新興国の不動産投資は「手残り」が多い!?

30年来の親しい友人がバリ島のヴィラを購入しました。

私は普段、自分から友人に海外不動産や投資の話をしないようにしています。それは、投資話に友人を交えることの遠慮や、大手企業のサラリーマンとしての価値観と、私が手がける海外不動産投資ビジネスとの距離感を考えてのことでした。

しかし最近、友人たちの海外不動産投資に対する見方が変わってきました。こちらが投資の話をしなくても、彼らから聞いてくるようになり、セミナーにも参加するようになったのです。

バリ島不動産の話を友人にしても大丈夫なのだろうか？

友人との人間関係が悪くなることはないのか？

かつて心配していたこの点について、現在は不安を感じません。もちろん想定通りにいかないことはありますが、損をする可能性は小さいと思うからです。投資には日本の金融商品（株、投資信託、FX）、日本の不動産、海外の金融商品、海外の不動産などがありますが、キチンとした方法で行えば、海外投資は魅力的です。

不動産の場合には、見かけの利回りが高いことも大切ですが、それ以上にコスト面を考える必要があります。日本の不動産は、所得税、固定資産税、修繕費などのコストが高く、今の相場で購入しても手元に残るものはほとんどありません。

しかし、新興国の不動産に限っていえば、先進国のように税制が整っていないからこそ税負担は少なく、人件費が安いために修繕費の負担も少ない。もともと利回りが高い上に、負担が少ないので手元に残るものが多いのは当然なのです。

リスクを限定しながら時間をかけて確実に資産を増やす

問題なのは、ファイナンスを組めないことです。しかし、考えてみてください。

［日本での投資用物件の例］

価格：2億円
部屋数：30戸
築年数：築27年（平成2年新築）
構造：鉄骨造3階建
想定利回り：9％

この物件をファイナンスを組んで購入し、レバレッジを効かせたつもりでも、手元に残る収入がほとんどありません。サラリーマンがいま不動産を買うのは、本当に危ないのです。所得税、固定資産税、返済利息、修繕費というのは表面には出なくても、かなり比重が重いものです。

将来必ずやってくる「デッドクロス」というリスク。バリ島の2000万円程度の物件は、レバレッジは効かすことができませんが、いったん回り出せば少なくとも10％、年間200万円ほどは手元に残るでしょう。コストが少ない分、手元に残る分は多く、さらにデッドクロスもありません。

誰でも、安心できる将来を迎えたいと思うものです。そのためには、本業以外の所で下手なリスクを負わないほうがいいのです。まずは、少額でも確実な利益を積み重ねる。次に、その利益分だけのリスクを負って物件を増やしていく。そうやってリスクを限定しながら時間をかけて増やすのが「型」です。

友人には、そういう「型」での投資を勧めたいと思います。