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「新築」のシェアハウス投資が危険な理由

前回は、「業者の言いなり」による新築1Rマンション投資の失敗事例を紹介しました。今回は、「新築」のシェアハウス投資が危険な理由を紹介します。

新築シェアハウスを購入すると、次の融資は絶望的!?

失敗② 新築シェアハウス

 

最近、不動産投資のなかでは異色だった「シェアハウス」が人気を博しています。投資手法として必ずしも間違いではないのですが、かなりのリスクをはらんでいるのは事実です。

 

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そもそも業界的には「新築シェアハウス」と「中古シェアハウス」は別物と考えています。新築シェアハウスは「寄宿舎」を指します。融資が比較的通りやすく、1億円くらいの物件が人気を博しています。

 

もちろん、営業を受ける際には「人気のシェアハウスなので将来的にも安泰です」ということを言われるわけですが、現実には空室だらけなので、8〜9%の利回りで計算していても、実際はもっと低いと予想されます。しかも融資期間は30年くらいが大半なので、次の融資は絶望的といえるでしょう。

 

一方、中古シェアハウスの場合は、共同住宅や戸建てから派生したかたちで扱われるので、いざとなれば元に戻すことができます。

 

多くは東京都の23区内にあり、立地も悪くないため人気があり、1棟の物件内に部屋が10以上つくれるため、利回りも8%くらいが平均です。年収1000万円クラスの人が3〜5億円で購入しています。

 

しかし、シェアハウスの運営会社のホームページを見ると、信じられない数の空室が掲載されています。ターミナル駅から1駅、2駅といった希少な好立地であればまだしも、ターミナル駅から電車で10分〜15分くらいのエリアとなると競争が激しく空室率が高くなります。

投資家のみをターゲットにした物件には要注意

知り合いの投資家から聞いた話ですが、杉並区の住宅街にあるシェアハウスは一人も入居者がいないまま、すでに1年半が経過しているそうです。家賃保証はついているそうですが、もし契約が打ち切られたら途端に赤字になります。

 

立地を聞けば、新宿駅まで電車で15分くらい、駅からは徒歩10分程度。賃貸物件としては競争力があるように思えますが、詳しく調べて見るとコンビニに行くのに5分かかるような不便な住宅街の中にあり、とても単身者にニーズがあるとは思えません。

 

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近隣に商業エリアがない……つまり、閑静な住宅街ということで、周りには公園や学校があるような環境です。この立地であればファミリー向けの物件を新築するのが正解です。

 

こうしたエリアの需要を考えず、投資家に売るためだけに建てられた投資物件がうまく行くはずがありません。

 

実際、こうした都内の新築シェアハウスを企画販売する業者のうち、最大手は残っているものの、やり方を模倣していた小規模業者はすでに潰れている会社もあるようです。

 

かつて有名大家の会で、このシェアハウスのセミナーが行われたこともあります。当時は「シェアハウス投資が新しい!」と散々いわれていたのですが、最近では「新築シェアハウス投資は危険だ」とまったく逆のことが叫ばれています。

 

そもそもシェアハウスには、数少ない金融機関しか融資をおこないません。つまり、売りたくても買主に融資が付きにくいため、簡単には売却できないのです。最悪のケースでは家賃保証が打ち切られ、家賃が1年も入ってこない……ということが起こり得る危険な投資手法です。

一般社団法人首都圏小規模住宅協会 代表理事

都心のワンルームマンションを販売する不動産会社にて業界経験を積み、2014年7月、独立し不動産会社を設立。2017年には自社ブランドマンションをリリースする。2018年度は業界の健全化を図る目的で「一般社団法人首都圏小規模住宅協会」を発足し、ビジネス面以外にも力を入れ、活動の幅を広げていく。

著者紹介

連載不動産会社が教えない、投資用不動産「出口戦略」の裏話

 

不動産会社が書けない「有名大家」の裏話

不動産会社が書けない「有名大家」の裏話

小島 拓

幻冬舎メディアコンサルティング

メディアで喧伝される話は噓が9割! 不動産投資ブームの陰で暗躍する “ブラックな有名大家”を信じるな 昨今、サラリーマンの間で不動産投資がブームになっています。その陰に、実は「有名大家」の暗躍があることをご存じで…

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