広大地評価となる土地の基準――元国税調査官の見解とは?

前回に引き続き、戸建住宅と分譲マンションが混在する住宅地は、広大地評価の対象となるかどうかを見ていきます。※本連載では、相続税対策を始めとするあらゆる資産税業務に精通したプロ集団、JPコンサルタンツ・グループによる著書、『三者の視点から見た広大地評価の実践事例』(法令出版)より一部を抜粋し、税理士、不動産鑑定士、元税務調査官の三者の視点から見た、広大地評価についての考え方・評価方法を事例をもとに解説していきます。

容積率300%の地域は、原則としてマンション適地等に

前回に引き続き、戸建住宅と分譲マンションが混在する住宅地は、広大地評価の対象となるかどうかを見ていきます。

 

<元国税調査官の見解>

 

この地域は、広大地の評価の対象となると判断します。いわゆる評価対象地が、マンション適地等(中高層の集合住宅等の敷地用地)か否かという問題は、その土地の最有効使用、つまり標準的使用は何かという問題に帰結します。換言すれば、経済社会、行政的見地から判断することになります。

 

16年情報及び17年情報でも「・・・戸建住宅とマンション等が混在する地域(主に容積率200%の地域)は、最有効使用の判定が困難な場合もあることから、このような場合には、周囲の状況や専門家の意見から判断して、明らかにマンション等の敷地に適していると認められる土地を除き、広大地に該当する。」と言っています。

 

ここで言う「明らかに」を調べてみますと“はっきりしていて疑う余地のないさま”と書いてあります。

 

したがって、「混在」の包含的解釈は「その地域」の過半数がマンション敷地であったとしても、その地域がマンション適地等と判断されることではありません。

 

なお、容積率が300%の地域は原則としてマンション適地等となります。したがって、容積率が300%以上の地域であると、仮に戸建住宅が過半数を占めていたとしても、この地域はマンション適地等になります。

相続した土地が、マンション適地等に該当した事例

平成21年12月15日裁決(裁決事例集No.78-432頁)

 

相続により取得した土地は、いわゆるマンション適地等に該当するので、財産評価基本通達24-4に定める広大地に該当しないとした事例

 

請求人らは、請求人らの一人が相続により取得した本件土地(1,075平方メートル)の最有効使用は、本件土地が存する本件地域の状況及び本件土地の個別的要因を考慮すると、中高層の集合住宅等の敷地として利用することなく、建築資金が小額でリスクの小さい戸建住宅の敷地として利用することである旨主張する。

 

しかしながら、本件地域では、①平成X年にその用途地域が住宅地域から近隣商業地域に変更され、建ぺい率は80%、容積率は300%と中高層の集合住宅等を建設することが可能であること、②平成X年以降、市に対して開発許可申請がなされていないことから、1,000平方メートル以上の土地について開発行為をした場合に公共公益的施設の負担が必要な開発は行われていないこと、③本件相続の開始以前10年間において、戸建住宅よりむしろ中高層の集合住宅等が多く建築されていることが認められる。

 

次に、本件土地についてみると、本件土地の形状、接面道路の幅員、本件土地と接面道路との接する距離、接面道路と県道・国道との距離に加えて、容積率が300%と定められていることなどからしても、本件土地に中高層の集合住宅等を建築することに特段の支障を来す状況は見受けられない。

 

なお、平成10年8月には、本件地域内の約830平方メートルの土地に11階建の事務所ビルが建築されており、本件土地と同規模の土地が細分化されることなく一体として利用されている。

 

以上の事実を勘案すると、本件土地の最有効使用は、戸建住宅の敷地の用に供することではなく、中高層の集合住宅等の敷地の用に供することであると認められる。したがって、本件土地はマンション適地等に該当するので、財産評価基本通達24-4に定める広大地に該当するとして評価することはできない。

税理士法人JPコンサルタンツ 代表税理士

昭和46年東京国税局総務部・東京国税局管内税務署に勤務し、主として資産税関係事務を担当。平成8年神田署勤務を最後に退職、同年小林登税理士事務所開設。平成17年税理士法人トゥモロー・ジャパン設立。平成21年JPコンサルタンツ・グループ代表取締役に就任。平成24年待山会計事務所と経営統合を図り、組織再編された税理士法人JPコンサルタンツの代表税理士に就任する。年間100件を超す相続案件を手掛ける。

<主な著書>
『広大地の評価実務Q&A』(中央経済社)、『相続税・贈与税の実務土地評価』(大蔵財務協会)他多数。

著者紹介

税理士法人JPコンサルタンツ 役員税理士
不動産鑑定士 

平成10年7月、税理士登録。平成15年3月、不動産鑑定士登録。平成15年4月、税理士事務所開設。同年、有限会社アプレイザル・アルファ設立。平成17年10月、総合士業事務所の株式会社プライムを共同設立。平成18年3月、行政書士登録。平成26年4月、税理士法人JPコンサルタンツと税理士事務所の経営統合により、役員税理士に就任する。その専門性を活かし、鑑定評価及び相続税を中心とする資産税に力を注ぎ、多くの実績を有す。近年は税理士会・新聞社主催セミナー及び任意団体における研修会など、講演活動も精力的にこなす。

<主な著書>
『土地の税務評価と鑑定評価』(中央経済社/共著)、『広大地の評価税務Q&A』(中央経済社/共著)他多数。

著者紹介

税理士法人JPコンサルタンツ 顧問税理士

平成24年3月31日退官、平成24年7月税理士登録
平成24年7月、税理士法人JPコンサルタンツ顧問税理士

著者紹介

税理士法人JPコンサルタンツ 顧問税理士

平成25年7月9日退官、平成25年8月税理士登録
平成25年9月、税理士法人JPコンサルタンツ顧問税理士

著者紹介

税理士法人JPコンサルタンツ 顧問税理士

平成25年7月9日退官、平成25年9月税理士登録
平成26年7月、税理士法人JPコンサルタンツ顧問税理士

著者紹介

連載相続税対策のために知っておきたい「広大地」の評価事例

三者の視点から見た 広大地評価の実践事例

三者の視点から見た 広大地評価の実践事例

小林 登,佐藤 健一,三上 満,斎藤 六郎,安田 修

法令出版

広大地の評価の適用を受けられるかどうかで、納税額に大きな差が出ます。しかし、広大地の評価に当たって適用される法律(建築基準法、都市計画法)を駆使し、かつ複雑になりすぎた評価通達を踏まえて評価額を算出することは、税…

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