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中間マージンを削る…「川上物件投資」のメリット

前回は、不動産を売主から直接購入できる「川上物件」の仕組みを取り上げました。今回は、中間マージンを削ることができる「川上物件投資」のメリットを見ていきます。

収益物件の売却・・・まずは「レインズ」へ情報掲載

そもそも、収益物件はどのような流れで売買されているのでしょうか。その全体像を把握しておきましょう。

 

物件を売却したいと考えるオーナーがいるとします。物件の売買は自分で行うこともできますが、独力で買主を探さなければならなかったり、契約書や重要事項説明書などの書類を作成しなければならなかったり、交渉やトラブル対応もしなければならなかったりするため、仲介業者に依頼するのが一般的です。

 

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売却の依頼を受けた仲介業者(仕入れ業者)は、まず、自社の顧客の中から買主がいないかどうかを検討します。ただ、この段階で買主が見つからないことも多く、買主を見つけるために「レインズ」へ物件情報を掲載します。

 

なお、レインズとは「Real Estate Information Network System(不動産流通標準情報システム)」の略称で、国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構が運営している、コンピュータ・ネットワーク・システムのことです。指定流通機構の会員不動産会社が、リアルタイムで不動産情報を受け取ったり情報提供を行ったりするシステムとなります。

 

その後は、依頼を受けた仲介業者ごとに対応が異なります。ポータルサイトへの登録をはじめとする販売・広告活動を経て、場合によっては客付け業者に販売を依頼することもあるでしょう。あるいは再販業者が一度購入して、販売することもあります。

 

レインズに掲載された物件情報は、会員の不動産会社であれば、皆が閲覧可能です。そのため良い物件にはすぐに不動産会社が付き、自分たちの利益を上乗せして販売しようとします。

 

世間に出回っている収益物件の多くは、このような過程を経て、すでに中間マージンが上乗せされています。そのため、どうしても利回りが低くなりがちです。現状、優良物件を見つけるのが難しくなっている背景には、このような事情があるのです。

未公開物件=優良物件ではない点に注意

収益不動産の中には、「未公開物件(非公開物件)」と表示されているものもあります。これは、何らかの理由によって未公開になっていた物件のことで、そのような物件の中には〝掘り出し物〟が含まれているのも事実です。

 

ただ、未公開物件だからといって、必ずしも優良物件であるとは限りません。売主・オーナーの意向でオープンになっていない場合や、広告であれば掲載枠の関係で載せられていなかったものもあるでしょう。

 

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いずれにしても、未公開物件から掘り出し物を見つけようと努力するのは、あまり得策とはいえません。それだけ優良なら、お得意先の顧客に紹介したり、業者間で取引が行われたりしているはずです。

 

また中には、集客のために掲載されている、いわゆる「釣り物件」「おとり物件」も存在しています。「未公開物件」「掘り出し物」などの言葉で客を集め、本当に売りたい物件をあとから紹介するという手法は、不動産売買の常套手段です。注意したほうがいいでしょう。

 

だからこそ、オーナーに対して交渉力のある、優良な仕入れ業者から購入する川上物件は、価格や条件面で大きなアドバンテージがあるのです。

中間マージンを削れば、物件は適正価格で売却できる

川上物件投資のように、できるだけ中間マージンを削る考え方は、あらゆる分野で一般的になっています。

 

たとえば、ファーストリテイリングが運営するファッションブランド「ユニクロ(UNIQLO)」も、企画から製造、販売までの機能を垂直統合した「SPA(製造小売業)」というビジネスモデルを採用しています。

 

従来であれば、衣服が消費者の手に渡るまで、商品の企画や生産、物流、販売など、複数の会社が間に入っていました。そのため、さまざまなコスト(中間マージン)が上乗せされていたのです。それでは、高品質の服を安く入手することはできません。

 

しかし、ユニクロの誕生によって、それが可能になりました。そして、高品質なカジュアルウェアを圧倒的な低価格で提供した結果、ユニクロは世界的なブランドへと成長を遂げたのです。

 

そのような仕組みの不動産投資版が川上物件投資です。そしてそれを実現させるのが、オーナーに対して交渉力を有する「物上げ業者」です。物上げ業者とは、オーナーから不動産を仕入れる業者ですが、売主から適正価格で物件を預かることで、投資家に優良物件を提供できることとなります。

 

しかもこの仕組みは、売主であるオーナーにとってもメリットがあります。やはり適正価格で物件を売却することができるためです。

内胤ファシリティ株式会社 

複数の不動産会社に勤め、物件選びから資金調達、管理、売却に至るまで幅広い知識を得る。
現在は内胤(ナイン)ファシリティ株式会社の広報部門にて、個人投資家向けのセミナー講師として活躍。
平易な言葉を使った分かりやすい説明や、リアルな事例の紹介などが評判を呼び、全国から受講を希望する投資家が後を絶たない。
そのイケメンぶりから、投資家たちの間では「不動産投資の貴公子」と呼ばれている。

著者紹介

連載不動産投資成功の確率を高める「川上物件投資」のノウハウ

 

不動産投資の貴公子が教える儲かる「川上物件」投資

不動産投資の貴公子が教える儲かる「川上物件」投資

池永 健太

幻冬舎メディアコンサルティング

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