特集 地主の相続対策

地主の相続対策

相続対策を難しくしている要因は多々あるが、その最たるものは不動産の存在だろう。いわゆる「地主」の場合、相続財産の大部分を不動産が占めるケースが多く、その評価や分割など、相続対策にあたっては解決すべき問題が山積みとなる。本特集では、経験豊富なスペシャリストたちが様々な「地主の相続対策」を紹介する。

なぜ「兄弟姉妹」の間で財産相続のトラブルが起きるのか?
貝原 富美子
長男が相続するのが当たり前だった「父親の財産」財産をめぐり、それまで仲の良かった兄弟姉妹が激しく争うことに……悲しいことですが、相続ではこんなトラブルが当たり前のように発生してしまいます。 先祖代々受け継がれてきた土地や両親が築き上げた事業など、子どもや孫の幸せにつながる、と信じて守ってきた財産が家族の絆を壊してしまう悲劇を、私たちは数多く見てきました。こういったトラブルはある意味、「起こるべくして起きている」ともいえます。 「仲良く幸…
「生命保険」を活用した節税対策で注意すべきポイントとは?
土田 士朗
保険料の「口座引き落とし」には要注意前回に引き続き、もう一点、保険金については注意を促しておきたいことがありますので触れておきましょう。 生命保険契約は、契約形態や、保険料の負担者が誰かにより課税される税金が異なります。生命保険について、親の口座から保険料を引き落としにしている場合は保険料の贈与とはならず、親の相続時にその生命保険を解約したと仮定した返戻金相当額が相続財産となります。 死亡保険金ではありませんので非課税枠もなく、現預金と…
相続に強い税理士を探して「余分に払った税金」を取り戻す方法
森田 義男
広大地評価への取り組みを聞けば税理士の実力が分かるでは腕のいい税理士はどのように探せばいいのでしょうか? たとえば知人から紹介を受けるのは有力な手段です。ネットを当たってみるのもいいでしょうし、さらには書店に並んでいる本で探すのもいいでしょう。とはいえ、本来は何らかの形で事前に探しておくべきことであると言えます。 選んだ候補者(税理士)とは面談すべきです。面談の際にポイントとなるのは、各土地の評価をどのように考えているかを聞くということ…
「生命保険金」を利用した節税方法をめぐる財務省の動向
土田 士朗
納税資金対策としても活用される生命保険だが・・・本連載の締めくくりとして、今後の税制改正の動向に関連して気になる点に触れておきたいと思います。 従来、相続税対策としては生命保険金を利用した節税方法が多用されてきましたが、この手法については今後、警戒が必要となるかもしれません。まず、生命保険金を利用して、そもそもどのような形で相続税対策を行うのかを確認しておきましょう。 被相続人が生命保険に加入した場合、その死によって取得することになった…
税務調査の現場の実態と「できる税理士」の対応とは?
森田 義男
相続税対策は「税務調査」を乗り切れなければ失敗今回は、納税者の悩みの種であるとともに、税理士の実力発揮が強く期待される場面でもある税務調査について簡単にお話しします。 納税者と同様、税務調査は税理士にとってもイヤなものです。適正に申告したつもりでも、何を言ってくるかわかりません。先方も税務調査に出向く以上、何かを見つけてこなければならない立場にあります。その税務署員とまともにぶつかりかねないからです。 また、どんな効果的と思われる相続税…
法人税の申告における「書面添付制度」の活用方法
土田 士朗
書面に記すべきことは全部で「5つ」相続税対策として法人を設立した場合には、法人税についても申告をすることになるでしょう。法人税の申告に関しても、書面添付は非常に有効となります。その場合、書面添付書面にはどのような内容を記すのかについても触れておきましょう。 まず、概略としては、以下の①から⑤について簡潔に記載します。 ①どんな帳簿書類等の提示を受け、どのように確認したのかということ②前年と比べて顕著な増減事項があった場合、その理由につい…
相談相手として選びたい「依頼者に優しい」税理士とは?
森田 義男
なかには自分が「偉い」と思ってしまう税理士も・・・税理士はサービス業です。当然に税理士は、お客さまを大切にする「依頼者に弱い(優しい)」存在でなければなりません。 税理士試験もそれなりに難関とされています。その合格者である税理士も「士業」、「先生」の一員となるのでしょうか。筆者もそうですが、先生と呼ばれれば悪い気はしません。しかしともすると、何やら自分が「偉い人」であるかのような思い違いにつながります。 幸い私は、銀行という民間企業に長…
税務調査で味方になる「税務署に強い」税理士が少ない理由
森田 義男
税理士はいったい誰の味方なのか?税理士は「税務署に強い」ことも大切です。これは前回述べた「不動産に強い」ことに密接に関連します。いくら土地評価に自信を持っていても、税務署からクレームがつけられた場合に、きっちり反論・撃退できないのではほとんど無意味であるからです。 つまり、評価の過程で微妙な判断を要する場合において、「税務署からの否認の主張にどう反論するか」を考えた上でのものでなければ、強気の方針は立てられません。税務署員との折衝の際に…
平成23年の法改正以降「税務調査」はどう変わったのか?
土田 士朗
「税務調査手続き」の取り扱いが法令上明確化税務調査については、平成23年に重要な改正がありました。すなわち、平成23年12月に国税通則法等の改正が行われ、調査手続きの透明性と納税者の予見可能性向上などの観点から、税務調査手続きについて現行の運用上の取り扱いが法令上明確化されました。 従来行われていた手続きと大きく変わるものではありませんが、平成25年1月1日以後、税務調査の流れは以下のような形になっています。 ①事前通知↓②税務調査(実地調査)↓…
数ある相続税対策の中で「最も効果的な手法」とは何か?
森田 義男
最大の相続税対策とは「腕のいい税理士」に頼むこと今までの連載で、相続税対策に関していろいろ述べてきました。それでも本連載での話はごく限られたものにすぎません。それ以外にも、いろいろなケースに応じた各種の方法があります。 しかし読者の皆さんからすれば、「いろいろある中で、自分にとっては何が最適な対策なのか。それをはっきり示してほしい」という話にもなりましょう。いやもっと言えば「ごちゃごちゃした話はいいから、最も効果的な相続税対策は何なのか…
税務調査における「書面添付制度」活用の具体的な効果とは?
土田 士朗
税務署の「疑念」を晴らす書面添付制度の活用個人的には、書面添付が最も有効であるのは、相続税の申告であるとの実感を持っています。申告書では十分に伝えることができないような被相続人や相続人の事情等を税務署の担当者に伝えるのに、書面添付はこのうえもなく適しているからです。 特に、相続税の税務調査で問題となることが多い「名義預金」については、非常に大きな効果を発揮します。 「名義預金」とは、預金の実質的な権利者が、口座名義となっている被相続人の…
身近に多数存在する「建築基準法の道路に該当しない」ケース
森田 義男
現在も街に多く残る「欠陥敷地」今回は、前回紹介した下記図表のB地について考えます。 [図表1]路地状敷地の分割 ここでの問題は、この私道が建築基準法上の道路に該当するかどうかです。私道の造成には、道路幅員を4m以上で公道接続部分は一定の「すみ切り」を設けるなどの要件が定められています。その上で役所にこれを届け出てその認可をもらいます。これを位置指定道路(下記図表2参照)と言います。 [図表2]位置指定道路 しかし昭和40年代頃までは、一部にずさ…
税務調査の負担を軽減できる「書面添付制度」の活用法
土田 士朗
都市農家の場合、税務調査は必ずあると思っておく当人がどう思っているかはともかくとして、広大な土地を所有している都市農家の方々は、税務署の認識としては「富裕層」に該当します。そして、富裕層の家で相続があった場合、何も対策をとらずにいれば、税務調査は必ずあるものと思っておいた方がよいでしょう。 したがって税務対策においては、連載第3回でご紹介した「資産防衛のための4つの視点」のうちのひとつ、「4.税務申告・調査の視点」を持つこと、具体的には、税…
世の中に数多く存在している「欠陥敷地」とは何か?
森田 義男
行政法規を満たしていない土地の値段は一気に下がる土地の利用に関しては、都市計画法や建築基準法等の行政法規が、多くの厳しい規制を行っています。今までは、土地の評価は「いい土地かどうか見て判断すればいい」とお話ししてきましたが、実際にはこうした行政法規の規制という観点もそれなりに必要となります。 中でも、建築基準法が定める「敷地の接道義務」の規定は非常に重要です。これを満たしていない土地の値段は一気に下がってしまいます。そして現実にそうした…
相続対策目的の税理士選びで重視したい「広大地評価」への姿勢
土田 士朗
この時期にできる相続税対策は少ないが・・・今回からは、連載第3回でご紹介した「資産防衛のための4つの視点」のうち、3つめの「3.納税の視点」について説明します。 「納税の視点」が求められる時期は、相続の開始があったことを知った日の翌日から10カ月以内に限られています。しかも、現金一時納付が原則であることを十分に意識しておく必要があります。 つまり、わずか10カ月間の間で、納税資金を現金の形で用意しておかなければならないのです。この時点では、相続…
土地の評価で必要となる「理屈抜きの感覚」とは何か?
森田 義男
地価相場はそもそもどのように形成される?今回は、不動産の時価を「見て判断する」とはどういうことなのかを考えてみましょう。以下の二つの写真を眺めてみてください。 [図表1]時価を見て判断してみる 写真Aと写真Bが同じ地域にあるとします。これらの通り沿いに、同じ地形の土地(更地)がある場合、上の写真Aの土地の単価を100としたときに、下の写真Bの土地の単価はいくらぐらいになると思われるでしょうか。土地の買主の立場で考えてみてください。 おそらく皆さ…
法人化によってバブル期の「負の遺産」を解消する方法
土田 士朗
法人化によって借入金を効果的に返済し、再生を図るバブル期にマンションを建てた土地オーナーの中には、金融機関からの借入金の返済が思うようにいかず、にっちもさっちもいかない状態に陥っている人が少なくありません。 法人化はこのようなケースにおいて、借入金を効果的に返済し、再生を図る手段としても活用することができます。売却損と売却益を相殺し、譲渡所得税を減らすまず、マンションについては、鑑定評価を受けたうえで代金を定めて、法人に売却します。マン…
相続人の立場から「税理士の力量」を見極める方法
森田 義男
一般の税理士にとって相続税対策はハードルが高い!?よく言われることですが、医者は内科、外科、耳鼻科等いろいろな専門に分かれています。 当然ながら、税理士にも得意分野や苦手分野があります。大半の税理士は、多くの法人を顧問先に持ち、記帳や決算・申告を行うことを仕事としています。これを医者にたとえて言えば、内科や小児科等を中心とする街のクリニックといった存在です。 とはいえ、法人にも規模の大小があります。大法人向けには特有のノウハウが必要であり…
相続対策のための「法人化」に必要なコストとは?
土田 士朗
法人化によってかかるコストは「30万円程度」法人化の手法については、そのコストが気にかかる人がいるかもしれませんが、法人を設立するための費用は思うほどかかりません。 かつては、設立時に有限会社で300万円、株式会社で1000万円をそれぞれ最低資本金として用意しなければなりませんでしたが、平成18年の会社法改正でこのような資本金のしばりはなくなりました。現在は、資本金が1円からでも法人を作ることが可能です。 したがって、必要となるコストは登記費用や司…
不動産に関わる専門家の「知識不足」を招いた要因とは?
森田 義男
不動産の知識は机上だけでは習得できないが・・・世の中は実践的な不動産の知識が驚くほど寒い状態にあります。今回は、その理由を少し考えてみましょう。 まず世の中では、「知識等の習得は机上の勉強で」という考えが強いようです。しかし不動産の知識・実力の養成には、「見て判断する」という実践行動が中心となります。机上の勉強だけではどうにもなりません。 要するに不動産は「実技」です。今ではかなり難しい宅地建築物取引主任者(宅建)の試験、さらには不動産…

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