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「川上物件投資」…なぜRC造のマンションが狙い目なのか?

前回は、不動産投資において一棟物件と区分所有のどちらが有利かを考察しました。今回は、「RC造」のマンションのメリットを見ていきます。

耐久性・防音性・防火性に優れている「RC造

建物の構造に着目してみましょう。私は基本的に「RC造」をオススメしていますが、そもそも物件の構造には次のようなものがあります。

 

●SRC造:鉄骨鉄筋コンクリート造(Steel Reinforced Concrete)

SRC造とは、鉄骨鉄筋コンクリート造の建物のことです。柱や梁、床、壁などが鉄骨と鉄筋で造られているうえ、コンクリートで補強されているため、耐久性・防音性・防火性に優れているのが特徴です。ただし、物件の数はそれほど多くありません。

 

●RC造:鉄筋コンクリート造(Reinforced Concrete)

RC造とは、鉄筋コンクリート造のことです。柱や梁、床、壁などが鉄筋とコンクリートで造られています。SRC造と同様に、耐久性・防音性・防火性に優れており、物件の数も多いため、狙い目といえるでしょう。

 

●S造:鉄骨造(Steel)

S造とは、鉄骨を組んだ構造の建物です。SRC造やRC造のようにコンクリートは使用していません。そのため、自由な設計ができるのが特徴です。ただし、外の音が漏れやすく、耐火性・耐熱性が低いというデメリットがあります。

 

●W造:木造(Wood)

W造とは、主要部分を材木で造った建物のことです。日本のアパートやマンションには、この木造建築の建物がたくさんあります。価格は安い傾向にありますが、防音性や耐震性、耐火性に弱いのがデメリットです。

 

このように、建物の構造によってそれぞれ特徴が異なります。前述のとおり、投資適格性という観点から私がオススメするのは、物件の数が多く、比較的安心して運用できるRC造です。RC造は、後述する減価償却の点からも有利です。

 

ただし、木造も悪くはありません。なぜなら、木造の建物は物件価格が安い傾向にあるため、高い利回りを実現できる可能性があるからです。一方で、防火性や防音性に乏しく、トラブルにつながりやすいという点は考慮に入れておくべきでしょう。

「建物の構造」と「減価償却率」の関係とは?

建物の構造と密接な関わりを持つのが「減価償却率」です。

 

減価償却とは、建物などの高額な商品を購入した際、特定の期間にわたって経費計上できる仕組みのことです。具体的には、支出(購入金額)を分割して、定められた年数に応じて経費として計上します。ただし、不動産の場合、減価償却費として計上できるのは建物部分と設備にかかる費用だけです。

 

減価償却費は、「取得価格」と「耐用年数に応じた償却率」をかけて求められます(「定額法」の場合)。償却率を求めるには、現在の耐用年数を計算しなければなりません。建物の構造に応じて、法定耐用年数は次のように定められています。

 

〈法定耐用年数の一例〉

●鉄骨鉄筋コンクリート造・鉄筋コンクリート:47年

●重量鉄骨:34年

●木造:22年

 

中古物件の場合は、築年数から耐用年数を差し引いたものに「経過年数×0.2」を足した数字が現在の耐用年数となり(簡便法)、取得価格と償却率をかけた金額が減価償却費になるわけです。

 

実際に計算してみましょう。たとえば、築年数が10年のRC造の中古マンションを購入したとします。建物価格は2000万円です。すると、耐用年数は次のとおりになります。

 

(47−10)+10×0.2=39年

 

次に、耐用年数39年の償却率を見てください。「平成19年4月1日以後取得」「定額法」では、0.026となっているのが分かります。この償却率を建物価格にかけてみましょう。

 

2000万円×0.026=52万円

 

このようにして、減価償却費が求められます。ちなみに、新築物件の場合は法定耐用年数がそのまま適用され、その年数を経過しきった建物は「法定耐用年数×0.2」で償却率を求めます。

 

 

 

池永 健太

内胤ファシリティ株式会社

内胤ファシリティ株式会社 

複数の不動産会社に勤め、物件選びから資金調達、管理、売却に至るまで幅広い知識を得る。
現在は内胤(ナイン)ファシリティ株式会社の広報部門にて、個人投資家向けのセミナー講師として活躍。
平易な言葉を使った分かりやすい説明や、リアルな事例の紹介などが評判を呼び、全国から受講を希望する投資家が後を絶たない。
そのイケメンぶりから、投資家たちの間では「不動産投資の貴公子」と呼ばれている。

著者紹介

連載不動産投資成功の確率を高める「川上物件投資」のノウハウ

 

不動産投資の貴公子が教える儲かる「川上物件」投資

不動産投資の貴公子が教える儲かる「川上物件」投資

池永 健太

幻冬舎メディアコンサルティング

(✖)投資家たちの手アカにまみれた「出回り物件」 (〇)安くて優良! 仕入れ業者直売の「川上物件」 仕入れ(物上げ)業者として活躍する不動産投資の貴公子が提唱! ここ数年、不動産投資が世間の注目を集めています。 た…

 

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