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なぜ不動産は「相場」「適正価格」が見えにくいのか?

前回は、収益物件の売買の流れから見る「川上物件投資」の利点を取り上げました。今回は、不動産価格を決める指標について見ていきます。

重要なのは「いかに物件を安く購入できるか」だが・・・

具体的な数字をもとに、川上物件の魅力に迫っていきましょう。

 

たとえば、間にいくつかの不動産業者が入っている場合、原価8000万円の物件でも、利益が上乗せされて市場では1億円の値が付いているかもしれません。

 

 

そのような物件を投資家が購入すれば、当然ながら投資金額は1億円となります。一方の売主は、8000万円しか得られません。間に複数の業者が入り、中間マージンが発生すると、このような取引になりがちです。

 

しかし、物上げ業者のみが入っている場合はどうでしょうか。中間マージンがなくなることによって、両者9000万円で取引できる可能性があります。そうなると、売主としても買主としても、得をすることになるのです。

 

不動産投資できちんと利益を上げるためには、いかに物件を安く購入できるかが重要です。だからこそ、中間マージンが取られない川上物件投資は、最強なのです。

不動産の価格を決める「5つ」の指標

不動産業界はアナログで、依然として透明性に乏しいのが現状です。

 

ですから、これから不動産投資を始める人が最初にぶつかる壁は、「相場や適正価格が見えにくい」ということでしょう。その理由は、不動産価格を決める基準として、さまざまな指標が採用されているためです。

 

 

具体的には、次のようなものがあります。

 

(1)公示価格

国が不動産鑑定士に評価を依頼し、国土交通省が毎年1月1日時点の価格を公表するもの。

 

(2)基準地価

都道府県が不動産鑑定士に評価を依頼し、都道府県知事が毎年7月1日時点の価格を公表するもの。

 

(3)相続税評価額

財産評価の基準として用いる路線価図・評価倍率表をもとに、国税庁が毎年1月1日時点の価格を公表するもの(おおむね公示価格の80%が目安となります)。

 

(4)固定資産税評価額

総務大臣が定める固定資産評価基準により、各市町村長が土地と家屋所有者に固定資産税等を徴収する目的で設定するもの。

 

(5)実勢価格

市場で実際に取引されている価格帯のこと。いわゆる「相場」は、実勢価格を指すのが普通です。

 

このように、不動産の価格を決める指標はたくさんあります。そのため、どのような基準で算定した価格が適正価格となるのかについて、判断が難しくなるのは当然でしょう。

川上物件を扱う「物上げ業者」の役割とは?

川上物件を扱っているのは、前述の物上げ業者となります。本連載では分かりやすいように、物上げ業者を「仕入れ業者」と呼ぶことにします。仕入れ業者は、売主であるオーナーと投資家の間に入り、物件の仲介を行います。立ち位置としては、オーナーに近い位置にいると考えていいでしょう。

 

なぜ仕入れ業者がオーナーに近いかというと、取引を行うためには、不動産オーナーに所有物件を売ってもらわなければならないためです。そうしなければ中古の不動産が流通することはなく、仕入れ業者も売るものがなくなってしまいます。

 

ただ、当然ながらオーナーとしては、できるだけ高く売りたいと考えるものです。そうなると、相場から大きく乖離した価格で売りに出されるケースも多くなります。

 

もちろん、どのような価格設定をしようとも、最終的にはオーナーの自由です。しかし、逆に買主からすれば、相場より高い物件を購入することは避けたいはずです。

 

オーナーの意向ばかり考慮していると、流通する中古物件は、いずれも高止まりしてしまいます。そのような事態にならないよう、仕入れ業者はオーナーに対してきちんと交渉していく必要があるのです。

内胤ファシリティ株式会社 

複数の不動産会社に勤め、物件選びから資金調達、管理、売却に至るまで幅広い知識を得る。
現在は内胤(ナイン)ファシリティ株式会社の広報部門にて、個人投資家向けのセミナー講師として活躍。
平易な言葉を使った分かりやすい説明や、リアルな事例の紹介などが評判を呼び、全国から受講を希望する投資家が後を絶たない。
そのイケメンぶりから、投資家たちの間では「不動産投資の貴公子」と呼ばれている。

著者紹介

連載不動産投資成功の確率を高める「川上物件投資」のノウハウ

 

不動産投資の貴公子が教える儲かる「川上物件」投資

不動産投資の貴公子が教える儲かる「川上物件」投資

池永 健太

幻冬舎メディアコンサルティング

(✖)投資家たちの手アカにまみれた「出回り物件」 (〇)安くて優良! 仕入れ業者直売の「川上物件」 仕入れ(物上げ)業者として活躍する不動産投資の貴公子が提唱! ここ数年、不動産投資が世間の注目を集めています。 た…

 

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