円高、円安・・・為替を考慮した不動産投資のリターンの計算法

前回は、不動産投資の利回り計算で参考にしたい「IRR」について解説しました。今回は、為替の動きを考慮した投資リターンの計算法を紹介します。

ローンを利用した際のレバレッジを想定

不動産投資においては、ローンを利用してレバレッジをかける場合があります。投資に必要な当初金額は小さくなりますが、ローンの金利の支払いが発生しますので、その分キャッシュフローの減少要因となります。

 

例えば、前出の10万ドルの物件を、ローンを組んで購入する場合を考えてみます。10万ドルのうち、5万ドルを年利6%で借り入れし、同じように5年後に10万ドルで売却したケースを考えます。

 

 

5万ドルに対して年間3000ドルの金利支払いが発生しますから、年間家賃1万2000ドルから金利を差し引くと、9000ドルとなります。一方で当初の投資金額は半分の5万ドルになりますから、キャッシュフローは、当初がマイナス5万ドルで、毎年の収入が9000ドル、そして売却時がローンを返済して5万ドルになります。このキャッシュフローのIRRを計算すると18%に跳ね上がります。

 

[図表1]キャッシュフローの把握(レバレッジあり)

 

借り入れによってレバレッジをかけると、このように投資効率を高めることができますが、売却金額や賃料収入の変化に対するリターンの変動も大きくなります。レバレッジをどの程度までかけるかは、不動産投資のリスクに大きな影響を与えます。

稼働率を考慮した想定収入で、より保守的な予測に

ここまでの利回り計算では、家賃収入に空室率を反映させていません。しかし実際のシミュレーションにおいては、物件の周辺地域の平均空室率を調べ、それにテナント入れ替えに伴う空室期間を想定して、物件の稼働率を計算します。年間の想定賃料に、稼働率をかけ合わせた数字を賃料収入として計算すれば、より保守的な利回り計算ができるようになります。

 

また、海外不動産投資は、かけ算で考えることが重要になります(第8回参照)。利回りは、現地通貨でまず計算することになりますが、最終的には円での利回りを計算する必要があります。

 

 

ただし、将来の為替レートを予想するのは簡単ではありません。現実的な方法としては、円安・円高それぞれのシナリオを作り、それぞれのケースで円ベースのキャッシュフローを作成し、同様にIRRでリターンを算出してみるといいでしょう。左の表は為替レートが毎年1円ずつの円安になった場合のIRRを計算したものです。ドルベースでは5.0%ですが、円ベースで計算すると、6.0%になります。

 

現地の物件価格・賃料収入だけでなく、為替の動きによっても、投資リターンは変わってくるのです。

 

[図表2]為替が毎年1円の円安になった場合のキャッシュフロー(CF)

本連載は、2014年4月25日刊行の書籍『究極の海外不動産投資』から抜粋したものです。その後の税制改正等、最新の内容には対応していない可能性もございますので、あらかじめご了承ください。
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連載海外不動産投資を活用した資産形成&資産防衛のススメ

株式会社資産デザイン研究所 代表取締役

1986年、東京大学経済学部卒。MITスローン・スクール・オブ・マネジメント卒(MBA)。1999年に株式会社マネックス(現マネックス証券株式会社)の立ち上げに参加。2013年に株式会社資産デザイン研究所を設立し、代表取締役社長に就任。自らも投資家として活動する一方、資産運用に関する講演、セミナー、執筆活動など多方面で活躍する。また、一般社団法人海外資産運用教育協会の代表理事として、資産運用の重要性を広めるべく、人材育成にも力を入れている。主な著書に、シリーズ累計12万部を超える『〔第3版〕内藤忍の資産設計塾』(自由国民社)の他、『内藤忍 お金の話をしませんか?』(日経BP社)、『60歳までに1億円つくる術』(幻冬舎)などがある。
1996年から続く、公式個人ブログ「Shinoby’s World」は、毎日更新。毎週金曜日には「資産デザイン研究所メール」(無料)で、資産運用に関する最新情報を配信中。

著者紹介

究極の海外不動産投資

究極の海外不動産投資

内藤 忍+GTAC

幻冬舎メディアコンサルティング

海外不動産投資の最大の魅力は、海外の国や地域が持つ「成長力」に投資できること。とはいえ、やみくもに投資を行っても利益は得られません。目的に合った投資先に、適切な方法で投資することこそが「究極の海外不動産投資」な…

日本×世界で富を築く グローバル不動産投資

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内藤 忍

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