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投資物件「買い増し」の投資戦略・・・注意すべきポイントは?

前回は、投資用不動産物件の「買い増し」で得られるメリットを紹介しました。今回は、投資物件を「買い増し」する投資戦略で注意すべきポイントを見ていきます。

1棟目購入時の銀行選びが、その後の投資に影響する

投資戦略を大きく左右するのは、1棟目の買い方です。エリアや物件選びはもちろんですが、銀行選びにも注意が必要です。

 

たとえば最初にノンバンクで新築区分マンションを買ったり、高金利の銀行から個人で新築アパートを買ったりしてしまうと、2、3棟目で先に進めなくなることがあります。その場合は、どこの銀行に行っても相手にされなくなってしまうので、一度全部を売って出直す必要があります。ですから、1棟目から銀行選びと融資条件はよく考えなければなりません。

 

また、金利が安くなるからと安易に借り換えをするのも、銀行との信頼関係が崩れる可能性があるので、できるだけ避けるべきでしょう。

 

ただし、金利交渉にはぜひチャレンジしましょう。場合によっては借り換えされるリスクを減らすため、銀行側から金利交渉の話を持ってくる場合もあります。

 

マイホームについては「借入金はできるだけ少なくして、どんどん繰り上げ返済をしよう」というのが一般論ですが、不動産投資の場合はその真逆です。マイホームはお金を生みませんので、そもそも根本的に考え方が異なるのです。

 

加えて、極端な節税思考も避けるべきです。税金をきちんと納めることは経営者のあるべき姿ですし、それによって銀行からの評価も上がります。つい節税にばかり目を向けてしまう投資家もいますが、しっかりと黒字を積み上げることで、より買い進めに有利になっていきます。

不動産オーナーになっても、会社はすぐに辞めないこと

また、オーナーになったからといって、すぐに会社を辞めるというのも良くありません。たとえ自身の年収分ほどの収益が出たとしても、それくらいでは規模としてはまだまだ。会社を辞めたことで属性が悪くなり、後々買い進めができなくなった例をこれまでいくつも見てきました。

 

起業したいなど明確な目標があるのでしたらリタイアを検討してもいいかもしれませんが、長年勤続してきた方は、会社を辞めると社会性が失われていく場合があります。とくに男性は、女性よりも知らない人とのコミュニケーションが苦手な方が多いので、新しいコミュニティにうまく適応できないという話も聞きます。

 

また、夫婦仲を悪くしないことも重要です。配偶者を法人の代表にしていたり、連帯保証のハンコを押してもらったり、経費を見てもらったりしているなど、不動産投資は家族間で協力してやっていくケースが意外に多いもの。家族はくれぐれも大切にしましょう。

株式会社センチュリオン 実業家

京都府京都市出身の実業家。大学卒業後、大手IT企業の営業職を経験。その後、投資用不動産専門ベンチャー企業に転職。
2008 年11 月、渋谷区にて株式会社センチュリオンを設立。同社は、設立以来300 棟以上の投資用不動産を投資家へ提供し、投資家の資産形成を行ってきた。「不動産投資の成功人口を増やす」ことをミッションとして、投資家に対する無償の情報公開も積極的に行っている。自らも多くの収益物件を持つ投資家。現在は、複数の会社の経営や事業への投資を行い、幅広く活躍している。

株式会社センチュリオンHP:http://www.cent.co.jp/

著者紹介

連載不動産投資「超」圧勝法…物件買い増しで賃料収入大幅アップを図るテクニック

 

300勝0敗! 不動産投資「超」圧勝法

300勝0敗! 不動産投資「超」圧勝法

西川 将史

幻冬舎メディアコンサルティング

不動産投資ブームに乗り切れ! 熾烈なライバル争いを制する「圧勝法」とは。 不動産投資市場のバブル化。そう呼ばれるほどにまで注目を集め、年々拡大を続ける不動産投資市場。2020年東京オリンピックの開催に伴い、地価の高…

 

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