被害者続出!?「業者の言いなり」による不動産投資の失敗事例

本記事では、 「業者の言いなり」による不動産投資の失敗事例を紹介します。

割高で儲かりにくい「新築1Rマンション投資」

本連載は有名大家の甘言に乗せられて不動産投資に失敗してしまったケースを中心に紹介していますが、「業者の言いなりで物件を買ってしまった人」も失敗する危険性が高いといえます。本コラムでは、業者から言われるがまま物件を購入して失敗してしまった事例を3つ紹介しましょう。

 

失敗① 新築ワンルームマンション投資

 

実に多いのが、新築ワンルームマンションを3戸くらい買ったあとに1棟を買うパターンです。

 

新築ワンルーム投資といえば、購入者は高属性だと思われがちですが、年収700万円くらいの会社員も多数います。そもそも新築ワンルームは割高で、購入しても儲かることがありません。すべての新築ワンルーム投資が悪いとまではいいませんが、お勧めできる投資法ではないのです。

 

では、どのような人が、儲からない新築ワンルームを購入してしまうのでしょうか。

 

それは、将来への漠然とした不安があるけれど、特に準備をしていない人。こういった人はマンション業者にとって格好のターゲットです。資産形成には興味がありますが、不動産投資の知識はなく、無知ゆえに営業マンのセールストークを真に受けてしまうのです。

 

そのような人に対してのアプローチとしては、「年金として」「生命保険代わり」「節税になる」というフレーズがよく使われます。月に数万円を支払えば東京都内にマンションを持つことができる。ローンが終われば、月々の家賃が年金代わりとして受け取れる……そんな話です。

 

また、ローンを組んで新築マンションを購入するときに団体信用生命保険(団信)にも加入しますから、万が一のとき、遺族にはローンのないマンションが残ります。だから「生命保険代わり」になるのです。加えて、赤字の不動産投資をおこなうことによって節税効果が得られます。

 

しかし、実際のところは「長期ローンを払い終わったあとにそのマンションの資産価値はあるのか」「赤字で節税するのは意味があるのか」といった疑問が残ります。

 

そもそもワンルームの入居率はゼロか100しかありません。これが1棟であれば、いきなり家賃収入がゼロになることは考えにくいのですが、1戸のワンルームマンションで入居者が退去してしまったら、家賃はゼロになります。新築物件は周辺の中古物件よりも高い家賃を取れますが、時間が経てば、それこそ数年で家賃が下落します。それにもかかわらず、新築区分マンションの収支シミュレーションは、家賃下落をまったく考慮に入れていないケースが多いのです。

 

家賃は時間とともに下がりますが、ローンの返済額が自然に下がることはあり得ません。変動金利であればむしろ上がる可能性もあるくらいです。

失敗の一因は「投資家の不勉強」にもあり

印象に残っているエピソードがあります。ある新築ワンルームのデベロッパーで、トップを務めていらっしゃる方が出演するインターネット動画を見たときのことです。

 

今でこそ順調だそうですが、その方は400億円の負債を抱え、どん底まで落ちたところからはい上がった過去がありました(同業であり不動産会社を経営している私からすると、会社を潰したからといって、その方が本当の意味で無一文だったとは信じませんが)。

 

動画の中でインタビュアーが、「営業マンはお勧め物件を自分で買わないなんて本があるけど本当か?」というようなことを問いました。するとその方は、質問に対して否定も肯定もせず、言葉を選ぶように曖昧な話をして返答を濁していました。

 

実際のところ、その方は、自社の営業マンが勧める新築ワンルームがどのような利益構造になっているのか熟知しているはずです。そして、新築ワンルームを買った一部の方が、先々どのような目に遭っているかも……。そのような人が自社の物件を、販売したお客様と同じ〝定価〟で自ら購入したり、身内に対し〝定価〟で勧めたりするとは到底思えません。

 

そして、ワンルームを複数戸買った揚げ句、さらに1棟物件まで購入して、気づくと身動きが取れなくなっている投資家も見かけます。

 

そのような投資家に話を聞くと、最初のワンルームを購入するときは、数時間かけて話をして買っているそうなのですが、2戸目以降は営業マンを信用してしまうのか、言われるがまま購入していることが多いのです。そうして、気づいたら粗悪な物件をつかまされていて、キャッシュフローも赤字になっています。

 

実は、銀行側もそのような客を一番のリスクと考えているようです。自分で考えて買っていないため、払えないと分かるとすぐに放棄する(破産の方向に話を持っていく)可能性があるからです。破産までいく人はさすがに少数派ですが、このような人が増えているというのはよく耳にします。

 

また、狙われる投資家が不勉強であることも、失敗する一因となっています。無知は罪ともいいますが、読者の皆さんのように書籍を買って自発的に勉強をするような姿勢があれば、それだけで不動産投資で失敗する確率をぐっと下げることができるのです。

一般社団法人首都圏小規模住宅協会 代表理事

都心のワンルームマンションを販売する不動産会社にて業界経験を積み、2014年7月、独立し不動産会社を設立。2017年には自社ブランドマンションをリリースする。2018年度は業界の健全化を図る目的で「一般社団法人首都圏小規模住宅協会」を発足し、ビジネス面以外にも力を入れ、活動の幅を広げていく。

■一般社団法人首都圏小規模住宅協会運営サイト「不動産投資塾
 (https://ft-school.com/

著者紹介

連載幻冬舎ゴールドオンライン人気記事ピックアップ

 

不動産会社が書けない「有名大家」の裏話

不動産会社が書けない「有名大家」の裏話

小島 拓

幻冬舎メディアコンサルティング

メディアで喧伝される話は噓が9割! 不動産投資ブームの陰で暗躍する “ブラックな有名大家”を信じるな 昨今、サラリーマンの間で不動産投資がブームになっています。その陰に、実は「有名大家」の暗躍があることをご存じで…

 

メルマガ会員限定記事をお読みいただける他、新着記事の一覧をメールで配信。カメハメハ倶楽部主催の各種セミナー案内等、知的武装をし、行動するための情報を厳選してお届けします。

登録していただいた方の中から
毎日抽選で1名様に人気書籍をプレゼント!
会員向けセミナーの一覧