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土地8億円の相続対策③ アパートを建てて経営する手法は?

今回は、土地8億円の相続対策として、土地所有者自身によるアパート経営と、その具体的な効果を検証します。※本連載は、相続専門税理士、田中誠氏の著書、『お金持ちのための モメる相続 モメない相続』(実務教育出版)の中から一部を抜粋し、地主の相続対策の成功のポイントを、具体例を挙げながらクイズ形式で解説します。

アパートを建て、貸家建付地にして評価額を圧縮

山田家の相続事情

博之さんは、長男と長女の二人の子どもがいます。長男は自宅に同居。長女は結婚して家を出ています。自分が死んだ後、総資産9億5000万円の節税対策に頭を悩ませています。

 

 方法3  アパートを自分で経営する

 

山田さんは、節税のためには土地の価値を下げる方法が最も良い、という知識を仕入れました。そして、自分の土地にアパートを建て、貸家建付地にすれば大幅に土地の価値を減らすことができることも知りました。

 

とはいえ、アパートを建てても入居者が入らなければ、意味がありません。ちゃんと入居需要がある地域に建てないと、賃貸経営が暗礁に乗り上げてしまうことになりかねません。

 

そこで山田さんは、自分が持っている土地でアパートが建てられそうな場所の入居需要を一度、調べることにしました。所有している土地の近くにアパートが建てられていれば、そのアパートの管理会社に電話して入居状況を聞いたり、最寄り駅の駅前にある不動産会社に行って、アパートの入居需要を確認したりしていました。

偶然、所有地のそばに「再開発」の話が・・・

数か月をかけて、周辺のアパートの入居状況や、山田さんの土地にアパートを建てた場合の入居需要を調べた結果、山田さんが現在持っている土地に建てても、十分な家賃収入を得るのは難しいということがわかりました。そこで、無理にアパートを建築することは止めることにしました。

 

ところが、賃貸需要のシミュレーションを行っているうちに、山田さんが持っている土地の一つに、再開発が進み、新しく駅ができるという土地がありました。そこで、それ以外の土地を売り、そのエリアの土地を購入。そこで健全なアパート経営をしようということになりました。

 

ほどなくして再開発が進み、山田さんが購入した土地は、駅近の便利な土地へと変化しました。山田さんは、目指していた満室経営ができてホッとしているそうです。

 

 選択結果  中 策 

 

節税対策前の相続税は3億5460万円。所有している土地にアパートを建築。節税対策で、相続税は1億3554万円まで減額できた。現在は満室経営で順調にローンを返済し、納税資金も確保できそうだ。

 

方法1 業者任せでアパートを経営する 第6回 

方法2 土地活用を考えた経営をする  第7回 

方法3 アパートを自分で経営する  (本記事)

 

ケース2のまとめ

 

相続税の節税に大いに効果があるアパートやマンションの建築ですが、賃貸経営を自分で行う覚悟で建築することが必要です。山田さんの事例でも出てきていましたが、「サブリース」と呼ばれる、不動産会社がアパートやマンションを30年間など長期期間一括借り上げして、家賃収入を代わりに払ってくれるしくみがありますが、これに頼りきってはいけません。最高裁の判例で、サブリース契約は、契約書に家賃保証をすると書かれていても、相場が悪ければ不動産会社が賃料の減額を請求することが認められているためです。

 

サブリース契約に頼らなくても賃貸経営はできますし、サブリース契約に頼らなければいけない経営状況であれば、賃貸経営を継続するのは難しいと言っても過言ではありません。

 

ですから、建てる前に立地をよく分析して、入居需要を調査し、損をしないように賃貸経営をすることが大切です。今回の事例では等価交換方式の賃貸経営をご紹介しましたが、立地が良ければ、このような賃貸経営も可能になります。

税理士法人エクラコンサルティング
株式会社エクラコンサルティング 代表社員
税理士

長野県生まれ。昭和54年横浜国立大学経営学部卒業。平成3年株式会社タクトコンサルティング入社。平成15年税理士法人タクトコンサルティング代表社員に就任。平成23年税理士法人エクラコンサルティング・株式会社エクラコンサルティングを設立。税理士法人タクトコンサルティングで20年にわたり、全国の税理士・会計士との共同案件を実践してきた経験を生かし、現在も同様に相続、譲渡、交換、事業承継、土地活用、M &A等に関する実務および企画研究、講演、執筆等、日本全国で活動している。

著者紹介

連載アパート建築 vs.不動産法人設立…地主のための相続対策のポイント

 

お金持ちのための モメる相続モメない相続

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田中 誠

実務教育出版

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