特集 アメリカ不動産投資で知っておきたい基礎知識

アメリカ不動産投資で知っておきたい基礎知識

海外での不動産投資先として、リスクが少なくリターンが高い国アメリカをお考えの人も多いかと思います。そこで、アメリカでの不動産投資で知っておきたい基礎知識をご紹介します。


■アメリカの不動産投資のメリット
アメリカで不動産投資をする場合のメリットとしては、以下が挙げられます。

 

◇不動産中古市場が充実
アメリカでは、古くなった家をリフォームして価値を高めることがごく普通に行われており、不動産の中古市場が発達しています。リフォーム専門業者も充実しており、築年数が長くても十分魅力的な物件にバリューアップすることが可能ですから、売却してキャピタルゲインを得ることも、賃貸によるインカムゲインを得ることも、比較的容易といえます。

 

◇節税対策
日本の建物の償却年数は建物の種類によって築年数で決められており、例えば木造建築の場合は22年となりますが、海外に所有する不動産を含めて耐用年数を超えた物件は、4年間で加速度償却できます。前述のようにアメリカでは築22年以上の木造でもリフォームされて資産価値が高い物件が多いため、1年の償却額を高くでき、節税メリットが得られます。

 

◇住宅ローン
アメリカで住宅ローンを組む場合、最長30年で金利を固定できます。また州によって条件が違いますが、返済不能となった場合に銀行が差し押さえて売却する物件の金額が債務残金をカバーできなくても、債務者への返済義務は発生しないノンリコースローンが主流です。非居住者の場合は審査が厳しくなりますが、ローンを組んで不動産投資をすることも比較的容易といえます。


■アメリカでの不動産投資のしかた

 

◇自分で物件を探して投資する
アメリカでの居住経験があって現地事情に精通しており、言葉も問題ない人であれば、自分で現地に赴いて物件を探すことができます。また、必要であればリフォームも施して、売却したり賃貸したりすることでリターンを得ることもできます。しかし、これは難易度が高いといえるでしょう。

 

◇仲介業者を起用する
アメリカでの不動産売買にあたって、法的アドバイスも含めて物件の選定や紹介もしてくれる仲介業者が数多くあります。手数料がとられるため利益は減りますが、リスクや手間は軽減できるといえるでしょう。できれば中古物件のリフォームも自社のリソースででき、弁護士とも連携してアフターケアが充実しているところを選ぶと安心です。また、アメリカの不動産の値段は築年数ではなく立地条件で決まりますから、現地の環境に精通している業者を選ぶことも大切です。

 

◇REITを利用する
リート(REIT)という不動産投資信託があります。これは、複数の投資家から集めた資金で不動産に投資してその利益を配当するもので、投資対象の不動産は住宅だけでなく、個人では扱いにくい商業施設や産業施設、オフィスビルなども含まれます。ゴールドマンサックス・アセットマネジメントの2017年8月のレポートでは、米国リートのキャッシュフロー成長は2018年にかけてプラス6.1%、2019年はプラス6.0%の安定成長が期待されるとなっています。現地事情に慣れていない人は、リートへの投資から始めるのもひとつの選択肢となるでしょう。

 

■アメリカでの不動産投資で注意すべき点

 

◇コンプライアンス
アメリカは訴訟社会です。弁護士の数は非常に多く、弁護士の仕事は一見何も問題がないところに問題を作るのが仕事だとさえ言われているくらいです。従って特に自分で物件を探して投資する場合や、現地の仲介業者を起用する場合でも、どんな些細だと思えることでも「違法」にならないかどうかを十分チェックした方が無難です。法も全国レベルの連邦法と州ごとの州法とがありますから、注意が必要です。

 

◇中期的な住宅市場見通し
不動産投資を行う理想的な国の条件としては、以下のことが挙げられます。
・政治が安定していて法律や規制が頻繁に変わることがない
・通貨が安定してインフレも低い
・住宅需要につながる人口が増加して経済成長が続いている

現在アメリカはこの条件をどれも満たしていますが、トランプ政権では移民の規制を強化しようとしています。アメリカの経済発展や人口増加は移民で支えられていた面もありますから、中期的に変化がでるかもしれません。

 

◇不動産投資とビザ取得
EB-5という、投資によりアメリカの永住権(グリーンカード)を得ることができるプログラムがあります。これは、100万ドル以上を投資して米国人10人を2年以内に雇用、又は失業率がアメリカの平均失業率の1.5倍以上の地域に50万ドル以上投資して米国人10人を2年以内に雇用すれば、永住権が得られるというものです。しかし現在のこの条件は2017年12月までとなっており、2018年以降プログラムが同じ条件で継続するかどうかはわかりません。投資詐欺の被害も報告されていますので、注意が必要です。


投資にはリスクがつきものですが、不動産投資の場合は、十分な調査である程度リスクは低減できます。トランプ政権になって不透明な中期的な見通しも考慮し、政治経済状況もよくウォッチしておくことが大切といえます。

米国テキサスの投資用不動産「トリニティ」の優位性
ニック 市丸
投資家にとって魅力的なダラスの3つの要素米国の不動産投資で、今、注目を浴びている都市の一つ、ダラス・フォート・ワースエリア。この複合都市圏は、12のカウンティによって構成される全米で4番目の大都市です。まずは、このエリアが投資家にとってどのように魅力的なのか、3つの視点から見ていきます。 1.全米でも上位にランクインする高い生活レベル ダラス・フォート・ワース複合都市圏の居住者は690万人以上を越え、平均の世帯年収は6万1,600ドル、全米の平均年収5…
ダラス・フォート・ワースエリアの不動産が注目される理由
ニック 市丸
テキサス州のなかでもGDPはトップクラスリーマンショック後、一時大きく値を下げた米国不動産市場ですが、また再び、サブプライム前の価格水準を超え、活況を呈しています。そんななか、大きな減価償却のメリットを狙えるという点で投資家たちが関心を高めているのが、テキサス州ダラス・フォート・ワースエリアの中古不動産です。 では、なぜダラス・フォート・ワースエリアなのでしょうか? まずはその理由を解説していきましょう。  ダラス・フォート・ワースエリア…

メルマガ会員限定記事をお読みいただける他、新着記事の一覧をメールで配信。カメハメハ倶楽部主催の各種セミナー案内等、知的武装をし、行動するための情報を厳選してお届けします。

登録していただいた方の中から
毎日抽選で1名様に人気書籍をプレゼント!
会員向けセミナーの一覧