有名大家の「キャピタルゲイン自慢」にひそむ罠とは?

前回は、赤字続きの失敗物件を「塩漬け」にしてはならない理由を説明しました。今回は、有名大家の「キャピタルゲイン自慢」にひそむ罠を見ていきます。

利益どころか、損を出して売るほうが多い!?

有名大家はよく「出口を考えて物件を買いましょう」と口にしますが、皆さんが考えている以上に、不動産投資の出口がシビアであることをお伝えしました。利益どころか損を出して売ることのほうが多いくらいです。

 

出口の基本的な考え方として、小さな木造アパートや軽量鉄骨であれば更地にして売ることもできます。土地であれば、マイホームを建てたいという実需層に売ることもできるでしょう。

 

 

一方、重量鉄骨やRC造には更地にするという考え方はほぼなく、オーナーチェンジ物件として売るケースが大半です。

 

有名大家はよくキャピタルゲインの話をしますが、木造や軽量鉄骨ならまだしも、オーナーチェンジしか選択肢がない重量鉄骨やRC造は、市況の影響も受けますが、なにより融資情勢の影響を大きく受けます。

 

融資というのは金融庁の動きに影響されます。そういったことは投資家が変えられるものではありません。そもそも融資が付きにくい物件を買ってしまえば、それは物件選びの失敗です。

 

失敗物件を買った結果、月々のローンもまかなえず、生活を圧迫し精神的ストレスが溜まって、うつ病になる人もいるくらいです。こうなれば、やはり売るしかありません。

いつ上がるか分からない市況を待つより、「損切り」を

これは不動産投資だけでなく、株や為替でも同様のセオリーです。いつ上がるか分からない市況を待つなら、マイナスが少ないうちに損切りすべきです。損切りをしっかりできる人だけが投資で勝ち残れます。

 

「もうダメだ」と思ってから損切りを覚悟するのでは遅過ぎます。普通の人が思う損切りラインは、我々プロから見れば、「手遅れ」「破産レベル」ということが珍しくありません。

 

 

そもそもキャピタルゲインを自慢している有名大家は「今」買ったのではなく「数年前」に買ったということを忘れてはいけません。これから買おうとしている人は、キャピタルゲインが出ないものと考えるべきだと私は思っています。

 

一度失敗しても、大家としての経験値は積んでいるため、次に同じような失敗をする確率は格段に減ります。一度の失敗で「自分はダメだった」と思ってほしくはありません。むしろ失敗大家というのは、「失敗を認めない」「被害を最小限に抑えない」大家のことなのですから。

 

そして、これから購入する人はキャピタルゲインではなく、しっかりインカムゲインを得ることができ、堅実に経営できる物件を狙ってください。

一般社団法人首都圏小規模住宅協会 代表理事

1983年、東京都生まれ、埼玉県出身。大学卒業後、不動産投資会社勤務を経て、2012年に独立し起業。2018年1月には業界の健全化を図る目的で、一般社団法人首都圏小規模住宅協会を発足。代表理事に就任。『「融資地獄」行き予防サロン』を設置して投資家の無料相談を受け付けるなど、あくまで公平・中立な立場から各方面に提言を行い、業界の健全化にむけて活動している。主な著書に『不動産会社が書けない「有名大家」の裏話』(幻冬舎メディアコンサルティング)がある。

■一般社団法人首都圏小規模住宅協会運営サイト「不動産投資塾
 (https://ft-school.com/

著者紹介

連載不動産会社が教えない、投資用不動産「出口戦略」の裏話

不動産会社が書けない「有名大家」の裏話

不動産会社が書けない「有名大家」の裏話

小島 拓

幻冬舎メディアコンサルティング

メディアで喧伝される話は噓が9割! 不動産投資ブームの陰で暗躍する “ブラックな有名大家”を信じるな 昨今、サラリーマンの間で不動産投資がブームになっています。その陰に、実は「有名大家」の暗躍があることをご存じ…

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