不動産の「時価」と「評価額」のかい離を利用した相続税対策

前回は、条件に該当すればメリットが大きい「納税猶予」「広大地評価」について説明をしました。今回は、不動産の時価と評価額のかい離を利用した相続税対策を見ていきます。

現金を不動産に替えるだけで相続評価額が減少!?

相続財産の価格を算出する際に、その財産の種類によって、時価と相続評価額に大きな差が出てくるものがあります。代表格が、これまでも事例に挙げてきた不動産です。

 

土地は、"一物四価"といって、次に挙げる四つの価格があります(図表参照)。

 

1・実勢価格(実際に取り引きが成立した価格。時価)

2・公示価格(土地価格動向の指標として、国土交通省が毎年発表する標準値の価格)

3・相続税路線価(相続税評価で使用する価格。公示価格の約80 %)

4・固定資産税評価額(固定資産税評価で使用する価格。公示価格の約70%)

 

[図表]不動産価格4つの種類

 

 

こうした不動産ならではの価格差、時価と相続評価額のかい離を活用するのが、相続税対策の王道的手法といえます。

 

おさらいになりますが、土地の相続評価額を算出する際には、前面道路に付された「路線価」を使い、面積を掛けて計算します。一般的に路線価は時価(公示価格)の80%程度に設定されているので、現金を不動産に替えるだけでも評価減が実現します。

 

加えて、その不動産を賃貸物件にした場合、土地は貸家建付地の評価になり、建物も借家権割合を差し引くことで、さらなる評価減となります。よって、現金1億円を持っていたら、相続税の評価額は1億円のままですが、土地や不動産・賃貸物件に替えた場合は、評価を50~70%に圧縮できるというわけです。

都心部の物件なら、評価額の大幅な減額が可能に

「相続税対策のために、賃貸物件を建てる」という手法も、この評価のかい離を活用したものです。そのリスクについてはすでに指摘した通りですが、その他の注意したいポイントは、立地によっても生じるかい離に差があるという点です。

 

地価の高い都心部の物件ならば、時価と路線価に大きなかい離があり、相続評価を大幅に減額できるケースが多いでしょう。入居ニーズも高いため、安定的な収益の確保も期待できそうです。一方、郊外で利便性が悪いエリアの場合は、かい離も小さく、入居者確保の観点から見ても、一般的に空室リスクが高めです。

 

ですから、不動産で時価と相続の評価のかい離を狙う際には、一元的な評価減の割合だけにつられるのではなく、場所選びにも細心の注意を払う必要があります。

 

もし、先祖代々保有している土地が収益性の悪いエリアにある場合は、思い切って売却し、代わりに都心の不動産を購入する、いわゆる「組み換え」を実施するのも手です。

 

相続税対策ありきで「賃貸住宅経営」を勧める住宅メーカーの営業に乗せられないことを大前提に、くれぐれも「愛のない相続対策」に陥らないよう慎重に臨むべしと心得ましょう。

本連載は、2016年10月9日刊行の書籍『あなたの資産を食い潰す「ブラック相続対策」』(幻冬舎メディアコンサルティング)から抜粋したものです。その後の税制改正等、最新の内容には対応していない可能性もございますので、あらかじめご了承ください。

株式会社財産ブレーントラスト 代表取締役

1958年7月生まれ。94年、株式会社船井財産ドック(現在東証第二部に上場している株式会社青山財産ネットワークス)に入社。97年に事業部長、2001年に取締役に就任、04年東証マザーズ上場時に、上場の鐘を叩く。05年現場での仕事にこだわり、執行役員に降りる。08年、再度取締役に就任。09年、全国ゴルフ練習場連盟の理事に就任する。10年に退任。
12年12月、一人ひとりのお客様に対して、もっと深く密な財産コンサルティング業務に特化したいとの思いから、株式会社財産ブレーントラストを設立。
著書に『あなたの土地の有効活用はやめたほうがいい』『不動産現金化の時代』『あなたの資産 再生いたします』『改訂版 あなたの土地の有効活用はやめたほうがいい』(全て実業之日本社)、『都心不動産 買い方のコツ』『地主心得帳』『買ってよい不動産・悪い不動産』『3年後 崩壊する地主・生き残る地主』(全てPHP新書)等。

著者紹介

連載悪徳業者に騙されないための相続対策「5つのポイント」

あなたの資産を食い潰す 「ブラック相続対策」

あなたの資産を食い潰す 「ブラック相続対策」

秋山 哲男

幻冬舎メディアコンサルティング

恐ろしい「相続対策の裏側」と「知っておくべきポイント」を大公開! ・相続税対策のうち8割が実は不要!? ・バックマージンが横行する業界の実態 ・相続後にお荷物と化す無意味なアパート・マンション ・税理士のうち約半数は…

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