言葉巧みに誘導…不動産営業マンの「要注意トーク」4パターン

本記事では、不動産業界で横行する、アパート建築を勧める営業マンの「要注意トーク」を見ていきます。

返済が進んでいくと、借入残高(マイナス資産)は減少しますが、建物評価は借入残高ほど大きく下がりません。一方、収益は蓄積されていきますので、この超低金利下にあっては、概ね15~20年の間に、債務超過は解消されてしまいます。ましてや、収益が蓄積されていくとなれば効果がゼロどころかプラスに転じてしまいます(図表2)。

 

【図表2 借入が相続対策だと思っていませんか?】

 

つまり、節税効果だけを見れば、建築した当初が一番効果があるわけです。言い方は悪いですが、アパートが完成した瞬間に亡くなってもらうのがベストという意味で、「早く死んでください」と言っているようなものなのです。

 

なんと悲しい相続対策でしょうか。私が、この手法を「愛のない相続対策」と呼んでいるのはそれゆえです。

 

無論、こうした事実もしっかり説明した上で、収益が上がってきた時点で、効率的に収益を分散するまでのアドバイス、サポートを実践しているならば、問題はありません。私の会社では、債務控除の節税効果が薄れてきた物件については、次の新たなる手を必ず提案しています。しかし、住宅メーカーは「建物を建てる」までがビジネスであり、その後の経営や相続対策まではフォローしてくれません。

 

その意味でも、やはり「愛のない相続対策」と言わざるをえないのです。

大手の会社ならば安心だろう…という考えは危険

◆要注意トーク3「当社は賃貸経営に関して〇年のキャリアを持っています」

 

テレビを見ていると、人気の芸能人を使った大手住宅メーカーの宣伝CMが頻繁に流れます。

 

今をときめく芸能人がにっこり笑顔で、「土地の活用はお任せください」などと語るCMは安心感にあふれ、「CMに人気タレントを使うような、大手の会社ならば安心だろう」と思ってしまう人は多いようです。

株式会社財産ブレーントラスト 代表取締役

1958年7月生まれ。94年、株式会社船井財産ドック(現在東証第二部に上場している株式会社青山財産ネットワークス)に入社。97年に事業部長、2001年に取締役に就任、04年東証マザーズ上場時に、上場の鐘を叩く。05年現場での仕事にこだわり、執行役員に降りる。08年、再度取締役に就任。09年、全国ゴルフ練習場連盟の理事に就任する。10年に退任。
12年12月、一人ひとりのお客様に対して、もっと深く密な財産コンサルティング業務に特化したいとの思いから、株式会社財産ブレーントラストを設立。
著書に『あなたの土地の有効活用はやめたほうがいい』『不動産現金化の時代』『あなたの資産 再生いたします』『改訂版 あなたの土地の有効活用はやめたほうがいい』(全て実業之日本社)、『都心不動産 買い方のコツ』『地主心得帳』『買ってよい不動産・悪い不動産』『3年後 崩壊する地主・生き残る地主』(全てPHP新書)等。

著者紹介

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本連載は、2016年10月9日刊行の書籍『あなたの資産を食い潰す「ブラック相続対策」』から抜粋したものです。その後の税制改正等、最新の内容には対応していない可能性もございますので、あらかじめご了承ください。

あなたの資産を食い潰す 「ブラック相続対策」

あなたの資産を食い潰す 「ブラック相続対策」

秋山 哲男

幻冬舎メディアコンサルティング

恐ろしい「相続対策の裏側」と「知っておくべきポイント」を大公開! ・相続税対策のうち8割が実は不要!? ・バックマージンが横行する業界の実態 ・相続後にお荷物と化す無意味なアパート・マンション ・税理士のうち約半…

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