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有名大家が口を閉ざす「空室・老朽化・居座る入居者」の問題

前回は、地方の不動産物件が「売却が困難」と言われる理由を解説しました。今回は、賃貸経営のネックとなりやすい、法律に手厚く守られた入居者の立場をはじめ、物件の空室・老朽化の問題について見ていきます。

「借地借家法」に手厚く守られる賃借人

現状は少子高齢化が進んで空き家が溢れかえっており、深刻な社会問題にまでなっています。

 

もちろん賃貸物件も余っており、収益不動産の情報サイト『LIFULL HOME’S 不動産投資』(2017年10月時)によれば、収益物件の最も空室率が高いエリアとして、福井県が30.1%、2番目には山梨県の28.2%、そして長野県27.7%、岐阜県25.8%と続きます。最も空室率が低い沖縄県ですら11.7%と1割以上が空室なのです。日本で最も人口が多い東京都でも14.5%ですから、本当に部屋が余っていることが分かります。

 

 

そういった厳しい現実について、有名大家は語りません。そんななかで、普通賃貸借契約によって入居者の権利が守られ過ぎているのが、地主・投資家問わず円滑な賃貸経営のネックになっています。騒音を出したり、部屋をゴミ屋敷にしたりするような極端にマナーの悪い問題入居者であっても、借地借家法により簡単には退去させることができません。

 

だからこそ、いくら建物が老朽化して建て直しをしたくても、簡単に入居者を退去させることはできないのです。とはいえ、基本的に「古い建物が危険である」ということは、法律で定められた「正当な事由」に該当します。正当事由とは、大家側から入居者に対して賃貸借契約を終わらせようとする場合に要求されるものです。もちろん、家賃滞納といった契約違反があれば、法に則った手続きを踏むことで契約を解除できます。

RC造の建替えだと、何千万円も費用がかかるケースも

ここで言う「正当事由」は、入居者に契約違反がないにもかかわらず、「契約を終了させても仕方がない」という理由です。解約したいということは、それなりに理由があるわけですが、その理由が「正当でなくてはならない」と法で定められています。そして「正当事由」には以下のようなものがあります。

 

・貸している建物を貸主が自分で使う必要がある

・老朽化による建替え

 

 

事例としては、借家を持っていて、ほかに住むところがなくてどうしても貸している建物に住まなければならない場合、もしくは、どうしても事業で使いたいというような場合です。

 

老朽化による建替えは正当事由に該当し、契約解除が可能な条件を満たしますが、そもそも古い物件に住み続けるのはほかに行先のない高齢者が多く、転居先を見つけるのも困難なのが実情です。加えて転居に伴う引っ越し費用を負担するなど、金銭的な負担もしなくてはいけません。

 

なお、入居者に立ち退いてもらって建物を取り壊し更地にして売却したいという理由では、正当事由として認められる可能性が低いです。更地にするのであれば、「どうしても更地として売らなければ困る」という理由が必要です。単に大家側の事情や都合だけでは、正当事由は認められません。

 

そして、ようやく空き家になったところで、解体して更地にしてから新たに建築をするのですが、更地にするのにも費用がかかります。これが木造であれば数百万円で済みますが、RC造ともなれば何千万円もかかるケースがあります(規模にもよります)。こうしてみれば、地方にある築年数の古いRC造マンションが特に買われにくいということがお分かりいただけると思います。

一般社団法人首都圏小規模住宅協会 代表理事

都心のワンルームマンションを販売する不動産会社にて業界経験を積み、2014年7月、独立し不動産会社を設立。2017年には自社ブランドマンションをリリースする。2018年度は業界の健全化を図る目的で「一般社団法人首都圏小規模住宅協会」を発足し、ビジネス面以外にも力を入れ、活動の幅を広げていく。

■一般社団法人首都圏小規模住宅協会運営サイト「不動産投資塾
 (https://ft-school.com/

著者紹介

連載不動産会社が教えない、投資用不動産「出口戦略」の裏話

 

不動産会社が書けない「有名大家」の裏話

不動産会社が書けない「有名大家」の裏話

小島 拓

幻冬舎メディアコンサルティング

メディアで喧伝される話は噓が9割! 不動産投資ブームの陰で暗躍する “ブラックな有名大家”を信じるな 昨今、サラリーマンの間で不動産投資がブームになっています。その陰に、実は「有名大家」の暗躍があることをご存じで…

 

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