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一棟物件 vs 区分所有・・・不動産投資で有利なのはどっち?

前回は、不動産投資物件として「中古」のほうが有利な理由を考察しました。今回は、「一棟物件」と「区分所有」のどちらが有利なのか、それぞれのメリット・デメリットを比較しながら見ていきます。

「一棟物件」と「区分所有」のメリット・デメリット

次に、「一棟物件」と「区分所有」を比較してみましょう。

 

一棟物件投資の場合、アパートやマンションなどの建物を丸ごと所有します。アパートやマンションには複数の部屋(戸数)があるため、より多くの家賃収入を得ることができます。

 

一方、区分投資では、マンションなどの一室を所有します。自分で住むためにマンションを購入する場合、一室のみを購入するのが普通ですが、それと同じです。

 

それぞれのメリット・デメリットは次のとおりです。

 

〈一棟物件のメリット〉

 

●経費が分散できる

アパートやマンションなどの一棟物件投資の場合、区分所有と比較して、投資に必要な費用を分散させることができます。複数戸の経費計上になるため、ボリュームディスカウントが可能になり、一戸ずつ維持・管理するよりも効率が良くなるためです。

 

●土地の持分がある(資産価値が高い)

一棟物件投資をする場合、土地もセットで購入します。そのため建物だけでなく土地の権利も保有でき、結果的に資産価値も高くなります。

 

〈一棟物件のデメリット〉

 

●初期投資額が大きくなる

区分所有と比較して、一棟物件投資は初期投資額が大きくなります。とくに不動産投資は金融機関から融資を受けて行うため、必要な金額の融資が受けられなければ、そもそも買うことさえできません。

 

●災害リスクが大きい

建物を丸ごと所有する一棟物件投資は、地震をはじめとする災害リスクが必然的に大きくなります。そのため、必要な保険に加入するなどの対策が不可欠となります。ただし、単純に災害リスクがあるという点においては、区分所有も同様です。

 

〈区分所有のメリット〉

 

●購入価格が安い

区分所有は一戸単位で行う投資です。そのため一棟物件投資よりも、投資金額が安くなります。

 

●融資を受けやすい

投資金額が安いということは、それだけ融資を受けられる可能性も高まります。事実、区分所有マンションに投資する場合は、ノンバンクなどの金融機関から融資を受けることもできます。

 

〈区分所有のデメリット〉

 

●キャッシュフローが出にくい

区分所有は一戸単位での投資となるうえ、投資金額が低いため、キャッシュフローが出にくいというデメリットがあります。場合によっては、赤字のまま所有し続けるしかないというケースも少なくありません。

 

●空室リスクが大きい

保有している部屋に入居者がいなければ、家賃収入がゼロになってしまいます。たとえサブリース(※)などを活用しても、収益性が低くなるマイナス面は無視できません。

 

※サブリースとは

 

保有している物件を借り上げ、家賃を保証するサービスのこと。サブリース会社が貸主から物件を借り上げて、入居者に転貸して運用します。保証される賃料はおおむね相場の80~90%が目安となります。貸主としては、入居者の有無にかかわらず一定の家賃が保証されることに加え、入退去に関する手続きや家賃の集金業務なども任せられるのが特徴です。

 

ただし、保証する賃料があとから変更されたり、契約が解除になってしまったりするなど、トラブルに発展することも少なくありません。また法律上、サブリース会社は「賃貸人」として保護される立場にあるため、裁判で争ってもオーナーが敗訴する判例も出ています。そのため、信頼できるサブリース会社を見つけられるかが重要となります。

一棟物件に投資の目安は「8戸以上」

私の考えでは、一棟物件投資のほうが区分所有よりも投資対象としてうまみがあります。収益性やリスク、キャッシュフロー率などを総合的に勘案しても、一棟物件投資のほうが優れていると思うからです。

 

投資する一棟物件の総戸数については、8戸~がよいでしょう。8戸より少なくても構いませんが、その分、空室になった場合のリスクが大きくなります。一般的なアパートでいえば、2階建てで1フロア4部屋ずつある物件です。

 

 

池永 健太

内胤ファシリティ株式会社

内胤ファシリティ株式会社 

複数の不動産会社に勤め、物件選びから資金調達、管理、売却に至るまで幅広い知識を得る。
現在は内胤(ナイン)ファシリティ株式会社の広報部門にて、個人投資家向けのセミナー講師として活躍。
平易な言葉を使った分かりやすい説明や、リアルな事例の紹介などが評判を呼び、全国から受講を希望する投資家が後を絶たない。
そのイケメンぶりから、投資家たちの間では「不動産投資の貴公子」と呼ばれている。

著者紹介

連載不動産投資成功の確率を高める「川上物件投資」のノウハウ

 

不動産投資の貴公子が教える儲かる「川上物件」投資

不動産投資の貴公子が教える儲かる「川上物件」投資

池永 健太

幻冬舎メディアコンサルティング

(✖)投資家たちの手アカにまみれた「出回り物件」 (〇)安くて優良! 仕入れ業者直売の「川上物件」 仕入れ(物上げ)業者として活躍する不動産投資の貴公子が提唱! ここ数年、不動産投資が世間の注目を集めています。 た…

 

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