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不動産を売主から直接購入できる「川上物件」とは?

前回は、不動産マーケットの基礎知識を解説しました。今回は、不動産を売主から直接購入できる「川上物件」とは何か見ていきます。

不動産投資初心者は「適正価格」を把握しにくい

不動産投資業界にはどのような会社があるのでしょうか。大きく分類すると、「新築物件の販売会社」と「中古物件の仲介会社」に分けられます。

 

新築物件の販売会社は、自社で建築まで行っているかどうかは別にしても、主に新築物件を取り扱っています。とくに多いのが区分マンションの販売会社です。ただ、「新築プレミアム」といって、販売元の利益が上乗せされた価格で販売されることが多く、投資適格性はそれほど高くはありません。

 

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一方、中古物件を取り扱っている仲介会社の場合、利回りが高いものも多く、投資適格性が高いのが特徴です。ただし、市場に出回っている物件をそのまま販売しているだけの業者もあるため、価格の見極めには注意が必要となります。

 

詳しくは後述しますが、不動産投資で購入するべき物件は、〝中古〟の〝一棟物件〟です。そうなると、不動産投資家が売買の取引をするべき不動産業者は、中古物件の仲介会社となります。

 

とくに仲介会社の中でも、建物を所有しているオーナーさんに対し、きちんと交渉できる不動産業者を選ぶべきです。なぜなら、オーナーさんと交渉できるということは、投資家にとって適正価格で物件を購入するチャンスが増えることと同義であるためです。

 

そもそも不動産の価格は、実勢価格(市場での取引価格)が見えにくいものです。そのため不動産投資の初心者は、物件の適正価格を正確に把握できず、場合によっては高値づかみをしてしまうケースもあります。

 

そんな事態にならないよう、不動産投資家は金融機関の評価を基準にした適正価格で物件を購入することが大切です。仲介会社がオーナーへの交渉力を持っていれば、それを実現しやすくなります。

中間マージン3%、利益10%の上乗せが一般的だが・・・

前項の内容を勘案して、私がオススメする物件はズバリ「川上物件」です。

 

不動産投資における川上物件とは、売主と買主の間に入っている業者を最低限に抑えることで、売主から直接購入できる物件のことです。間に余計な業者が入っていない分、中間マージンを取られることなく優良物件を購入できるのが特徴です。

 

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多くの投資物件には、売主の物件を買主に紹介する「仕入れ業者」以外に、「客付け業者」や「再販業者」が入っています。そのため、仕入れ業者が入手した物件に対し、客付け業者や再販業者の利益が上乗せされ、投資家に販売されているのです。少なくとも、中間マージン(手数料)で3%、利益として10%ほど上乗せされるのが一般的です。

 

客付け業者や再販業者の利益が上乗せされてしまうと、当然、利回りも下がります。利回りが下がれば、それだけ得られる利益も少なくなってしまいます。その結果、不動産投資の成功確率も下がってしまうわけです。

 

[図表] 「川上物件」とは?

 

 

不動産は、どの業者から購入しても、その基本的価値が変わるわけではありません。そうなると、投資家からしてみれば、できるだけ安く購入するのが最善となります。川上物件はまさに、余計な支出を抑えて安く購入できる物件なのです。

内胤ファシリティ株式会社 

複数の不動産会社に勤め、物件選びから資金調達、管理、売却に至るまで幅広い知識を得る。
現在は内胤(ナイン)ファシリティ株式会社の広報部門にて、個人投資家向けのセミナー講師として活躍。
平易な言葉を使った分かりやすい説明や、リアルな事例の紹介などが評判を呼び、全国から受講を希望する投資家が後を絶たない。
そのイケメンぶりから、投資家たちの間では「不動産投資の貴公子」と呼ばれている。

著者紹介

連載不動産投資成功の確率を高める「川上物件投資」のノウハウ

 

不動産投資の貴公子が教える儲かる「川上物件」投資

不動産投資の貴公子が教える儲かる「川上物件」投資

池永 健太

幻冬舎メディアコンサルティング

(✖)投資家たちの手アカにまみれた「出回り物件」 (〇)安くて優良! 仕入れ業者直売の「川上物件」 仕入れ(物上げ)業者として活躍する不動産投資の貴公子が提唱! ここ数年、不動産投資が世間の注目を集めています。 た…

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償却メリットを狙った「京都の町家」投資の魅力

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・「京都の町家」投資で償却メリットが狙える理由

・町家投資を成功に導く入口&出口戦略のポイント

・1000万円以下も多数!狙い目となる物件の具体例

 

京町家が高い希少性を持つ理由

1.町家は、現代の建築物ではないので、新しく生産出来ない建物。

2.京都市内は建築物の高さ制限があり、高層マンションが存在しない。

3.投資対象となる地域は京都市内の旧市街で、5キロ×5キロメートルの範囲。

会場 幻冬舎本社ビル内 セミナー会場

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