不動産投資の利回り計算で参考にしたい「IRR」とは?

前回は、不動産投資で参考にする「利回り」の計算法を解説しました。今回は、不動産投資の利回り計算で参考にしたい「IRR」について説明します。

キャッシュフローを考慮した投資リターンの計測方法

グロス利回りやネット利回りには物件価格や賃料などから簡単に計算ができるメリットがありますが、物件がいくらで売却できるかによって最終的な投資のリターンは変わってきます。

 

また、不動産の場合、毎月の家賃収入によるキャッシュフローがありますので、どのタイミングで資金の出入りがあるかという時間軸も併せて考える必要があるのです。このキャッシュフローを考慮に入れた投資リターンの計測方法がIRR(内部収益率)です。IRRとは、投資のキャッシュフローを想定し、その現在価値がゼロになるような割引率を計算したものです。例えば、10万ドルで物件を購入し、毎年合計で1万2000ドルの家賃収入があるとします(単純化するため、グロスの年間賃料で考えます)。5年間保有し、購入時と同じ10万ドルで売却したとします。

 

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この場合、キャッシュフローは、下記図表のようになります。

 

【図表】キャッシュフローの把握(レバレッジなし)

 

当初のキャッシュフローは、マイナスの10万ドル、その後1年目から5年目までは1万2000ドルずつのプラスのキャッシュフロー。さらに、5年後には物件の売却金額がプラスになります。このようなキャッシュフローを、すべて同じ金利で現在価値を計算していきます。

 

例えば、1年後の1万2000ドルは、割引率がr%とすれば、1万2000÷(1+r)、2年後の1万2000ドルは、2年分の割引ですから、1万2000÷(1+r)2……といった具合です。5年間のキャッシュフローを共通の金利r%で現在価値にしたものの合計が、当初の投資金額である10万ドルと同じになるr%が、この投資のIRRになります。

 

このケースのIRRは12%となりますが、売却金額が10万ドルよりも高くなればIRRは上昇し、逆に売却価格が10万ドルよりも低くなれば、IRRは12%より低くなります。

IRRが想定しているリターンより高ければ投資可能

こうして計算したIRRが、自分の想定しているリターンより高ければ投資可能という判断になりますし、逆に目標のリターンより低ければ投資を見送るという判断ができます。IRRの計算はエクセルのような表計算ソフトにキャッシュフローを入力して、IRR関数を使えば、簡単に計算できます。

 

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不動産投資は不動産の購入から賃貸だけではなく、売却までを考えて投資をしていかなければなりません。つまり、いわゆる「出口戦略」をいかに考えるかがとても重要になってきます。賃料と購入価格から利回りを計算しても、その年の利回りがどうなっているかがわかるだけで、最終的なその物件に対する投資リターンは計算できません。売却価格とそのタイミングを含め、投資利回りをIRRで計算することではじめて、プロジェクト全体で見た投資リターンを検討することができるのです。

本連載は、2014年4月25日刊行の書籍『究極の海外不動産投資』から抜粋したものです。その後の税制改正等、最新の内容には対応していない可能性もございますので、あらかじめご了承ください。
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連載海外不動産投資を活用した資産形成&資産防衛のススメ

株式会社資産デザイン研究所 代表取締役

1986年、東京大学経済学部卒。MITスローン・スクール・オブ・マネジメント卒(MBA)。1999年に株式会社マネックス(現マネックス証券株式会社)の立ち上げに参加。2013年に株式会社資産デザイン研究所を設立し、代表取締役社長に就任。自らも投資家として活動する一方、資産運用に関する講演、セミナー、執筆活動など多方面で活躍する。また、一般社団法人海外資産運用教育協会の代表理事として、資産運用の重要性を広めるべく、人材育成にも力を入れている。主な著書に、シリーズ累計12万部を超える『〔第3版〕内藤忍の資産設計塾』(自由国民社)の他、『内藤忍 お金の話をしませんか?』(日経BP社)、『60歳までに1億円つくる術』(幻冬舎)などがある。
1996年から続く、公式個人ブログ「Shinoby’s World」は、毎日更新。毎週金曜日には「資産デザイン研究所メール」(無料)で、資産運用に関する最新情報を配信中。

著者紹介

究極の海外不動産投資

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幻冬舎メディアコンサルティング

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