今から売却益は無理?不動産投資「手遅れになる前に」次の一手

本記事では、市況が厳しい不動産投資に関して、次の一手をどのように進めるべきか、見ていきます。

利益どころか、損を出して売るほうが多い!?

有名大家はよく「出口を考えて物件を買いましょう」と口にしますが、皆さんが考えている以上に、不動産投資の出口がシビアであることをお伝えしました。利益どころか損を出して売ることのほうが多いくらいです。

 

出口の基本的な考え方として、小さな木造アパートや軽量鉄骨であれば更地にして売ることもできます。土地であれば、マイホームを建てたいという実需層に売ることもできるでしょう。

 

一方、重量鉄骨やRC造には更地にするという考え方はほぼなく、オーナーチェンジ物件として売るケースが大半です。

 

有名大家はよくキャピタルゲインの話をしますが、木造や軽量鉄骨ならまだしも、オーナーチェンジしか選択肢がない重量鉄骨やRC造は、市況の影響も受けますが、なにより融資情勢の影響を大きく受けます。

 

融資というのは金融庁の動きに影響されます。そういったことは投資家が変えられるものではありません。そもそも融資が付きにくい物件を買ってしまえば、それは物件選びの失敗です。

 

失敗物件を買った結果、月々のローンもまかなえず、生活を圧迫し精神的ストレスが溜まって、うつ病になる人もいるくらいです。こうなれば、やはり売るしかありません。

いつ上がるか分からない市況を待つより、「損切り」を

これは不動産投資だけでなく、株や為替でも同様のセオリーです。いつ上がるか分からない市況を待つなら、マイナスが少ないうちに損切りすべきです。損切りをしっかりできる人だけが投資で勝ち残れます。

 

「もうダメだ」と思ってから損切りを覚悟するのでは遅過ぎます。普通の人が思う損切りラインは、我々プロから見れば、「手遅れ」「破産レベル」ということが珍しくありません。

 

そもそもキャピタルゲインを自慢している有名大家は「今」買ったのではなく「数年前」に買ったということを忘れてはいけません。これから買おうとしている人は、キャピタルゲインが出ないものと考えるべきだと私は思っています。

 

一度失敗しても、大家としての経験値は積んでいるため、次に同じような失敗をする確率は格段に減ります。一度の失敗で「自分はダメだった」と思ってほしくはありません。むしろ失敗大家というのは、「失敗を認めない」「被害を最小限に抑えない」大家のことなのですから。

 

そして、これから購入する人はキャピタルゲインではなく、しっかりインカムゲインを得ることができ、堅実に経営できる物件を狙ってください。

アドバイスを求めるなら「責任感ある業者」に

ここまで有名大家がいかに都合の良いことばかりを言っているかについて解説してきましたが、最後に「誰を信じるべきか」ということについて解説していきます。

 

有名大家や不動産コンサルタントの多くは、「一緒に責任をとる」という覚悟を持ち合わせていません。「聞こえのいいことを言っておしまい」というのが大半です。

 

したがって、もし誰かにアドバイスを求めるなら、責任感がある人を選ぶべきです。

 

例えば、宅建業を持っている業者です。宅建業は法が認めた許認可業であり責任の重さがまったく違います。いい加減なことをすれば行政処分もされます。

 

もちろん、不動産業者も玉石混交で、知識がまったくないところや金儲けしか考えていないところもあります。

 

ただ、きちんと許認可を得て法律に則って経営している不動産会社であれば、本名も名乗らずセミナーや投資塾を主宰する有名大家に比べて信頼できるといえるでしょう。

メールや電話だけでなく、一度面談して話をしてみる

そうした業者の選び方は、売却する際の不動産業者の選び方と共通です。

 

不動産投資に対して知識が深く、融資アレンジを得意とする会社がいいでしょう。加えていえば、メールや電話だけのやりとりでなく、一度面談して話をしてみることをお勧めします。

 

不動産は大きな買い物なので、アドバイスをもらうなら信頼に値する人物であるべきです。

 

不動産会社に担当者がついたのであれば、顔を合わせて、投資基準だけでなく投資をおこなって目指すものはなんなのか、いろいろ話してみてください。

 

そうしてフィーリングが合う不動産会社の担当者を見つけることが成功の一歩だと思います。

 

【真実に気づいた読者への警告】

●真の成功には信頼できるパートナーが欠かせない

●失敗に気づいたら一刻も早く「損切りする勇気」が大事!

●投資を一度リセットして再スタートすることも可能

 

 

小島 拓

一般社団法人首都圏小規模住宅協会 代表理事

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一般社団法人首都圏小規模住宅協会 代表理事

1983年、東京都生まれ、埼玉県出身。大学卒業後、不動産投資会社勤務を経て、2012年に独立し起業。2018年1月には業界の健全化を図る目的で、一般社団法人首都圏小規模住宅協会を発足。代表理事に就任。『「融資地獄」行き予防サロン』を設置して投資家の無料相談を受け付けるなど、あくまで公平・中立な立場から各方面に提言を行い、業界の健全化にむけて活動している。主な著書に『不動産会社が書けない「有名大家」の裏話』(幻冬舎メディアコンサルティング)がある。

■一般社団法人首都圏小規模住宅協会運営サイト「不動産投資塾
 (https://ft-school.com/

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