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購入して後悔・・・有名大家推奨の「地方の2億円のRC造物件」

本記事では、有名大家が推奨する「地方の2億円のRC造物件」を購入して後悔した事例を紹介します。

重くのしかかる「空室の増加」「リフォーム費」

最近、有名大家に騙されて物件を購入したものの、経営が立ち行かなくなり大幅に値下げした揚げ句、「叩き売り」をしている人が急増しています。私の知り合いの被害者・公務員Kさんのエピソードを紹介しましょう。

 

Kさんが入会したのは、ある有名大家が主宰する塾です。会費は数十万円と高額ですが、会員限定の物件を紹介してもらえます。なかには会員限定の物件を実際に買って本業をリタイヤできた塾生もいたということで、Kさんも2億円の地方高利回りのRC造マンションを購入しました。

 

それは、2DK~3DKのファミリータイプの部屋が20室ほどある物件でした。Kさんは「初心者には荷が重いかと懸念しましたが、2000万円の物件も2億円の物件も購入の手間は同じとコンサルタントの先生に言われて、それもそうかと思いました。同じ手間で儲けも一桁増えることに魅力を感じたのです」と言います。

 

属性が良いためオーバーローン融資も受けることができたのですが、購入後1年経った頃から空室が徐々に増えて赤字となり、これ以上は持ち続けられないと判断して売却を希望しました。

 

しかし、まったくもって売れないのです。その理由は利回りが下がっていたからでした。退去が続いた際に入居が付かなかったため、家賃を下げざるを得なかったのです。それでもまだまだ空室はあります。しかも1部屋が50㎡以上あるためリフォーム費が高額で、手持ち資金が枯渇してしまい、原状回復もままならない状況のため募集をおこなうことができない部屋もあるそうです。

購入時より大幅に値を下げ、ようやく手放したが・・・

Kさんは「早く売って終わりにしたい」「もう不動産投資なんてこりごりだ」という思いで売却活動を続け、購入時よりも大幅に値段を下げて、ようやく手放すことができました。

 

これがもしKさんが複数棟所有している投資家であれば、なんらかの対策は打てたかもしれません。例えば3棟あって、うち2棟が満室であれば、1棟の空室が続いて赤字になったとしても、他の2棟のキャッシュフローを経費として使うことができます。そうして多少家賃が下がったとしても、なんとか満室にして黒字経営に戻すこともできたかもしれません。しかし、Kさんは最初の物件だったため、傷を負いながら撤退するしか選択肢がありませんでした。

 

またKさんの苦しみは空室だけではありませんでした。定期的にかかる建物のメンテナンス費用や固定資産税も高額で、収益を圧迫していたそうです。もしも購入した物件が2000万円程度の小ぶりな木造アパートであれば、固定費はずっと安く済んでいたのではと思います。Kさんにアドバイスをしたコンサルタントも元サラリーマンの有名大家でしたが、2000万円の物件と2億円の物件では所有時にかかる経費がまったく違いますし、規模が大きいということはリスクも大きいものです。

 

木造アパートがもし全室空室になってしまったら、最悪は更地にして宅地として売却することもできますが、RC造マンションを解体するには巨額の費用がかかるので、オーナーチェンジしか売る方法がありません。また、オーバーローンで長期融資のため数年の売却では残債がほとんど減っておらず、完全に持ち出しをしての売却でした。これがレバレッジの怖さといえます。

 

有名大家の大半は、「レバレッジをかけてこそ不動産投資」という価値観を持っています。なかには「レバレッジをかければ成功!」という過度な考え方をする〝レバレッジ信者〟もいます。確かに融資によるレバレッジは不動産投資の強みの一つです。そこは私も否定しません。しかし、ハイレバレッジによるリスクも忘れてはいけません。そして実際、そのリスクに耐えかねて脱落する人がいるということも……。

一般社団法人首都圏小規模住宅協会 代表理事

都心のワンルームマンションを販売する不動産会社にて業界経験を積み、2014年7月、独立し不動産会社を設立。2017年には自社ブランドマンションをリリースする。2018年度は業界の健全化を図る目的で「一般社団法人首都圏小規模住宅協会」を発足し、ビジネス面以外にも力を入れ、活動の幅を広げていく。

■一般社団法人首都圏小規模住宅協会運営サイト「不動産投資塾
 (https://ft-school.com/

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小島 拓

幻冬舎メディアコンサルティング

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