▲トップへ戻る
用語解説から学ぶ「不動産マーケット」の基礎知識

前回は、不動産投資の不動産投資の「基本的な仕組み」と「収益構造」を取り上げました。今回は、押さえておきたい基本的な用語から不動産マーケットの基礎知識を解説します。

投資物件を選ぶ目安となる「表面利回り・実質利回り」

投資先の物件を選ぶ際の目安となる「利回り」についても理解しておきましょう。不動産投資における利回りには、次の2種類があります。

 

●表面利回り(グロス)

表面利回りとは、「年間の家賃収入」を「物件の購入価格」で割った数字となります。物件情報に記載されている数字は主にこちらです。計算式は次のとおりです。

 

表面利回り(%)=(年間家賃収入÷物件価格)×100

 

●実質利回り(ネット)

実質利回りとは、「年間の家賃収入から支出を差し引いた額」を「物件の購入価格」で割った数字となります。計算式は次のとおりです。

 

実質利回り(%)=((年間家賃収入-年間支出)÷物件価格)×100

 

計算式からも明らかなように、表面利回りと実質利回りの違いは、年間の支出を加味しているかどうかです。年間の支出には、管理費・修繕費、固定資産税、火災保険料、各種手数料などが含まれます。

 

 

年間の支出を加味している分、表面利回りよりも実質利回りのほうが正確な利回りを反映しています。ただ、物件情報の多くは表面利回りを記載しているため、あらかじめ注意しておきましょう。

 

利回りの目安については、エリアによって異なります。たとえば都内の場合、表面利回りが5~8%ほどであれば優良物件といえますが、地方であれば10%を超えるものも少なくありません。利回りだけでなく、総合的な評価で判断することが求められるのです。

不動産の「売買」に関連する企業とは?

不動産業界には、さまざまな企業が存在しています。ここでは、そんな不動産業界における関係企業を紹介しましょう。代表的なものとしては次のような企業が挙げられます。

 

〈不動産の「売買」に関連する企業〉

 

●デベロッパー

土地や街の開発を行っている不動産業者です。主に「街の開発」「リゾート開発」「大型商業ビルの開発」「大規模な宅地造成」「マンション開発」などを行っています。

 

●ハウスメーカー、工務店

一戸建ての事業者・売主として多いのがハウスメーカーや工務店です。顧客への販売に関しては、販売代理会社や仲介会社に依頼するケースも少なくありません。

 

●販売代理会社

売主の代理として、不動産の販売活動を行っている業者です。広告活動や営業など、不動産の販売に必要となるさまざまな活動を行っています。

 

●仲介会社

売主の代わりに広告活動を行うという点では販売代理会社と同じですが、買主が現れた場合、売主と買主の間に入って契約を行うのが仲介会社です。

業者と締結する「仲介契約」の種類とは?

また、不動産売買の際に業者と締結する仲介(媒介)契約にも、さまざまな種類があります。

 

(1)専属専任媒介契約

任意の不動産会社1社にだけ仲介を依頼する媒介契約のこと。契約を結ぶと、他の不動産会社に仲介を依頼することはできません。また売主は、仲介を依頼した不動産会社が見つけた売却先としか取引できません。契約の有効期限は最大で3カ月となり、不動産会社は媒介契約成立から5日以内に「レインズ」という不動産情報交換のためのオンラインシステム(詳しくは後述)への登録が義務付けられています。加えて不動産会社は、依頼者に対し、1週間に1回以上の頻度で仲介業務の実施状況を報告することも義務付けられています。

 

 

(2)専任媒介契約

専属専任媒介契約と同様に、不動産会社1社だけに仲介を依頼する媒介契約です。契約を結ぶと他の不動産会社に仲介を依頼することはできません。ただし、自分で買い手を見つけて不動産会社を介さずに契約することも可能です。契約の有効期限は最大で3カ月となり、不動産会社は媒介契約成立から7日以内にレインズへ登録しなければなりません。また、2週間に1回以上の頻度で依頼者へ仲介業務の実施状況を報告することも義務付けられています。

 

(3)一般媒介契約

一般媒介契約の場合、複数の不動産会社に仲介を依頼することができます。また、自力で探した買い手と、不動産会社を通さずに契約することも可能です。契約に法令上の制限はなく(行政指導はあり)、レインズへの登録義務や業務の実施状況を報告する義務もありません。ちなみに契約方法には、明示型と非明示型があります。明示型は、他にどの不動産会社と媒介契約を結んだか通知する方法で、非明示型は通知しない方法となります。

不動産の「賃貸」に関連する企業とは?

〈不動産の「賃貸」に関連する企業〉


●客付け業者

賃貸不動産の客付けを行う業者のことです。駅前などに立地していることが多く、入居者の獲得から契約、サポートまで幅広い業務を行っています。


●管理会社

物件そのものの管理を行っているのが管理会社です。清掃や設備機器の管理など、主に物件の維持・管理に欠かせないメンテナンスを担当しています。


●サブリース会社

不動産オーナーから建物を一括で借り上げ、入居付けを行い、オーナーに対して一定の賃料を支払うのがサブリース会社です。いわゆる「家賃保証」の仕組みとなります。

内胤ファシリティ株式会社 

複数の不動産会社に勤め、物件選びから資金調達、管理、売却に至るまで幅広い知識を得る。
現在は内胤(ナイン)ファシリティ株式会社の広報部門にて、個人投資家向けのセミナー講師として活躍。
平易な言葉を使った分かりやすい説明や、リアルな事例の紹介などが評判を呼び、全国から受講を希望する投資家が後を絶たない。
そのイケメンぶりから、投資家たちの間では「不動産投資の貴公子」と呼ばれている。

著者紹介

連載不動産投資成功の確率を高める「川上物件投資」のノウハウ

 

不動産投資の貴公子が教える儲かる「川上物件」投資

不動産投資の貴公子が教える儲かる「川上物件」投資

池永 健太

幻冬舎メディアコンサルティング

(✖)投資家たちの手アカにまみれた「出回り物件」 (〇)安くて優良! 仕入れ業者直売の「川上物件」 仕入れ(物上げ)業者として活躍する不動産投資の貴公子が提唱! ここ数年、不動産投資が世間の注目を集めています。 た…

 

メルマガ会員限定記事をお読みいただける他、新着記事の一覧をメールで配信。カメハメハ倶楽部主催の各種セミナー案内等、知的武装をし、行動するための情報を厳選してお届けします。

登録していただいた方の中から
毎日抽選で1名様に人気書籍をプレゼント!
会員向けセミナーの一覧