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地主の一人息子のための相続対策③ 息子名義のアパートを建築

今回は、地主の一人息子のための相続対策として、息子名義のアパートを建築する方法と、その具体的な効果を検証します。※本連載は、相続専門税理士、田中誠氏の著書、『お金持ちのための モメる相続 モメない相続』(実務教育出版)の中から一部を抜粋し、地主の相続対策の成功のポイントを、具体例を挙げながらクイズ形式で解説します。

銀行に1億円の融資を受け、息子名義のアパートを建築

 

本田家の相続事情

幸子さんには、自宅と土地合わせて2億円、預貯金1000万円の資産があります。この資産に課税される相続税は5260万円。相続人は茂さん1人。子どももいない状態で、どのように節税すればいいのでしょうか?

 

 方法3  子ども名義のアパートを建てる

 

幸子さんの財産をそのまま茂さんが相続すると、3980万円の相続税を支払うことになります。

 

「何か、有効な節税方法はないのかしら・・・?」

 

困った幸子さんがA銀行の担当者に相談したところ、あるプランを提案されました。幸子さんの土地にアパートを建てて、節税する方法です。土地にアパートを建てると、次のような節税効果が得られると言うのです。

 

① 貸家を建てると土地の評価が下がる(借地権割合70%の場合、更地の21%引き)

② 貸家の評価額は建築費の6割程度

③ 借入金で貸家を建築すると、債務控除として借入金を相続財産から差し引ける

 

さらに担当者は、「アパートを子ども名義にしておけば、相続財産から除外できてアパートの収益も子どものものとなり、納税資金に充てられる」とアドバイスしてくれました。そこで、幸子さんは担当者から1億円融資をしてもらい、子ども名義のアパートを建築したのです。

土地は更地評価、借入金1億円は債務控除にならず・・・

ところが、この提案には大きな問題がありました。

 

まず、建物を建てる時の借入れを子ども名義で行うと、幸子さんの借入れにならないため、債務控除が適用できません。

 

さらに、幸子さんの土地に茂さん名義の建物を建てた場合、生計を一にする子どもが親に地代を払わない「使用貸借」の関係になり、税務署は更地として評価するのです。

 

貸家建付地ではなく、更地として評価されるため、土地の評価額が下がらないのです。何の相続税対策にもなっていないことに愕然とした幸子さん。今後の納税資金とローンをどう返していけばいいか、悩み続ける日々だといいます。

 

 選択結果  下 策 

 

所有している土地に銀行から融資を受けてアパートを建築。土地は更地評価で1億円、建物は茂さん名義で評価減にならず。借入金1億円も債務控除にならない。相続税は3980万円課税されることになる。

方法1 母親名義のアパートを建てる  第2回

方法2 場所を変えてアパートを建てる 第3回

方法3 子ども名義のアパートを建てる (本記事)

 

ケース1のまとめ

 

先祖代々の土地の所有者の中には、平成27年に相続税が実質的に増税になったこともあり、大幅な相続税対策を行わなければならない人たちもいます。しかし、周囲に適切な相談者がいないがために、「間違った選択」をしてしまうことも少なくありません。

 

それは、外部の業者などから、根本的な問題解決につながらない相続税対策を提案され、それを鵜呑みにしてしまうことです。

 

例えば方法3のように、相続税対策のためという口実で子ども名義でアパートやマンションを建築した結果、残ったのは借金だけ、というケースも少なくありません。目の前の相続対策に囚われすぎると落とし穴に落ちてしまう可能性があるのです。

 

そうした問題を避けるために必要なことは、相続税対策のゴール地点を具体的に考えることです。相続税の節税だけではなく、今持っている土地を将来、誰にどのくらい分配するのがいいのか?そうしたことをイメージしてから、信頼できる専門家に相談するという順序が大切です。将来像を具体的に想定できればできるほど、選択を誤る確率を減らすことができるはずです。

税理士法人エクラコンサルティング
株式会社エクラコンサルティング 代表社員
税理士

長野県生まれ。昭和54年横浜国立大学経営学部卒業。平成3年株式会社タクトコンサルティング入社。平成15年税理士法人タクトコンサルティング代表社員に就任。平成23年税理士法人エクラコンサルティング・株式会社エクラコンサルティングを設立。税理士法人タクトコンサルティングで20年にわたり、全国の税理士・会計士との共同案件を実践してきた経験を生かし、現在も同様に相続、譲渡、交換、事業承継、土地活用、M &A等に関する実務および企画研究、講演、執筆等、日本全国で活動している。

著者紹介

連載アパート建築 vs.不動産法人設立…地主のための相続対策のポイント

 

お金持ちのための モメる相続モメない相続

お金持ちのための モメる相続モメない相続

田中 誠

実務教育出版

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