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所有物件売却時に注意したい「短期譲渡所得」への課税

前回は、収益物件活用に際し「売却」「長期保有」の判断基準を解説しました。今回は、所有物件売却時に注意が必要な「短期譲渡所得」への課税について見ていきます。

5年以上所有すれば、売却時の譲渡税は大幅に下がる

売却を決意した場合、注意したいのが「短期譲渡」です。個人が不動産を売却したときに、その利益に対して「短期譲渡所得」や「長期譲渡所得譲渡税」が発生します。

 

短期譲渡所得は、建物を譲渡した年の1月1日現在の所有期間が5年以下という規定になっており、この場合の税率は39%(所得税率30%・住民税率9%)です。一方、長期譲渡所得は、建物の譲渡した年の1月1日現在の所有期間から5年を超えているもので、このときの税率が20%(所得税率15%・住民税率5%)です。

 

つまり、5年所有していることによって税率が大幅に下がるということです。ただ、5年所有とはちょうど5年間ではなく、5年経過後の1月1日を期限としているので、実際には5年以上になることもあるので注意してください。

 

[図表]短期譲渡と長期譲渡の各税率

参考:
譲渡所得税率の計算方法(三井不動産リアルティ)
国税庁「短期譲渡所得の税額の計算」、「長期譲渡所得の税額の計算」
参考: 譲渡所得税率の計算方法(三井不動産リアルティ) 国税庁「短期譲渡所得の税額の計算」、「長期譲渡所得の税額の計算」

譲渡所得は「分離課税」、損が出ても損益通算できない

また、個人所有において不動産所得は総合課税となりますが、譲渡所得に関しては分離課税になります。譲渡損が出た場合でも損益通算することができず、マイナスになっても翌期に持ち越すことはできません。また、給与所得、事業所得など、その他の事業所得との通算もできないのです。

 

したがって、個人では売却損が出るタイミングで売ることは避け、短期譲渡を行う際には、税負担を覚悟した上で「できる限り高い金額での売却」を目指すのがいいでしょう。できれば長期的な目線で市況を把握し、売り急がずタイミングを見て売却することが損をしないためのポイントです。

 

これに対し、法人の場合の売却においては、期間には関係なく、譲渡益に対して譲渡税ではなく法人税がかかります。これは2011年12月の法改正により、法人税は25・5%(所得800万円以下は15%)に設定されました。また法人であれば、不動産の譲渡益が出た場合に、他の事業の損金と通算することができます。そして損失が出る場合にも法人の利益と通算されるので、全体として利益を圧縮して、節税につなげることが可能となります。 

 

いずれにしても売却においては、税金についてしっかりと把握することが重要です。

 

何か理由があって売却が必要な事態になったのならともかく、市況だけを見て売却を判断するのは早計です。売却しても新しい物件が買える状況にあるのか、また収支や税金について必ず専門家に相談してから判断をすることを強くおすすめします。

株式会社センチュリオン 実業家

京都府京都市出身の実業家。大学卒業後、大手IT企業の営業職を経験。その後、投資用不動産専門ベンチャー企業に転職。
2008 年11 月、渋谷区にて株式会社センチュリオンを設立。同社は、設立以来300 棟以上の投資用不動産を投資家へ提供し、投資家の資産形成を行ってきた。「不動産投資の成功人口を増やす」ことをミッションとして、投資家に対する無償の情報公開も積極的に行っている。自らも多くの収益物件を持つ投資家。現在は、複数の会社の経営や事業への投資を行い、幅広く活躍している。

株式会社センチュリオンHP:http://www.cent.co.jp/

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西川 将史

幻冬舎メディアコンサルティング

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