただし、金利上昇リスク、空室リスク、家賃滞納リスク、物件で自殺や事件の起きる心理的瑕疵(かし)リスク、物件の設備や構造の不良に伴う瑕疵担保リスク、その地域が地震などの災害を受けるリスク、資産価値の下落といったリスクはあります。ですから、必ず儲かる投資である、とは100%断言できません。

 

また、他の投資と違うポイントは、ペーパーアセットでは相場の動向が価値を大きく左右しますが、そこを投資家が操作することはできません。それが不動産投資であれば、頭金を入れたり、繰り上げ返済をしたり、部屋をリフォームして価値を高めたり、保険に加入し、リスクヘッジをしたりといったオーナーの努力によって、リスクの回避やリスクの最小化、価値の向上を行うことができます。

 

多くの投資において、利益を得るためには多大な勉強をしたり、常に株価や為替の変動をチェックしたりと手間がかかります。人によっては相場の変動が気になって仕事に集中できない・・・、という方もいるほどです。

 

不動産投資でもオーナーの努力が必要ですが、先述したように実働は伴いません。集金業務やクレーム対応であれば管理会社、修繕はリフォーム会社、退去のあとのクリーニングは専門のクリーニング会社という風にすべてがアウトソーシングできるからです。そのため、ほとんど手間や時間をかけることはありません。もちろん、リフォームの指示や家賃や募集条件を決めるといった重要なことに対しては判断が求められますが、管理会社やリフォーム会社にアドバイスを求めることもできます。

 

いってみれば、オーナーの仕事は通帳記入をして家賃の入金を確認すること、必要なときに関連業者に指示を出すこと、それから確定申告を行うこと。この三つだけです。だからこそ不動産投資は「不労所得」といわれ、お金に働いてもらって、お金を稼ぐことができるのです。そのような手軽さも、医師をはじめ多忙な方々から注目を集めている理由なのです。

 

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東京不動産投資株式会社 代表取締役

■運営サイト:「勤務医ドットコム」(https://kinmui.com/


22歳で不動産ベンチャー企業に入社し、わずか3年後、社内最年少の25歳で取締役に就任。
その後、不動産デベロッパーにて取締役副社長に就任。2015年、東京不動産投資株式会社を設立。長年のキャリアの中で、医師をはじめとした高所得者に対する重い税負担が「不動産投資」によって軽減され、労働収入だけに頼らない効率的な資産形成となることに気づく。
その運用方法を解説する東京不動産投資株式会社主催のセミナーに参加した医師は、実に700人を超える。

著者紹介

連載医師のための節税の教科書

医師のための節税の教科書

医師のための節税の教科書

秋葉 侑輝

幻冬舎メディアコンサルティング

診察、事務処理、学会準備・・・ 休む暇なく働いているのにお金が貯まらないドクターへ 手取り額を増やして資産を築くために、押さえておきたいマネーリテラシー

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