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投資用不動産の購入…「耐震基準」「周辺環境」の確認ポイント

前回は、利回りや入居率といった、不動産投資における物件選定のポイントを取り上げました。今回は、物件購入の際に必ず確認したい、建造物の耐震基準や周辺環境等について見ていきます。

「旧耐震基準」の物件は避けたほうが無難

利回りなどの条件が良くても、「旧耐震基準」の物件はあまりオススメできません。やはり、地震のリスクが高いですし、何より融資が下りにくいという大きなデメリットがあるためです。

 

そもそも耐震基準には、「旧耐震基準」と「新耐震基準」があります。

 

旧耐震基準とは、1950年の建築基準法制定時に定められたもので、1981年(昭和56年)5月31日までの建築確認において適用された基準となります。具体的には、中規模地震(震度5程度)の揺れでも建物が倒壊せず、破損したとしても補修することで生活ができる構造を基準としています。

 

一方、1981年6月1日からは、改正建築基準法をもとにした新耐震基準が適用されています。新耐震基準では、大規模地震(震度6強~7程度)の揺れでも建物が倒壊しない構造が基準となっており、一定規模を超える建物に関しては、靱性(じんせい)(粘り強さ)を確保することが求められています。

 

「建築確認済証」の交付日(認可日)が1981年6月1日以降であれば、新耐震基準の建物です。

 

ちなみに、木造建築物については、2000年に耐震基準が強化されています。具体的には、新築時の地盤調査が義務化されたほか、耐力壁(たいりょくへき)をバランス良く配置したり、筋交い(すじかい)や柱を留める金具の種類を明確化したりするよう、新しい規定が定められました。そのため木造建築物の場合、建築確認済証の交付日が2000年6月1日以降であれば安心です。

 

金融機関の中には、法定耐用年数の残存期間でしか融資をしてくれないところもあります。つまり、旧耐震基準が適用されているような古い物件を購入するとなると、投資が成り立たない場合もあるため注意が必要です。

 

たとえば、RC造で築1981年の物件を購入した場合、法定耐用年数の残存期間は2018年時点で10年しかありません。

 

購入の最終的な意思決定は、物件に関連する「周辺環境」をチェックしてからでも遅くはありません。自分の目で確認することで、より確実な投資判断をすることができるようになります。

 

そこで、周辺環境のチェック時に注意しておきたいポイントを紹介しておきます。

 

まずは、物件の周囲がどのような環境になっているのかを調べてみてください。実際に歩いてみて感じた駅からの距離感はもちろんのこと、商業施設や、学校などの公的施設を見て、地域性を確認することが大切です。

 

また、物件そのものもチェックしておきましょう。いろいろな角度から外観を眺めるだけでも、写真では分からない建物全体の雰囲気をつかめるはずです。

 

現地調査をしておくと、実際に入居する人の層が見えてきます。どのような人が入居者となり得るのかが分かれば、そのような人たちが求めているニーズも分かるようになり、物件が地域やエリアに合っているかもつかめるでしょう。

 

こうした情報は、マイソクなどからは得られません。よほど遠方でない限り、物件および周辺環境のチェックは行ったほうがよいと思います。

駅の利用状況、人口動態も必ず確認を

その他のチェックポイントは、次のとおりです。

 

●最寄り駅の利用者数

最寄り駅からの距離とともにチェックしておきたいのが、「駅の利用状況」です。利用者や路線の数、利用者層など、できるだけ詳細な情報を入手しておきましょう。

 

とくに利用者数については、イメージと違うことも少なくありません。たとえば京王線沿線でいうと、新宿の隣駅である「初台」の1日の乗降人員数は多そうなものですが、実際には6万4347人。一方で埼玉県の所沢駅は約10万人です。

 

●人口動態

どの地域・エリアで物件を購入するか考える際には、「人口動態」もチェックしておいたほうがいいでしょう。現在の人口はもちろんのこと、地方であれば急激に減少している可能性もあるため、増減も見ておけば安心です。

 

一概にはいえないものの、市単位で10万人以上の人口を維持している地域なら一定の需要があると考えられます。ただし、駅から離れると需要が一気に落ち込んでしまう地域もあるため注意が必要です。

 

●都心部の通勤・通学時間

通勤・通学時間も重要です。とくに、都心部への距離や電車に乗っている時間だけでなく、「ドア・ツー・ドア」の時間も重視しておくことです。駅によってはスピーディに移動できるところもあります。

 

たとえば、都心から距離が離れていても、駅から近い物件で交通の便が良ければ、通勤時間は短くなります。そのようなエリアは単身者に選ばれやすいため、安定的な入居につながる可能性があるのです。

 

たとえば、足立区から新宿までの直線距離は20kmほどしかありませんが、通勤ではドア・ツー・ドアで40~50分ほどかかります。一方、埼玉県の狭山市は新宿まで40kmあるにもかかわらず、ドア・ツー・ドアで50~60分ほどで行けます。

 

駅からの距離は、実際に歩いてみて10分くらいまでが目安となります。それよりさらに離れてしまうと、通勤・通学をしている人から敬遠されてしまいます。

 

とくにアパートやマンションというのは、単身者向けに作られているものが大半です。だからこそ、駅近がポイントになってくるわけです。

 

ただし、バス停までの距離が近くても、それほどプラスに働きません。たとえバスを利用して駅まで行けても、バス停までの距離が家賃や物件価格に反映されることはほとんどないのが実情です。

 

やはり、基本的には駅までの距離を重要視し、現地調査の結果も踏まえたうえで、最終的な判断をするようにしましょう。

 

 

 

池永 健太

内胤ファシリティ株式会社

内胤ファシリティ株式会社 

複数の不動産会社に勤め、物件選びから資金調達、管理、売却に至るまで幅広い知識を得る。
現在は内胤(ナイン)ファシリティ株式会社の広報部門にて、個人投資家向けのセミナー講師として活躍。
平易な言葉を使った分かりやすい説明や、リアルな事例の紹介などが評判を呼び、全国から受講を希望する投資家が後を絶たない。
そのイケメンぶりから、投資家たちの間では「不動産投資の貴公子」と呼ばれている。

著者紹介

連載不動産投資成功の確率を高める「川上物件投資」のノウハウ

 

不動産投資の貴公子が教える儲かる「川上物件」投資

不動産投資の貴公子が教える儲かる「川上物件」投資

池永 健太

幻冬舎メディアコンサルティング

(✖)投資家たちの手アカにまみれた「出回り物件」 (〇)安くて優良! 仕入れ業者直売の「川上物件」 仕入れ(物上げ)業者として活躍する不動産投資の貴公子が提唱! ここ数年、不動産投資が世間の注目を集めています。 た…

 

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