前回は、有名大家が推奨する「地方の2億円・RC造物件」を購入して後悔した事例を紹介しました。今回は、不動産融資の利用に潜む落とし穴について見ていきます。
売却のハンデになったのは「銀行融資」の難しさ
前回の続きです。Kさんの話はまだ続きます。
Kさんが借りたA銀行にも問題がありました。
投資がうまくいかなくなった理由は入居率の低さでしたが、売却のハンデになったのはそれだけでなく、銀行融資が難しいこともありました。そのため、かなり金額を下げたところで、やっと地元の地主系投資家に買ってもらうことができました。
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Kさんの借りたA銀行の場合は、別の投資家が購入したいと思って同じA銀行に融資を打診してもお金を借りられないのです。しかし、購入した物件はA銀行でしか評価が出ないので、A銀行が難しければ事実上どこの銀行にも引き受けてもらえない可能性が高いわけです。売却したくても、次の買主が融資を受けられないわけですから、その先の道が閉ざされてしまうのです。
不動産投資への融資に積極的な銀行しか評価しない物件を、個人の属性を使って購入すると、金利が高いだけでなくその後の出口が狭められます。特に高属性向けのアパートローンは、Kさんのように「公務員」という属性だけである程度の額借りられてしまうので、物件の評価が低いケースが多いのです。
だから悪い、失敗する……と決めつけるわけではありません。そういう特徴があるため、個人の属性を使ったハイレバレッジ投資をおこなう際は、出口を考えて購入しなくてはならないということです。「出口＝売却益で儲ける」ではなくて、「出口＝最低限、損を出さずに売れるか」で充分です。そこに気づかなければ、買った段階ですでに失敗することが確実になってしまいます。
赤字を給料から補てんできるならまだマシだが･･･
繰り返しになりますが、高金利でも高利回りで購入して順調に高稼働しているのであれば、そもそも売る必要はないでしょう。ただし、Kさんのように家賃が下落したり空室が続いたりして赤字の低利回り物件になってしまったら、良いかたちでの出口は迎えられません。
ニュースや雑誌などでも話題になりましたが、いわゆるエリートサラリーマンや医師など高属性の投資家が高金利＆低利回りの物件を複数棟購入した揚げ句、物件をすべて売り払っても残債を返しきれない―つまり、借金が残ってしまい、最終的には売却しても自己破産するということが相次ぎました。
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不動産会社からすれば、高額で融資をつけやすい物件をどんどん売っていけば儲かるわけです。有名大家はその手先として、「地方物件がどれだけ良いか」を喧伝しています。その結果、買ったものの空室が増えたり、想定外のコストがかかって赤字となったりするのです。たとえ赤字になっても給与からなんとか補てんできるならまだいいでしょう。コストが高くなっていけば、ローンの返済が滞ります。こうなってしまえば破滅の道へ進むしかありません。
