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投資物件の買い増し…注意すべき積算評価と収益性のバランス

前回は、所有物件売却時に注意したい「短期譲渡所得」への課税について紹介しました。今回は、投資物件の買い増しの際の、積算評価と収益性のバランスの重要性を見ていきます。

積算重視・収益重視のいずれかに偏る投資家は多いが・・・

前回の続きです。

 

買い増していくとき、「ある一定の期間を空けて買いたい」、「今持っている物件と同じくらいの築年数のものを買いたい」と考える投資家もいるようですが、それほど都合よく物件が出てくることはありません。また、融資を受けられるのかもわからないですし、市況的に高価格かもしれません。

 

したがって、最終的な目標(指標)をしっかり設定した上で、チャンス物件が出たらすぐに動くというスタンスを継続することが大切です。

 

では、どのような視点で2棟目以降を選べばよいのでしょうか。

 

もっとも重要なのは、筆者著書『300勝0敗! 不動産投資「超」圧勝法』の融資の章でも解説した「積算評価」と「収益還元」の二つをバランスよく考えることです。往々にして、積算重視型の方は収益性を見ないことが多いですし、収益性を重視する方は利回りばかりで積算を見ていません。極端な考え方をすれば、複数棟持ったときにリスクヘッジ効果が薄まってしまいます。

 

たとえば1棟目に、担保割れしているものの高利回りの物件を選んだとしましょう。そうなると、2棟目に選ぶべきは積算評価が高い物件ということです。

 

ただこの場合、1棟目を担保に2棟目が買いづらいので、キャッシュがしっかり出るまで待つ必要があります。繰り返しになりますが、不動産投資では融資が勝負のカギを握ります。銀行目線で考えて貸しにくい物件は、たとえ収益性が高くても、買う順番に留意する必要があるのです。

次の物件購入のため、「現金」を貯めておくことも重要

いずれにしても物件購入に当たって、現金を使い切ることはおすすめできません。

 

たとえ諸費用や頭金に使うとしても、すべてのお金を使うのではなく、なるべく融資を受けるようにしてください。月々のキャッシュフローを貯めて繰上げ返済をしようとされる方もいますが、繰上げ返済をする余力があるのであれば、次の物件を購入するための資金にした方がいいでしょう。

 

物件を増やしていくステージでは、手持ちの現金があればあるほど物件を買いやすいもの。まずは、資産規模を大きくすることを最優先に考えましょう。もし繰上げ返済するのであれば、規模拡大に成功してキャッシュフローが大きくなったら、そのお金でまとめて繰上げ返済すればいいのです。

株式会社センチュリオン 実業家

京都府京都市出身の実業家。大学卒業後、大手IT企業の営業職を経験。その後、投資用不動産専門ベンチャー企業に転職。
2008 年11 月、渋谷区にて株式会社センチュリオンを設立。同社は、設立以来300 棟以上の投資用不動産を投資家へ提供し、投資家の資産形成を行ってきた。「不動産投資の成功人口を増やす」ことをミッションとして、投資家に対する無償の情報公開も積極的に行っている。自らも多くの収益物件を持つ投資家。現在は、複数の会社の経営や事業への投資を行い、幅広く活躍している。

株式会社センチュリオンHP:http://www.cent.co.jp/

著者紹介

連載不動産投資「超」圧勝法…物件買い増しで賃料収入大幅アップを図るテクニック

 

 

300勝0敗! 不動産投資「超」圧勝法

300勝0敗! 不動産投資「超」圧勝法

西川 将史

幻冬舎メディアコンサルティング

不動産投資ブームに乗り切れ! 熾烈なライバル争いを制する「圧勝法」とは。 不動産投資市場のバブル化。そう呼ばれるほどにまで注目を集め、年々拡大を続ける不動産投資市場。2020年東京オリンピックの開催に伴い、地価の高…

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