▲トップへ戻る
不動産投資物件は「新築」より「中古」が有利といえる理由

前回は、不動産投資における「物件選定」と「融資」の密接な関係を取り上げました。今回は、不動産投資において新築物件より中古物件が有利な理由を見ていきます。

新築と比べて物件価格が安く、利回りが高い

〈中古物件のメリット〉

 

●物件価格が安い

 

新築物件と比べて安く購入できるのが中古物件のメリットです。とくに川上物件であれば、中間マージンもカットしているため、より安くなります。

 

●利回りが高い

 

物件価格が安くなれば、必然的に利回りも高くなります。不動産投資において利回りの高さは最重要です。

 

〈中古物件のデメリット〉

 

●修繕費用がかかる

 

築年数が経過している中古物件は、購入した段階で修繕費用がかかる場合もあります。建物そのもの、共有スペース、その他設備機器などに対する修繕費用を想定しておく必要はあります。

 

●空室対策が必要

 

地域やエリア、あるいは立地にもよりますが、空室リスクへの対策が収益率を高めるために不可欠です。

 

このように、新築物件と中古物件とでは、それぞれメリット・デメリットが大きく異なります。それぞれの違いを踏まえたうえで、目的に沿った物件を選ぶことが求められます。

 

ただし、こと不動産投資で収益を上げるという点に関していえば、利回りを無視することはできません。利回りが高いか低いかによって、当然、得られる収益そのものが変わってくるためです。

 

後ほど説明しますが、不動産投資において選択するべき物件の条件は、利回りだけにとどまるものではありません。しかし、あらゆる要素を考慮するにしても、利回りが悪ければ、それだけで投資適格性は低いといわざるを得ないのです。

 

そう考えると、新築物件と中古物件のどちらを選べばいいのかは、火を見るより明らかでしょう。新築物件は利回りで中古物件に劣るため、選択するべきではありません。

 

よほど特殊な事情、たとえば「キャッシュフローは赤字でもいいので、年金代わり・保険代わりに不動産を所有したい」などの理由がなければ、中古物件を選ばない手はないといえます。

物件選定に活用できる、利回り以外の指標とは?

ちなみに、物件選定に活用できる利回り以外の指標には、主に次のような項目が挙げられます。

 

●初期投資額

 

初期投資額とは、物件価格に諸費用等を含めた、イニシャルの投資金額のことです。当然ながら、その中で最も大きな割合を占めるのは物件価格です。

 

●資産価値

 

資産価値は、その物件を売却した際の金額と言い換えられます。エリアや立地、構造、収益性、築年数などによって変わってきます。

 

●維持管理費(ランニングコスト)

 

物件を所有すると、維持管理費(ランニングコスト)がかかります。たとえば、管理委託費用や修繕費、共益部の電気代などが代表的です。

 

●空室率

 

中古物件の場合、どのくらい空室があるかを事前に知ることができます。なぜ空室が埋まらないのかといった経緯を含めて、物件ごとに空室率をチェックしておくことが大切です。

 

 

 

池永 健太

内胤ファシリティ株式会社

内胤ファシリティ株式会社 

複数の不動産会社に勤め、物件選びから資金調達、管理、売却に至るまで幅広い知識を得る。
現在は内胤(ナイン)ファシリティ株式会社の広報部門にて、個人投資家向けのセミナー講師として活躍。
平易な言葉を使った分かりやすい説明や、リアルな事例の紹介などが評判を呼び、全国から受講を希望する投資家が後を絶たない。
そのイケメンぶりから、投資家たちの間では「不動産投資の貴公子」と呼ばれている。

著者紹介

連載不動産投資成功の確率を高める「川上物件投資」のノウハウ

 

不動産投資の貴公子が教える儲かる「川上物件」投資

不動産投資の貴公子が教える儲かる「川上物件」投資

池永 健太

幻冬舎メディアコンサルティング

(✖)投資家たちの手アカにまみれた「出回り物件」 (〇)安くて優良! 仕入れ業者直売の「川上物件」 仕入れ(物上げ)業者として活躍する不動産投資の貴公子が提唱! ここ数年、不動産投資が世間の注目を集めています。 た…

 

メルマガ会員限定記事をお読みいただける他、新着記事の一覧をメールで配信。カメハメハ倶楽部主催の各種セミナー案内等、知的武装をし、行動するための情報を厳選してお届けします。

登録していただいた方の中から
毎日抽選で1名様に人気書籍をプレゼント!
会員向けセミナーの一覧