バリの不動産投資で求められる「経営感覚」とは? 

前回は、バリにおける不動産購入時の「手付金」のルールについて紹介しました。今回は、バリの不動産投資で求められる「経営感覚」について見ていきます。

数年前とは状況が一変した「バリの不動産市場」

ここ最近、バリ不動産の価格上昇が止まっています。イギリスのEU離脱によって、バリ島不動産売買の主役である欧州人が資金を引き上げていることも原因として挙げられますが、本質的な原因は他にあります。それは、バリ不動産の価格が高騰してしまい、低価格で投資できる案件ではなくなったからです。初期投資費用が上がれば、利回りは下がります。利回り物件としてみた場合、20%超という高利回りではなくなってしまったのです。 

 

価格高騰の原因は、私たち外国人がどんどんバリ不動産を購入したこと。

 

その結果として年利回り50%という高利回りだった投資案件は30%となり、20%になって、遂に現在の10~15%へと下がってしまったのです。

 

2年ほど前までは、普通の物件を買っていれば 相場とともに物件価格も上がり、簡単に売却することができました。物件を持っていて収益を上げても良いですし、ワン・ツーで転売しても良いという感じでした。

 

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しかし今は、そういうわけにはいきません。 バリ島の不動産を「ヴィラ賃貸ビジネス」と捉え、経営感覚を持って取り組む必要があります。 「ハイリスク・ハイリターン」から「ローリスク・ミドルリターン」へとバリ不動産のステージは変わりました。

 

外国人向けのヴィラは利回り10~15%

ビジネスとして考えた場合、バリ不動産をどう捉えるべきでしょうか?

 

ビジネスの基本は「誰に」「何を」売るかです。まず「誰に」売るか。バリ不動産の場合は2つの選択肢があります。1つは外国人、もう1つは地元・インドネシア人。「何を」売るかについて外国人には「プール付きヴィラ」、地元・インドネシア人には安価なローカル住宅となります。

 

外国人向けのヴィラは価格が上がり、利回りが下がったとはいえ、年利回りで10~15%にはなります。安定したビジネスとして、15%を維持できるよう運営する。そうすれば、相場が変わらなくてもプラスでの売却が可能ですし、相場が少しでも好転すれば利益が出るのではないかと思います。

 

しかし、かつてのように二兎を追うのは難しくなりました。これまでバリ島のヴィラ投資の楽しみには、儲けながら自分が利用して楽しむというものがありました。自己使用して自分で楽しむ、その上でハイリターン。物件の値上がりと高利回りにより、これが可能だった時期もありました。

 

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しかし今は、自己使用してほどほどの利回りで我慢するか、利回りを出すことに徹するかという選択が必要になっています。

 

本連載は、株式会社IINの代表取締役・三浦純健氏のブログ(https://ameblo.jp/baliclub/)から転載・再編集したものです。
その後の税制改正等、最新の内容には対応していない可能性もございますので、あらかじめご了承ください。

株式会社IIN Indonesia Investment Net 代表

国内ではホテル11軒、雑貨製作販売、家庭教師派遣、おもちゃのECビジネスなど
8社を経営し、バリ島では不動産事業を行っている。
投資においては、ホテル、貸ビル、駐車場、太陽光発電、バリ島のヴィラなど
複数の不動産を所有し、株式やFX、事業投資の経験も豊富。

大学卒業後、野村證券に入社。
24歳で学習塾などを起業し、事業は成功するものの会社を乗っ取りで失う。
その後、政治家を目指し、衆議院議員秘書になるが、議員の選挙落選で無職になる。
再び起業し、5年間で生徒数1000人を超える規模にし、不動産投資、ネットビジネスなどで、
グループ年商40億円となる。
しかし、保証人となった友人の会社の倒産、さらに詐欺に遭い、すべてを失い、数億円の借金を負う。

それから8年。バリ島での不動産とホテル事業で復活する。

将来は、数え切れない失敗をしながら復活した経験を元に、若者の起業や事業再生のお手伝い、
また子ども好きなことから、子どものための事業をやりたいと考えている。

「バリ島投資のメリットは収益性もありますが、単純に楽しいです。
リスクが取れる人、遊び心がある人には向いています。きっと若い頃のワクワク感を味わっていただけるでしょう。」

著者紹介

連載日本人のためのインドネシア「バリ島」不動産投資入門

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