相続税対策としての不動産投資…物件選びの留意点とは?
重要なのは「相続税の納税額を抑える」という点近年、収益不動産を購入する際に不動産会社に相談する人もいますが、ポータルサイトを見て購入する物件を決める人も増えてきました。しかし、ポータルサイトには、価格、物件の所在地そして利回りが載っており、利回りが高い物件ほど優秀な物件であると錯覚している人が増えてきたことは、問題視しなければなりません。 相続税対策において重要なのは、収益を追求することではなく、相続税の納税額を抑えることです。高利回り…
不動産を共有名義にすると「相続等で必ず問題が起きる」理由
共有持分の売買・相続により、権利者数が2ケタに!?本連載では、共有名義不動産をめぐってトラブルが起こったときの解決方法について紹介しました。それらの方法を利用することで共有状態をスムーズに解消することが可能となり、確実にトラブルから逃れることができるようになるはずです。 ここからは、そこからさらに一歩進んで、そもそもトラブルを起こさないためにはどうしたらよいのか、すなわち共有名義不動産のトラブルを事前に回避するための方法について詳しくみて…
相続税対策・・・なぜ「不動産の流動性」が重要になるのか?
評価額の減額だけが相続税対策ではない③現金化のしやすさが最重要「物件の流動性」が高いのは? 私が考えている相続の目的は、「親が持っている資産2億円の相続税評価額を下げ、時間をかけてでも子どもに2億円として残す」ことです。しかし、多くの人が相続税対策に失敗してしまう理由は、図表のように相続税評価額を下げるところまでしか考えていないからになります。 [図表] 本来、相続税対策の流れとしては、相続税評価額を下げ、その後、収益を確保しながら物件の…
なぜ相続対策を立てるには「贈与税」の知識が不可欠なのか?
相続税と贈与税は「相互補完」の関係1.概要 贈与税は、個人が不動産、株式、現金などの財産を無償で取得した場合のほか、受けた経済的利益が実質的に贈与と何ら変わらないもの(みなし贈与財産)について課される税金です。 (1)相続税との関係 相続税と贈与税は相互補完関係にあります。つまり、子孫や配偶者に財産を生前に渡す場合には贈与税が課され、死亡時に渡す場合には相続税が課税されます。また、贈与税に適用される税率の累進性を相続税に適用される税率の累…
相続のたびに「複雑化」する共有名義不動産の問題
相続発生のたびに増加する「新たな共有者」前回の続きです。 以上のような共有名義不動産に関するトラブルや問題は、世代を越えて引き継がれていく可能性が高いことに注意しなければなりません。 まず、共有名義不動産の共有者が死亡したとき、相続人がいない場合には、民法の規定に従って亡くなった共有者の持分は他の共有者に帰属します。たとえば、甲土地について共有者のX、Y、Zが3分の1ずつ持分を持っている状態で、Xが相続人のいないまま死亡した場合、その持分は、…
不動産、有価証券…「争続」になりにくい保有資産の割合
2014年度の相続財産の内訳は、不動産関係が5割日本国内において、相続財産がどのような内訳となっているのかを国税庁発表の資料により少し見ておきましょう。2014年度分の相続税の種類別取得財産価額の総額が約12兆4086億円に対して、次のようになっています。 ●土地は41.5%の5兆1469億円●現金・預貯金は26.6%の3兆3054億円●有価証券は15.3%の1兆8966億円●家屋・構築物は5.4%の6732億円●その他は11.2%の1兆3865億円なお、この国税庁の数字は生命保険を「その他」…
被相続人が外国人である場合の「相続の準拠法」
当該外国人の本国法の相続に関する法制を把握する準拠法の確認 日本に不動産を所有する外国人が死亡した場合, 相続の開始, 相続人の範囲・順位, 法定相続分といった問題について,法の適用に関する通則法36条により,日本の民法ではなく,当該外国人の本国法の相続に関する法制を把握し,それに従って相続の問題を処理しなければならない。 当該外国人の本国法によれば,例えば不動産の相続に関する準拠法は,不動産所在地の法律が適用されるとされている場合には,日本の…
不動産投資による「後悔しない相続税対策」のポイント
初心者が参入すべきでない、難易度の高いアパート経営ここでは、アパート経営とワンルームマンション経営を比較しながら、後悔しない相続税対策について確認していきたいと思います。 相続税改正により行き過ぎた相続税対策がもたらした影響も多々ありますが、かといって相続税対策をしないわけにもいかない人も多いはずです。相続税対策をしなければいけない人のすべてが、不動産投資をやりたいから不動産投資を選択しているわけではありません。不動産投資が相続税対策に…
相続税対策としてのアパート建築・・・失敗する人の特徴とは?
考えているのは「相続税評価額を下げる」ことだけ!?前回の続きです。それではなぜ、このようにアパートの建築が過熱したのでしょうか。理由は、明白です。地方の地主さんが、相続税対策として安易に自分が持っている土地に借金をしてアパートを建築しているからになります。自分が所有している土地が、賃貸に適しているかどうかまで考えずに、とりあえずアパートを建築していることが大問題です。 こういった人たちは、図表1のように相続税評価額を下げることだけを考えて…
「評価規定」への深い理解で正しい評価を勝ち取る
路線価が設定されていない土地が存在する!?前回は、「評価の細部や微妙な部分の規定は、放置されたり、粗っぽく定められたりしている」ことにいて、無道路地の具体例をあげながら、いかに対応すべきかについて述べました。今回は路線価のない道路などについて見ていきましょう。 (2)路線価のない道路いろいろな土地を評価していると、たまに下記の図表1のような、路線価が設定されていない土地に出くわします。税務署の担当者が道路の存在に気づいていないケース(たとえ…
二次相続対策のための「贈与」活用時の注意点
贈与した「証拠」は必ず作る前回に引き続き、「贈与」活用時の注意点について見ていきます。2つ目の注意点として挙げられるのが、贈与したつもりが「名義預金」だったという場合です。名義預金とは、夫の収入を奥さんの口座に入れている、親のお金を親が作った子の名義の口座に入れている、というような預金のことです。 口座を移し替えたということだけでは、厳密に言えば贈与したことにはなりませんので、必ず贈与した証拠を作ることが必要です。 そのためには、贈与契…
評価規定の曖昧部分をしっかり節税に利用する方法
評価に「ブレ」が生じる原因は3つに集約これまでの連載で土地の評価について解説をしてきましたが、評価にブレが生じる主な原因をまとめると、下記の3つの点に集約されます。 ①評価規定の簡便さ評価規定は不動産の素人が使用します。複雑なものは使い切れません。②評価規定の拙劣さ 評価規定を作成した国税庁も不動産の素人です。その精度・正確性には期待できません。③評価規定の曖昧さ上記二点から、評価の細部や微妙な部分の規定は、放置されたり、粗っぽく定められ…
配偶者が財産の大半を相続した場合の二次相続対策とは?
一時相続後に生前贈与を有効活用前回、相続税の節税を考えるなら、一次相続と二次相続合わせての税額から分割をシミュレーションすべきだとお伝えしましたが、配偶者に財産のすべてもしくは大半を相続させることに対しては、筆者も異論はありません。しかし、最終的に多くの相続税を支払っても仕方がない、とお伝えしたいわけではありません。配偶者に財産を多く分割したとしても、ある1つの方法をとれば、最終的に節税がかなうのです。 その方法は、一次相続後に生前贈与…
減額ゼロの「土地の手抜き評価」が横行している理由
貸家の評価単位は、あくまでも「1棟の敷地」ごと本連載の第13回で、アパートなどの貸家や底地は、それぞれ独立した評価単位になると説明しました。実は複数の貸家等があった場合には、その1棟の敷地ごとが独立した評価単位になります。 しかし、そうであれば下記にあげた図表の①の土地のA、B棟のそれぞれの敷地の地形や面積を特定しなければ評価ができません。 [図表]簡易測量と減額評価 むろんB棟の敷地…
財産の「棚卸」完了後の土地活用・処分の進め方
財産の「棚卸」ができたら推定税額を算出するさて、これですべての土地の調査がすみ、残すべき土地・処分を検討したほうがいい土地の選別が終わりました。測量が未着手のものについてはなるべく早い時期に測量を進め、隣地との境界を確定しておくようにしたいものです。 売却や物納に際しては地積測量図および境界に関する確認書が必要になりますから、Cランクの土地については優先的に行うようにしましょう。ご本人が健在のうちに実施しておけば、相続が発生してからでも…
二次相続を視野に入れた税額シミュレーションの具体例
税額は一次相続と二次相続のセットで考える二次相続まで考えるというのは、いったいどういうことなのでしょうか。図表を用いて実際にシミュレーションをしてみましょう。図表は前回の例と同じ条件で、相続財産はそのまま現預金2億円、相続人は配偶者と子1人です。 一次相続で配偶者がすべての財産を取得した場合、いうまでもなく配偶者控除を適用できますので相続税はゼロとなります。しかしそうした場合、二次相続では配偶者控除のない子が1人でその財産を相続するわけで…
土地の実情を反映していない路線価評価の各種補正率
土地の「癖」は基本的にすべてが価格下落要因評価単位が定まったところで、今度は路線価評価の考え方、基本についてご理解いただきます。 まず、面積や地形等の面で標準的な土地を前提に、その接面道路に地価相場を反映した路線価(㎡単価、単位は千円)を設定します。そして、この路線価に土地の面積をかければ、その土地の評価額が求められます。 下記にあげた図表にあるA地は路線価が100千円(10万円)で、面積が150㎡ですから、1500万円となるわけです。[図表1]さま…
「地盤の悪い土地」「無道路地」「がけ地」を処分すべき理由
地盤の悪い場所は「昔の地名」なども参考に前回に引き続き「Cランク」として位置づけた土地の具体的な種類を見ていきましょう。 ③地盤の悪そうな土地2011年3月に起こった東日本大震災のとき、千葉県の浦安市などで土地の液状化現象が起こり、大きな話題となりました。これらは地盤のゆるさから起こったものです。 一般的には水と関係した地名がつけられている場所は、地盤がゆるいと言われています。「渋谷」「池袋」、さらには「蓮沼」「滝野川」など、都区内でも大昔は…
二次相続まで視野に入れた対策が必要な理由
配偶者控除を使って一次相続を乗り切ったが・・・財産が自宅しかない場合や「ワケあり不動産」を所有している場合、それを売却するという選択肢が出てきます。売却によって1億〜2億円の現預金が手元に残るということは十分に考えられます。 現預金を持ったまま相続が発生した場合、現預金には不動産などと違って評価減はありませんから、当然、不動産のままで財産を所有しているよりも、相続税評価額は高く算出されますし、相続税が高くなっていくことは間違いありません。…
処分・整理すべき土地の種類とは?
Cランク・・・処分・整理すべき不動産前回までの順位付けから判断すると、処分・整理すべき不動産は、基本的には収益を生み出さない、持っていると固定資産税が出ていくだけの「お荷物」になりそうなもの、ということになります。 これらの不動産は、処分・整理の対象となります。したがって、さらに細分化して棚卸をしておく必要があります。 ただし、不動産にはそれぞれのご家庭の歴史が集約されていることが多いものです。収益性があるかないかという、合理的な視点だ…
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