「川上物件」の購入・・・信頼できる仕入れ業者の見極め方

前回は、不動産の「相場」「適正価格」が見えにくい理由を考察しました。今回は、「川上物件」の購入に際し、信頼できる仕入れ業者の見極め方を紹介します。

「大手の仕入れ業者=適正価格」とは限らない

大手の仕入れ業者だからといって、必ずしも適正な価格で物件を流通させているとは限りません。むしろ、オーナーから言われるままに価格設定をしているケースも少なくないのです。

 

大手企業のように体力があれば、オーナーから持ちかけられた案件を、ほぼそのままの条件で流通させることも可能でしょう。たとえ相場より高くても、売却を急がなければ、いずれは買い手が現れるかもしれません。体力がある分、時間をかけて販売活動ができるわけです。

 

ただ、少しでも利益を出したいと考えている投資家にとってみれば、オーナーの都合で取引が進むのは困りものです。物件を安く買いたければ、再考するべきかもしれません。とくに、価格が見合っていなければなおさらです。

 

ネームバリューによる安心感、あるいは規模の大きさによる安定感を考慮に入れるのはいいとしても、やはり、投資家が考えるべきは、「できるだけ安く物件を購入する」ということに尽きます。

 

そうなると、ひたすら物件価格にこだわるしかありません。物件価格を追求すればするほど、オーナーに対する交渉力を持つ仕入れ業者が提供する川上物件が最良であると、分かるはずです。

川上物件なら、利回り8%レベルも無理なく見つかる

仕入れ業者から購入する川上物件なら、利回り8%レベルの物件を入手することも難しくありません。むしろ、投資家は、表面利回り8%前後の数字を指標として物件を買うべきです。

 

しかしポータルサイトなど、ごく一般的な手法で物件を探しても、利回り8%の物件はそう見つかるものではありません。都内であれば、3~5%のものが平均的でしょう。5%の物件があればいいほうです。

 

それが川上物件であれば、8%レベルでも無理なく見つけられます。その理由はすでに述べたように、オーナーに対する交渉力があること、そして無駄な中間マージンを省いているためです。

 

単純に考えて、オーナーに売却価格を下げてもらい、さらに余計な費用を差っ引けば、物件は安くなります。不動産投資の構造上、物件価格が安くなれば、それだけ利回りが上がるのはいうまでもありません。

 

とにかく少しでも安く物件を購入すること。そしてそのためには、仕入れ業者が流通させている物件に着目することです。川上物件は、高い利回りを実現したい投資家の強い味方となります。

その不動産会社が「仕入れ業者かどうか」を見極めよ

では、どのようにして仕入れ業者を選べばいいのでしょうか。不動産投資家が付き合うべき「仕入れ業者の選び方」について見ていきましょう。

 

まず、仕入れ業者の多くはインターネット上に物件情報を掲載していません。なぜなら、抱えている案件を広く市場で流通させる必要がないためです。

 

仕入れ業者の扱う物件は、利回りなどの条件から考えても、出回り物件より市場価値が高いものが多くなります。

 

そのような物件は、わざわざ公開して流通させる必要はありません。得意先の顧客に販売してもいいですし、同業者に売却することも可能です。利益が出る物件であれば、売却先に困ることはないのです。

 

そうなると、わざわざホームページに物件情報を掲載する必要はなくなります。相談に来られたお客様の要望をきちんとヒアリングし、目的とゴールを把握したうえで、適切な物件を紹介することに注力できるのです。

 

不動産会社の業態を把握するのは難しいものですが、まずは、その業者が仕入れ業者なのかを見極めることから始めてみてください。そのうえで、きちんとヒアリングを行ってくれるかどうかや、紹介してくれる物件の質を確かめてみるといいでしょう。

 

 

 

池永 健太

内胤ファシリティ株式会社

内胤ファシリティ株式会社 

複数の不動産会社に勤め、物件選びから資金調達、管理、売却に至るまで幅広い知識を得る。
現在は内胤(ナイン)ファシリティ株式会社の広報部門にて、個人投資家向けのセミナー講師として活躍。
平易な言葉を使った分かりやすい説明や、リアルな事例の紹介などが評判を呼び、全国から受講を希望する投資家が後を絶たない。
そのイケメンぶりから、投資家たちの間では「不動産投資の貴公子」と呼ばれている。

著者紹介

連載不動産投資成功の確率を高める「川上物件投資」のノウハウ

不動産投資の貴公子が教える儲かる「川上物件」投資

不動産投資の貴公子が教える儲かる「川上物件」投資

池永 健太

幻冬舎メディアコンサルティング

(✖)投資家たちの手アカにまみれた「出回り物件」 (〇)安くて優良! 仕入れ業者直売の「川上物件」 仕入れ(物上げ)業者として活躍する不動産投資の貴公子が提唱! ここ数年、不動産投資が世間の注目を集めています。 …

メルマガ会員限定記事をお読みいただける他、新着記事の一覧をメールで配信。カメハメハ倶楽部主催の各種セミナー案内等、知的武装をし、行動するための情報を厳選してお届けします。

登録していただいた方の中から
毎日抽選で1名様に人気書籍をプレゼント!
会員向けセミナーの一覧