▲トップへ戻る
不動産投資で知っておきたい「入居率」と「総戸数」の関係

前回は、不動産投資における物件選定のポイントを取り上げました。今回は、不動産投資において知っておくべき「入居率」と「総戸数」の関係を見ていきます。

総戸数によって「空室によるリスクの大きさ」が異なる

入居率は、総戸数とも関連しています。

 

たとえば、10戸しかないアパートの場合、2部屋抜けただけで入居率が80%になってしまいます。部屋数が少なければ、空室のインパクトが大きくなるのは当たり前です。

 

一方、100戸のマンションであれば、同じ入居率80%でも20部屋が空きになる必要があります。つまり、部屋数が多くなると、それだけ入居率への影響が小さくなるわけです。

 

「あと10部屋空いても問題ない」というのと、「あと2部屋空けば赤字になってしまう」というのとでは、大きな差があります。安定的な収益を実現するためにも、入居率と総戸数は意識しておいたほうがいいでしょう。

 

入居率との兼ね合いからも分かるように、総戸数が多いということは、それだけリスクヘッジになるのです。

 

世の中の物件には、入居率が下がりやすい物件も存在しています。

 

たとえば、大学や工場などが近くにあり、その関係者が多く入居している物件などはその代表的な例でしょう。特殊な条件に依存しているため、その大学や工場が移転してしまえば、一気に入居者がいなくなってしまうのです。

 

また、住宅街や街の中心部から遠く離れた物件も注意が必要です。地方などに多いのですが、高齢化が進むにあたり、入居者を獲得できなくなる恐れがあります。やはり立地は重要なのです。

 

加えて、駅からの距離が離れているにもかかわらず、駐車場がない物件も危険です。そうやって入居者の動向を分析すると、将来的に入居率が維持できない物件もあることが分かります。中長期で投資を行う不動産投資の場合、そのような物件を選んでしまうと命取りになり兼ねません。

物件は自分の価値観ではなく「投資適格性」で判断する

初めて不動産投資を行うときに犯しがちなのが、物件選定の際、自分自身の価値観で物件をチェックしてしまうというミスです。「自分だったらこういう物件に住みたい」という視点から、物件の良し悪しを判断してしまうのです。

 

投資家が行うべきなのは、あくまでも物件の投資適格性をチェックすることです。

 

ユニットバスがいいのか、それともバス・トイレが別々になっているのか・・・といったことまで気にしている方もいます。ただ、そこまで掘り下げて検討する必要はほぼありません。大切なのは、その地域やエリアのニーズと合っているかどうかです。

 

基本的には、「中古・一棟・RC造」の物件を基軸として選び、そのうえで入居状況(空室率)やキャッシュフロー率、利回り、家賃下落率まで考慮しておけば十分です。

 

確認すべきは、駅からの距離や周辺環境などです。その物件が将来的にどう推移していくのかが見えるからです。

 

ちなみに、部屋の大きさや間取り、入居者のタイプ(単身向け・ファミリー向けなど)に関しては、購入する地域やエリアによって異なります。私の経験からいえば、少なくとも18平米あれば、単身向けの収益物件としては十分でしょう。

 

 

池永 健太

内胤ファシリティ株式会社

内胤ファシリティ株式会社 

複数の不動産会社に勤め、物件選びから資金調達、管理、売却に至るまで幅広い知識を得る。
現在は内胤(ナイン)ファシリティ株式会社の広報部門にて、個人投資家向けのセミナー講師として活躍。
平易な言葉を使った分かりやすい説明や、リアルな事例の紹介などが評判を呼び、全国から受講を希望する投資家が後を絶たない。
そのイケメンぶりから、投資家たちの間では「不動産投資の貴公子」と呼ばれている。

著者紹介

連載不動産投資成功の確率を高める「川上物件投資」のノウハウ

 

不動産投資の貴公子が教える儲かる「川上物件」投資

不動産投資の貴公子が教える儲かる「川上物件」投資

池永 健太

幻冬舎メディアコンサルティング

(✖)投資家たちの手アカにまみれた「出回り物件」 (〇)安くて優良! 仕入れ業者直売の「川上物件」 仕入れ(物上げ)業者として活躍する不動産投資の貴公子が提唱! ここ数年、不動産投資が世間の注目を集めています。 た…

 

メルマガ会員限定記事をお読みいただける他、新着記事の一覧をメールで配信。カメハメハ倶楽部主催の各種セミナー案内等、知的武装をし、行動するための情報を厳選してお届けします。

登録していただいた方の中から
毎日抽選で1名様に人気書籍をプレゼント!
会員向けセミナーの一覧